腾讯财经腾讯财经 > 财经评论 > 正文

楼市更需加强“制度性调控”和“保障房建设”

2011年01月06日12:16半月谈我要评论(0)
字号:T|T

楼市更需加强“制度性调控”和“保障房建设”

2010年以来的房地产市场调控被一些业内人士称为“史上最严”,大致有三波“攻势”,抑投机、增供应、促保障,“组合拳”成效渐显,房价较快上涨态势暂时得到一定程度遏制,长期失衡的市场结构也初显积极变化。

但是,进入12月后,部分城市房市、地市出现明显升温、反弹,全国商品房销售额在“最严调控年”里有望逆势创下新高。这都需要引起高度警惕。楼市调控“机遇”和“压力”并存,只有不断加强“制度性调控”和“保障房建设”,才能逐渐化“被动”为“主动”,确保市场平稳健康发展。

楼市调控“政策图”

2010年的房地产市场调控大致经历三个阶段,可谓“后浪推前浪”。

1月份,《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发,包括增加供应、加强监管、加快保障房建设、落实政府责任等方面的十一条措施,被业内称为“国十一条”。二套房首付比例提至40%,以“抑制投资投机性购房需求”。

中国房地产信息集团分析师薛建雄注意到,“国务院再次明确要‘促进房地产市场平稳健康发展’,是防范过热而不是打压房地产产业。”

不过,市场并未完全如人们希望的那样步入平稳轨道。1月以后,全国房地产市场整体上出现了一些积极变化,但部分城市房价、地价又出现过快上涨势头,投机性购房再度活跃。尤其是不断冒头的高价地块,更是搅动着地市、楼市快速升温。

4月,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》“利剑出鞘”,此“国十条”目标直指高房价,并首次提出“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款”,对不符合相关条件的非本地居民则“暂停发放购买住房贷款”;此外,“地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数”。

随后一段时期,楼市形成了“拉锯战”。房地产企业资金链有所收紧,土地供应显著增加,刚性需求或观望、或出手,炒房投资客或转移、或蛰伏。及至9月底,各地限购、限贷等细化措施以及各部委相关文件密集出台,形成楼市调控第三轮“冲击波”。截至11月底,已有15个城市陆续出台了落实调控的实施细则,就限购、执行差别化房贷、加大住房供应和保障房建设等多个方面作出规定。

业内人士指出,今年的楼市调控特点可用“三结合”来形容,即价格、法律手段和行政手段结合,短期“治标”和长期“治本”结合,“市场”和“保障”结合。

从价格和结构两个角度看调控成效

“三结合”的调控成效不容否认。以各方极为关注的房价为例,梳理国家统计局数据可见,今年70个大中城市房价同比增幅在4月达到12.8%的峰值,随后各月分别为12.40%、11.40%、10.30%、9.30%、9.10%、8.60%,至11月降至7.70%,逐月回落态势明显。

更长远的积极效应或将逐步显现。比如,数据显示,1-11月,全国房地产开发投资42697亿元,同比增长36.5%。同期房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米,同比增长33.2%。一些人担心的“调控之下房地产开发可能大幅萎缩”的局面没有出现。“房屋新开工面积”指标表现同样较为出色,1-11月,房屋新开工面积14.51亿平方米,增长48.7%。事实上,今年前10个月的新开工面积已经超去年全年。

易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说:“虽然今年可售住宅还是比较紧缺,但明年的供应量会明显增加。一旦供应量能够保证,楼市调控的形势将会好很多。”

另一方面,多年滞后的保障房建设今年明显提速,“供地”和“建房”两端均有突破。供地方面,国土资源部今年的保障性住房计划供应土地2.45万公顷,较上年实际出让面积大幅增长123%。目前看来,上海等不少重点城市都有望超额完成全年任务。建设方面,住房和城乡建设部的数据显示,截至10月底,全国城镇保障性住房与棚户区改造已经开工520万套,占年度开工计划580万套的90%,年底前将全部开工。一些热点省市在11月底已完成全年保障房开工任务,一些地方建设规模已超过了年初目标。加上明年1000万套的保障房建设目标,如果按时足量供应,楼市供应结构将发生显著变化。

中国指数研究院副院长陈晟说,抑制投资投机性需求、加快保障房建设等调控措施将长期持续,困扰楼市的结构性问题有望逐步得到解决。上海市政协研究房地产的人士认为,今年楼市调控最重要的成果之一,就是改变、稳定了人们的预期,各方对楼市平稳健康运行的信心进一步增强,这将为调控持续进行创造良好环境。

2010年底楼市“翘尾” “最严调控”下依然有“好年景”

不过,进入12月,部分城市的房市、地市却出现明显反弹。比如,据媒体报道,北京房山区一楼盘12月18日首期推848套房源,居然共发放了7000多张摇号卡。购房者彻夜排队,开盘后一日卖光。数据显示,全国多个热点城市12月以来呈现“量增价稳”乃至“量价齐升”态势,个别城市房价持续保持在新一轮调控以来的新高位之上。

国家统计局数据显示,1-11月,全国商品房销售额4.23万亿元,同比增长17.48%,接近去年全年水平。业内人士预测,由于12月数据集中报送,加上销售形势上佳,今年全国商品房销售额有望突破5万亿元,创下新高。在“最严调控年”里,房地产收获了难得的“好年景”!

土地市场近期也“异军突起”。比如,12月16日,保利地产分别以11亿元夺得广州白云新城一幅地块,楼板价达20605元/平方米,溢价率198.6%,这是广州住宅用地楼板价首破两万元。中原地产的统计数据显示,自11月以来,广州、武汉、杭州、南京等城市先后拍出了年度“单价”地王。

一知名房企负责人告诉记者:“大开发商目前资金状况没有太大压力,土地成本有多高、未来盖什么房子等都不是关键问题,最重要的是土地能否拿得下来。”

截至12月16日,中原地产监测的12个城市中已有广州、深圳、天津、成都等7市超额完成今年居住用地供应计划,有些城市“卖地”收入翻番,有些热门城市则创下历年新高。

楼市更需加强“制度性调控”和“保障房建设”

年底楼市的“翘尾”似乎在意料之中。必须注意到,宏观经济形势深深地影响着楼市的走势。比如,在通胀预期驱动之下,投资甚至已经成为一些人的刚性需求。央行近期的《2010年第4季度储户问卷调查报告》显示,居民投资意愿首次超过储蓄意愿,45.2%的城镇居民选择投资,而房地产投资以26.1%的相对高值继续成为居民投资首选。一些业内人士指出,CPI在年末走高,股市经历一年盘整后大量被套资金逐渐退出,不少人最终认定房地产投资还是目前最好的保值方式,“投资性刚性需求”很难减弱。

住建部负责人日前坦承,房地产调控面临六大难点:城镇化带来住房刚性需求、民间资本投资领域过窄、全球化热钱涌入与人民币升值影响、房产持有环节税收制度缺失、地方政府对土地财政依赖、各地经济发展存在差距。可以预计,这些难点将对楼市调控构成明显制约。综合以上观点和分析看,楼市调控“机遇”和“压力”并存。

业内人士认为,今年的中央经济工作会议强调“加快推进住房保障体系建设”“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。这为我国房地产业将来一段时间的发展和调控确定了方位。房地产业应进一步建立、实施“制度性调控”。住建部政策研究中心副主任秦虹认为,这些制度应包括:及时反映市场需求变化的土地市场制度,让企业自我承担风险的房地产金融制度,能自动调节住房资源占有和收益分配的房地产税收制度等。此外,《住房保障法》也应加快出台。

保障房建设和供给应继续加快推进。相比于多年滞后留下的巨大缺口,目前保障房供应量还远远不够,其平抑房价过快上涨、稳定市场运行的功能也有待进一步发挥。业内人士认为,只要有决心和措施,保障房“坚持数年,必有成效”。(叶锋)

[责任编辑:baggioguo]
登录 (请登录发言,并遵守相关规定) 分享至: 腾讯微博
如果你对财经频道有任何意见或建议,请到交流平台反馈。到微博反馈

热点推荐