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激辩房产税四大悬念:向谁征 谁免征 税率 税基

2011年01月27日08:12证券日报李木子我要评论(0)
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激辩房产税四大悬念:向谁征 谁免征 税率 税基

搁置表面争议、研究开征房产税。已经决定暂不开征房产税的北京、广州暂且不提,即便是明确了要开征房产税的重庆、上海、深圳,至今,也未有文件或是当地相关负责人明确表态,房产税究竟在何时以何种方式开征。虽然重庆和上海传来的消息是一季度末将拿出征收方案,但能否按时拿出方案是个未知数,即便是方案真的做出了,能否让各方认同也是难以料定的。

倒是深圳市市长许勤明确表示了“时间未知”,他说,“房产税前期相应的准备工作,深圳确实是做了些,但明确的说,开征没有具体的时间表,到底离我们多远就不知道了。”

时间表的未知,与征收细节不易敲定休戚相关。

征收对象是谁?

重庆“两会”上明确要征收高档商品房房产税,同时是“增量存量都要征。”按照黄奇帆2010年4月接受媒体专访时透露,重庆设计的是“特别房产税的政策设计方案”,对高端住房房价和消费必须要约束,这与重庆“两会”时传出的征收高档商品房房产税的声音基本一致。

重庆划分的征收对象目前有两种,一、凡城市独栋住房(别墅)或住房建筑面积超过200平方米,且评估价值达到上年主城区商品住房平均售价3倍以上住房的产权人。二、住房评估价值达到上年主城区商品住房市场平均售价3倍以上住房的产权人。

此方案一出,便引来众多争议。重庆市高出城市均价3倍的高价房和别墅,只占全市房屋总量的很小一部分,独栋住房(别墅)一般在城市郊区,房价很少有达到城区商品住宅均价3倍以上的,大范围的别墅将可能被排除在征收范伟之外,城区的高档公寓虽然价格偏高,但既符合200平方米以上,又是3倍均价以上售价的住宅,剩下的数量并不多。

与重庆不同,传言中的上海版房产税属于增量存量“一刀切”的方式,对增量房进行调节,针对新购房者人均面积超过70平方米以上征收房产税,以后再逐步过渡到存量房。但此方案一出,上海立即形成了短暂的“抢房潮”,与房产税开征“赛跑”,还有人支招说增加户口本上的人头数,以此摊低人均面积。

这些方案都存有争议。有观点认为,若要征个人房产税正确的做法就是对所有个人住房一视同仁。不论是市场上购买的商品房,还是政府提供的福利房,或是经适房、限价房,只要个人拥有产权,都应纳入课税范围。因为与其他种类住房相比,商品房特别是高档房,已经担负了更多税负。

税基是什么?

按照上海增量存量“一刀切”的办法,可以省去开征房产税过程中繁琐的房屋价值评估过程,按照购买价值征收即可,而重庆的计税办法则是,对高档商品房按评估价值的70%—80%计算,同时计税时扣除120平方米基本住房建筑面积。

房产税按照评估价值计征,问题在于价值怎么评估?特别是重庆,超过均价3倍的房产作为征收对象,由谁来评估?国内的房地产价值评估师少之又少,这个复杂的评估过程需要多长时间来完成,评估过程中是否存在徇私舞弊的现象,都可能产生争议。

而按照1986年版的《房产税暂行条例》规定,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。不同年代购买的位置相邻的住宅,其售价可能相差数倍甚至十数倍,这种余值的评估直接影响房产税的缴纳额度。

当然,更大的争议在于房产税与土地出让金的关系,还是绕不过房产税开征的法理问题。黄奇帆认为“如果房产税与土地出让金两头收的话就过分了”。

如果说房产税是一种财产税,那么房产作为“财产”应分为两部分,一部分是建筑物的产权,另一部分是建筑物占用土地的70年或50年使用权。房产的绝大部分价值体现在后者,而人们在购房时,已就此向政府缴纳了土地出让金。首创集团总经理刘晓光就认为,不能在交纳70年的土地出让金后再交纳房产税。

更有观点指出,如果征收房产税,则要剔除土地出让金部分,仅对房产进行价值评估,并以此为税基进行计征。然而,在今年年初财政部和国家税务总局刚下发了一份2010年12月21日的通知,对地价计入房产原值征收房产税的问题做出了新的规定。该通知称,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。对宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的3倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

[责任编辑:johnsonliu]
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