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楼市两极分化加剧 房企争渡豪宅独木桥

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北京、上海等城市近期中低端商品房受调控影响明显,而以豪宅为代表的高端物业不降反升。

“在上海,李嘉诚和黄旗下的众多楼盘起到了带头的作用,调控下,进军豪宅市场,已经是不少开发商的选择。”一位刚刚拿下了一幅成本不菲土地的开发商负责人向本报坦言,出路就是做豪宅。

两极分化加速

信贷政策持续紧缩注定将是楼市最大变局的导火索。第一个明显的突变信号是,购房者中一次性付清的比例明显增加。

据人民银行上海总部最新数据,上海下半年个人住房贷款仅增加34.9亿元。而有机构测算,去年下半年上海一、二手房的销售总金额高达2500亿元,据此测算,新增贷款只占一二手房交易总额的1.4%,2010年下半年上海购房者中,一次性付清的比例达45%。

“调控严厉的2010年,上海豪宅的销售业绩明显优于市场平均水平,甚至不少项目继续创新高。”近日在上海豪宅代表性项目——徐汇滨江恒盛·尚海湾聘请“香港设计之父”高文安为恒盛集团艺术顾问仪式上,恒盛方面的负责人向记者透露,2010年恒盛·尚海湾实现逆市热销,总销售金额超30亿,成为上海黄浦江热销豪宅。

“去年上海5万以上别墅成交涨54%,冠亚军全出自李嘉诚和黄旗下的楼盘。”中房信分析师薛建雄指出。中房信的数据显示,2010年上海楼市的总成交套数下滑了49%的情况下,均价5万以上的高档别墅却逆市上升,达到620栋。四季雅苑、御涛园、翡冷翠园分别以104栋、53栋和50栋的成交业绩,位居高档别墅成交的前三甲。

薛建雄分析,去年12月19日国土布发文禁批1.0容积率以下的住宅用地,让别墅用地特别是超低容积率的独栋别墅用地更显稀缺;人民币自新年之后屡创新高,推动更多的资金进入高档全独栋别墅市场。

一个有趣的数字是,2006年到2010年,上海均价5万以上高档别墅的成交量分别为63、93、157、402和620栋,保持加速上升态势。

而在中低端市场,却是截然相反的景象。上海同策房产咨询股份有限公司董事长孙益功向本报表示,高端和低端两个市场的价格差距还会继续进一步拉大,长期而言,市场上普遍看好高端房产的投资价值,而低端房产受保障房的冲击将逐渐显现。

全产业链转型求生

中房信CRIC研究中心分析师崔琳指出,2010年的三轮调控政策并没有遏制住房价上涨的步伐,而以“量价齐升”的表现收官。从数据来看,2010年房地产市场总体呈现开发投资额、商品房销售面积、房屋销售价格小幅上涨的格局。与此同时,开发商对市场预期持续看好,拿地信心高涨,“价量齐涨”成为2010年土地市场的真实写照,土地购置面积更创出近10年来的新高,土地购置费用成本也大幅上升。

在这投资额继续“惯性”上涨的背后,毋庸置疑有着各类房企在投资侧重上的权衡,其中的明显趋势就是“豪宅化”。在内地一贯以豪宅开发商示人的李嘉诚旗下企业身后,追随者与日俱增。

最为典型的,要属上海金地公司。金地上海公司董事长兼总经理陈必安首次面对媒体就表示,金地已经正式启动金地式豪宅战略。随后金地在上海土地市场的表现也证明了这一点:拿下当时土地楼板价几乎超过所在区域在售普通住房价格的土地,项目定位高档项目,让金地坚信眼前的楼板价、房价比较毫无意义。

记者从多家知名代理企业有关人士处获悉,随着市场成交高端产品和中低端产品表现差距进一步拉大,不少代理企业早在2010年甚至更早就已经逐步提高对高端项目代理的投入和业务比例。

“2010年楼市的成绩单一出来,豪宅项目在各大代理公司年度业绩中的比例,均出现较大幅度的提升。我们代理公司也要随行就市,才能生存下去。”一位中型代理企业的负责人坦言。

可以预见的是,在代理商之外,材料供应商、建筑施工商等房地产链条相关行业,也将围绕越来越多房企、项目的“豪宅化”,逐步调整适应。

调控下,豪宅热销形成“豪宅化”效应,自然有其市场规律在其中。但其产生的问题也很明显,越来越多资源投向高端项目,在房价将继续向上的同时,也给解决居民居住问题的保障房体系提出了更高的要求。

即使保障房体系能如预期漂亮完成使命,两极分化的楼市对房地产全产业链相关行业的长远发展意味着什么,仍是个问题。

[责任编辑:baggioguo]
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