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广州房价租金比严重超标 出租最快65年才能回本

2011年01月20日11:31大洋网
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广州房价租金比严重超标 出租最快65年才能回本

去年房价租金比达779:1,远超300:1国际警戒线,房价高估风险明显

(新快报记者 黄颖)去年广州房价一下子涨了近四成,住房租金涨幅却普遍低于10%。昨日,市国土房管局公布《2010年房屋租金参考价》,显示2010年广州全市楼梯楼(低层)平均租金11.39元/平方米,电梯楼(高层)平均租金为14.19元/平方米,由此计算去年广州房价租金比现惊人结果:广州房价租金比达到779:1,相当于买房出租最快65年才能回本。

2007年时仅为272?1

据悉,2010年全市电梯楼租金14.19元/平方米,而去年广州一手住宅均价高达13074元/平方米,如果以一手房价来算房价租金比高达921?1,相当于买房出租最快近77年才能回本。而国家规定住宅用地使用年限只有70年,也就是说住宅使用年限到期了,也还没能回本。

有业内人士指出,由于租金参考价的平均租金包括了楼龄较长房子的租金,所以以二手住宅均价算房价租金比更合理。满堂红去年公布的广州二手住宅均价为11047元/平方米,合富置业公布的二手均价为12423元/平方米,以最低的11047元/平方米均价计算,广州去年房价租金比也达到779?1,相当于买房出租最快65年才能回本。

据了解,2007年广州整体房价租金比是272?1,相当于买房出租23年能回本。显然广州楼价经过了几年的急升,房价租金比也大幅提高。按照国际惯例,房价租金比超过300,就说明该区域房产投资价值变小,房价高估。以广州房价最高的珠江新城为例,去年珠江新城电梯楼租金为44元/平方米,而近半年珠江新城一手房网签均价达到3.25万元/平方米,估算其二手均价在2.5万元/平方米左右,这样其最低的房价租金比也有568:1,购房出租要47年多才能回本;如果按目前一手价格算,则要接近62年才能回本。

市民买房不为放租为升值

对此,市国土房管局相关负责人表示,房价租金比不是很适合中国国情。我国的房价租金比早就超过了合理区间,但在中国买房子主要看中房子升值后转手的差价,而不是靠租金回报来赚钱。

合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江则表示,政府公布的租金参考价要比实际租金低一些,广州二手中介公司测算的租金在30多元/平方米,这样算下来实际上市民买房的投资回报为2%多一点,显然是较低的。他也表示,目前市民买房投资并不是为了长期出租,而是为了保值和升值。只要通胀预期不变,资金流动性过大,市民买房的欲望还是不会变。

2010广州租金参考价

住宅 类别 租金 升幅

全市 楼梯楼 11.39元/m26.28%

电梯楼 14.19元/m23.41%

中心 楼梯楼 20.46元/m29.64%

电梯楼 26.88元/m25.86%

商业 路段 123.30元/m22.71%

写字楼 22.84元/m21.84%

新快辞典

房价租金比:是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值,大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报,是衡量房地产市场泡沫的重要指标之一。一般情况下,若要满足5%-6%的投资回报要求,房价租金的比值为196-232;如果房价租金比超过300,说在明该区域房产投资价值变小,房价高估;如果低于200,说明该区域投资潜力较大,房价泡沫不大。

城中村租金涨幅最高

年涨12.84%

市国土房管局公布的《2010年房屋租金参考价》显示,2010年广州全市楼梯楼住宅租金涨了6.28%,其中中心城区楼梯楼租金上涨9.64%。租金涨得最快的竟然是中心城区的城中村住房,租金一年涨了12.84%。

住宅租金涨幅高过写字楼商铺

据了解,2010年房屋租金参考价数据来源由全市房屋租赁管理机构实际办理租赁合同登记备案数据、部分房地产中介机构提供的房屋租赁成交数据、网上放盘数据和部分实地摸查数据等四部分构成,数据量共41万多条。

数据显示,广州全市住宅楼梯楼和电梯楼平均租金分别上升了6.28%和3.41%。其中,中心城区(指北至黄石路、同和,南至番禺洛溪岛附近,西至罗冲围、大坦沙、芳村大道西、花地湾、坑口、广钢,东至黄埔范围内的集中连片的建成区)住宅租金涨得更快。数据显示,去年中心城区楼梯楼平均租金20.46元/平方米,电梯楼平均租金26.88元/平方米,租金指数与2009年相比分别上升了9.64%和5.86%。不过,城中村租金涨幅更高,尤其是中心城区的城中村住宅,其租金为10.23元/平方米,涨幅12.84%。

值得一提的是,广州住宅租金涨得比写字楼和商铺租金快。写字楼去年平均租金22.84元/平方米,租金指数涨幅1.84%;商业路段租金123.3元/平方米,涨幅仅2.71%。而且中心城区电梯楼住宅租金26.88元/平方米,已经高于写字楼的平均租金。

海珠番禺白云住宅租金涨得快

记者发现,去年住宅租金涨得较快的是海珠、番禺、白云和天河部分路段,荔湾和越秀的租金以持平和微升为主。

在房价最高和租金最高的天河区,以往核心区的体育中心商圈一带住宅租金没有大的升幅,如天河北一带电梯楼仅是从2009年的32元/平方米升至33元/平方米。而珠江新城、花园酒店一带高房价区,去年的住宅租金是下降的。如珠江新城电梯楼租金从2009年的46元/平方米降至44元/平方米;花园酒店一带电梯楼租金从37元/平方米降至31元/平方米。

而海珠、白云和番禺三区因为居住环境不断改善,在多条地铁开通后,不少地段的租金价格反而升得比天河、越秀、荔湾等区快。如江南西电梯楼租金从2009年的22元/平方米升至27元/平方米,升幅23%;去年刚开通地铁的工业大道一带电梯楼租金从20元/平方米升至26元/平方米,升幅达30%;去年拍出2万多元/平方米地王的白云新城电梯楼租金也从21元/平方米升至25元/平方米;番禺祈福新邨电梯楼租金从20元/平方米升至24元/平方米。

不过,广州住宅租金最高的还是二沙岛,其租金也有一定上升,从2009年的90元/平方米升至95元/平方米。

租赁所:四大原因致租金快速上涨

去年,广州住宅租金涨幅在3%-11%,广州市房地产租赁管理所负责人表示主要是四方面原因导致租金价格增长快。

一是楼市调控新政出台后,房地产一、二手市场买卖成交量萎缩,客观上造成住房租赁市场需求增加;二是为了确保亚运会、亚残运会顺利举办,市委、市政府全面强化流动人员登记和出租屋安全整治,加大基础设施的建设,使得社会治安稳定、居住环境改善,带动房屋租金上升;三是2010年上半年广州进行“三旧”改造,多个城中村进入密集拆迁期,打破了局部地区住宅租赁市场的供求平衡,部分流动人口聚居的热点区域中小户型低端租赁房源供不应求;四是物价的上涨及通货膨胀对房屋租金的上涨产生了一定的推动。

该负责人同时也指出,广州市的房屋租赁市场非常活跃,目前全市登记的出租屋有340多万套,房屋租赁市场供给比较充足。

住宅租金表(单位:元/建筑面积平方米/月)

行政区 区片名称 楼梯楼 电梯楼 集体

荔湾区 大坦沙 16 21 10

荔湾区 原广州南站南岸路-西湾 21 32 -

荔湾区 上下九-陈家祠-站前路 24 33 -

荔湾区 沙面 35 — —

荔湾区 芳村区政府 26 31 9

荔湾区 花地湾 25 29 14

荔湾区 芳村大道东 19 — 13

荔湾区 坑口 20 25 11

荔湾区 广钢 15 20 10

越秀区 火车站 21 23 16

越秀区 一德路-光孝寺-旧广交会 27 29 -

越秀区 北京南-市政府-越秀公园 21 31 -

越秀区 五羊新城 23 29 —

越秀区 大沙头-烈士陵园-花园酒店-动物园 30 33 -

越秀区 广州动物园 24 30 15

越秀区 花园酒店 30 31 —

越秀区 烈士陵园-省人民体育场 24 27 -

越秀区 竹丝岗 22 39 —

越秀区 东峻广场-育才中学 26 35 -

越秀区 东华南路 22 28 —

越秀区 东山湖 20 36 —

越秀区 二沙岛 95 — —

越秀区 华侨新村 32 — —

天河区 麓湖 19 22 12

天河区 金贵村-天平架 15 24 11

天河区 沙河大街 18 — 9

天河区 华南植物园-元岗 18 20 13

天河区 燕岭-东莞庄 30 35 13

天河区 天河北-天河南 28 33 —

天河区 龙口-石牌 27 39 13

天河区 珠江新城 — 44 —

天河区 五山 28 39 10

天河区 岑村-小新塘-世界大观 13 - -

天河区 汇景新城 — 61 —

天河区 天河公园 21 30 15

天河区 车陂-东圃 19 25 10

天河区 黄村 16 20 12

海珠区 革新路西 25 28 —

海珠区 滨江路 24 33 —

海珠区 原海珠区政府 21 31 10

海珠区 江南西 22 27 10

海珠区 素桂街 18 25 12

海珠区 江南大道南-江燕路 22 24 11

海珠区 南石头 15 24 10

海珠区 中大 24 32 13

海珠区 东晓南-广州大道南 23 31 10

海珠区 南洲路 17 26 8

海珠区 赤岗北 22 32 12

海珠区 赤岗南 20 26 13

海珠区 万亩果园 14 — 12

海珠区 沥滘 11 17 9

海珠区 磨碟沙 18 20 9

海珠区 会展中心 20 23 —

海珠区 滨江东 21 45 —

海珠区 工业大道北 20 26 10

海珠区 新电视塔 25 28 12

白云区 新白云机场 — — 4

白云区 金沙洲 15 18 9

白云区 桂花岗 24 44 14

白云区 罗冲围-鹅掌坦-棠溪-新市 17 23 9

白云区 瑶台-三元里 18 — 11

白云区 江夏-黄边 — 23 10

白云区 白云新城 20 25 10

白云区 白云山 21 24 12

白云区 南湖 25 33 6

白云区 梅花园-五仙桥 — — 11

白云区 同和 13 16 11

黄埔区 广州石化 11 26 —

黄埔区 大沙地 13 22 11

黄埔区 文冲-庙头-夏园-南岗 7 14 6

番禺区 南浦-洛溪-大石 19 19 10

番禺区 大学城 — — 5

番禺区 钟村-南村 17 19 7

番禺区 祈福新邨 19 24 —

番禺区 市桥 14 22 9

番禺区 水坑-凌边-石基 16 18 5

番禺区 莲花山-石楼-海傍 11 20 4

番禺区 沙湾 12 8 5

番禺区 桥南 18 27 8

萝岗区 开发区西区 14 22 9

萝岗区 永和开发区 10 20 8

萝岗区 广州科学城 14 18 6

萝岗区 萝岗 9 10 8

南沙区 黄阁 12 — 5

南沙区 南沙街 13 22 9

花都区 新华镇 15 17 10

花都区 花东镇、花山镇 10 11 7

花都区 狮岭镇 10 12 9

(金羊网)

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