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1月多地房价走高 调控或致成交量“跳水”

2011年01月27日02:41每日经济新闻[微博]我要评论(0)
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  每经记者 朱玲 叶书利发自广州、北京

  对于楼市第三轮调控选在春节前“突袭”,多位专家指出恐与本月各地的房价涨幅有关。《每日经济新闻(微博)》记者调查发现,无论是新房还是二手房,北京、深圳等城市在本月都有涨价态势。

  本月多地房价上涨

  据北京房地产交易管理网相关数据显示,1月前三周,北京新房共成交7151套,同比增长17%,成交均价23700元/平方米,同比上涨19%,环比去年12月成交均价上涨13%。

  而从二手房价格方面来看,1月上半月,北京二手房成交均价达到了20210元/平方米,环比去年12月份的19750元/平方米,上涨了2.3%,进入“两万元时代”。机构人士分析认为,二手房价的上涨,很大一部分原因是由于新房价格的反弹。

  不仅仅北京出现一手、二手房价格上涨,其他地方也出现同样的情况。

  记者获得的数据显示,1月17日~23日期间,深圳新房和二手房的成交量均有所上升。从价格方面来看,新房继续呈现上涨态势,新房成交均价为19744.59元/平方米,环比上涨2.28%,而处于关外的宝安更是再次破两万元,达到21219.63元/平方米。

  此外,数据显示,截至1月中旬,南京二手房成交2071套,环比上旬增长了36%,同比增长25%,这也成为2010年下半年(除10月份)以来最大的成交量。

  资深房地产专家谢逸枫表示,尽管去年4月17日“新国十条”及9月29日“新五条”等调控政策抑制了价格过快上涨,但部分区域的价格依然保持上涨,特别是去年9月以后,全国房价连续四个月价格环比继续上涨。“在此背景下,国务院才要求对第二套房的首付比例提高至六成,严格执行1.1倍的利率,并强化差别化住房信贷政策,在房价上涨过快的城市,从严制定房产购买政策。

  后市成交量或下降

  合富辉煌市场部总经理龙斌表示,此次政策出台必然使市场成交量下降。他还表示,开发商方面必然要调整策略,比如拿地不会这么激进,其次,新房开工量、市场供应、销售都将会放缓速度。“可以说,这次政策出台将进一步抑制需求,同时也将减少供应,这也将是导致后期市场不稳定波动的因素。”

  谢逸枫表示,2010年中央前两轮调控中,部分政策未落实的地方,可以在此轮政策后得到进一步落实。他预测称,在一季度,楼市或将出现明显的“淡季现象”,不排除部分城市楼市进入“寒冬”。

  北京中原地产三级市场研究总监张大伟对记者说,根据“国八条”,全国将开始落实对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭限购,相比之前北京等区域执行的限购政策更加严格。这也意味着,限购力度将继续从紧,且限购范围有可能从现在的30个城市扩大到60个以上,以最终实现全国化限购。如果该政策得以严格执行,将有效地遏制市场需求,从而明显地影响2月份以后的市场供求关系。

  他预测称,受此影响,北京等大城市房价将停止上涨,部分郊区房价或立刻下调,60%以上的购房者将出现明显观望。

  房企反应

  “早已嗅到调控的味道”多家开发商称不惧新政

  不少开发商称,已预期今年会早出政策,并作了应对安排

  每经记者 杨羚强 发自上海

  “其实大部分开发商都有预期,今年会更早出政策。”龙湖集团一位负责人说,整个地产行业很早就已经嗅到了第三轮楼市调控的味道,并在今年年初,就作了应对安排。

  他介绍说,大部分房地产公司今年出货启动时间都要早于往年,就是因为预见到可能会出台更严厉、更频繁的调控政策。可以说,新政策改变了开发商的供货周期。

  碧桂园相关人士表示,和之前的调控一样,新一轮调控政策从来不打击首套房需求,因此,以首套房为主导的房地产开发商,受调控的影响会远小于其他开发商。他因此仍然预测今年会有比较好的业绩。

  伴随此前的两轮楼市,开发商们迎来了史上最好的业绩。“越调控,业绩越好”的局面,令一部分开发商不太在意政策。一家开发商的营销总监甚至告诉《每日经济新闻》记者,他正准备过年,无心关注最新出台的调控政策。

  但是,中国指数研究院副院长陈晟提醒开发商,要时刻注意政策加码。因为到目前为止,今年房地产业的金融领域政策还没有明确的方向,而金融领域的政策恰恰又是最致命的。

  加速房企拓展三、四线城市

  上述碧桂园相关人士说,“国八条”比前两轮宏观调控更为严厉,但它却并不影响刚性需求的消费群体。而碧桂园的客群绝大部分是首套购房的刚性需求客户,属国家宏观调控政策保护的对象。“因此,不会有太大的影响。”

  龙湖集团的内部人士也认为,旺盛的市场需求并不会被调控政策完全抑制。虽然每一轮的调控政策,或多或少地会抑制市场需求,但没过多久,(市场需求)又会释放。他认为,类似2008年那样席卷全行业的楼市“冬天”并不会在今年到来。

  克而瑞研究中心总经理程啸天说,新一轮宏观调控的政策,对于坚持高周转、低负债、面向刚性需求、快速发展策略的房地产企业如万科、恒大、碧桂园、龙湖等影响较小。

  而新的调控政策,将进一步加剧房企向三、四线城市扩展的需求。因为目前调控的主要方向集中针对的是数十个一、二线城市,而全国的三、四线城市超过250个,开发商目前仅进入其中的1/6城市,还有大量的市场空间可以拓展。

  即使是那些面向高端群体的开发商,由于大部分规模较小,对银行贷款的依赖较小,也能通过发展高附加值的产品获得相对稳定的收益。

  程啸天认为,新一轮调控下,日子过得较艰难的公司,只会是一种类型:高负债、低周转的公司。

  市场仍存不确定隐忧

  21世纪不动产上海区域中心昨日专供 《每日经济新闻》记者的数据,或许可以说明开发商们的乐观有着坚实的根基。

  据21世纪不动产针对旗下门店2010年成交房源的抽样调查显示,购房者中以纯公积金贷款买房约占18%,商业贷款购房的约占57%,一次性付款购房的约占25%。

  另据21世纪不动产2010年总成交金额抽样调查显示,商业贷款约占总成交金额的33%的比例,公积金贷款则约占5%的比例。根据以上数据统计,2010年这些购房者中,平均贷款资金需求占购房资金约四成左右。

  而此前来自人民银行上海分行的统计数据显示,尽管上海2010年下半年一、二手住宅的交易额达到2500亿元,但来自银行的新增房贷金额只占约1.4%。这从侧面反映了开发商对于新一轮宏观调控不太担心的原因。

  上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说,尽管调控政策一轮紧接着一轮,但大部分开发商都不会因为调控政策变更产品线。“他们只会是进一步扩大自己擅长的细分市场的领先优势,会进一步提升自身独有的营运能力,但不会改变自己开发的产品类型。”

  但一轮紧接着一轮的宏观调控政策说明,目前远不是开发商可以松懈的时候。陈晟说,目前最大的风险莫过于房地产行业的金融政策并没有最终确定,而目前行业内只有少数开发商已经为可能出台的金融领域政策,提前作好了准备。

  声音

  地产大佬自问:房价会跌吗?

  每经记者 叶书利 发自北京

  “国八条”的面世,一时引起巨大的关注与争论。

  北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为,本次调控的政策力度可以说是再次空前。特别是在限购、限贷、加税等方面都达到了历史顶峰,且首次提出限价目标化。但新政实际对价格的抑制作用,依然需看政策的细化、落实及持续力度,比如以限价令为例,到底限什么价,是限定只能降价还是限定具体涨幅等,‘国八条’并没有具体规定。”

  华远地产董事长任志强在看到“国八条”后,或许对新政策中只字未提商品房供给感到不解,在微博上反问道“为啥没说增加商品房供给呢?是我听错了吗?”并保持其一直以来对地产调控政策的质疑态度。抛出“国务院又出新拳了。不知道是打在棉花上,还是打在地方官员的屁股上了?”

  SOHO中国董事长潘石屹在看到新政策后,只在微博上留下一句“房价会跌吗?”,或许这是潘石屹自己作为一个房产商的角色,在听到新政策后的反馈式自问。

  北京科技大学管理学院教授赵晓(微博)在看到新政策后,在其微博上发了一条引人深思的话:“最近,银监会警告银行,要防范中国出现‘次级房贷’。在下之见,如果说股市是中国典型的‘圈钱’场所,国企、地方政府等利益集团以此获取暴利,则楼市或已沦为‘骗钱’场所,甚至类似于‘庞氏骗局’,‘赚钱效应’引发越来越多的资金进入,但最终难免崩溃。”

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[责任编辑:appleli]
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