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叶檀:房价预测不是儿戏 人文情怀不容忽视

2010年12月09日10:28新华网
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  社科院经济蓝皮书必然掀起房价争议。其有关房地产的预测不能当真,也不必当真。

  《经济蓝皮书》给出了三种完全不同的预测结果,前提是政府的调控决心、调控方式,以及改革的力度不同。如调控不力,一种可能是陷入价格上涨与暴涨之间的恶性循环。如调控放松,房价将会报复性反弹,价格可能上涨20%-25%。另一种可能是房价略有下降或者温和上涨。看看,大涨、微涨与微降都预测到了,除了暴跌。

  没人能准确预测明年的房市冷热,因为没人能预测中央政策的松紧与地方政府的执行力度。社科院自己也没把预测太当真,所以一口气给出了三个结果。

  惟一可以肯定的是,明年房地产不可能暴跌,原因是今年地方政府对土地财政的依赖仍很强,明年也很难改观。

  今年地方政府卖地收入创新高已无疑问,中国指数研究院一份最新报告显示,“二次调控”对土地市场作用有限,11月份全国土地市场迅速回暖,前11个月全国住宅用地成交量同比大涨40%,预计年末将掀起本年度最后一轮供地高潮。从地方来看,今年前11个月,北京市共出让214宗土地,土地成交总价达到1068.49亿元;上海前10月的土地出让金收入就已达到1366.49亿元,高居全国之首;大连和天津也是紧随其后,前11个月的土地收入也已达900亿元左右,年底突破千亿大关犹如囊中探物。据统计,今年1-10月,全国房地产开发企业土地购置费达8006亿元,同比增长79.2%,占开发投资的比重达21%,全年预计将突破1万亿元。今年的高地价,意味着明后年的高房价。一线城市处于高位,搭上高铁与城市化快车的二三线城市出售土地不遑多让。

  全年调控紧锣密鼓,大型开发商市场业绩不俗,成交金额与销量上升:今年11月,全国房地产开发企业有七成已完成全年销售任务,在未来的一段时间里未完成计划的企业将最后冲刺。

  蓝皮书真正值得重视的是通过房价与人均收入的对照,指出了房地产是富人投资游戏的实质,是对城市化过程中农民获得财产性收入的人文关怀。

  社科院的蓝皮书指出,房价收入比持续恶化,2010年城镇居民人均可支配收入约为18900元,农民工年均工资为19200元。按城镇居民每人30平方米和农民工家庭人均20平方米,以及城镇居民和农民工家庭每户分别有3人、3.5人计算,其房价收入比分别为8.76、10.06。其中,城镇居民房价收入比比2009年的8.3上升了0.46,有85%需要购买新住宅的城镇居民家庭无力购房。

  对此,有人会提出反对意见,指出中国自有住房在80%以上,没有无力购房一说。城市改善型住房需求者可通过高价出售自有住房完成住房升级,高房价是改善型需求的福音。

  此类辩解忽视了没搭上福利分房的城市新增阶层,主要是农民工与大学生阶层,他们没获得住房改革的红利,缺乏原始积累,一脚踏进了怪异的垄断型市场化,不得不以承受高房价的方式为改革成本买单。而在现有的房地产经济下,不少地区农民被迫上楼,剥夺农民土地溢价、为城市制造出一批批贫困的缺乏基础教育的工人。

  房价收入比继续恶化,但房地产成交量出现波浪周期,11月还出现了阳春行情,这只能说明,我国的房地产的投资属性继续增强,中国的富裕阶层就能支撑起一个投资属性极强的房地产市场。

  蓝皮书开出的药方是按照人口城市化的居住需求足额供应土地;从房价收入比以及房价上涨速度与居民收入增长速度的关系入手,科学调控房价水平;宏观调控不仅要用信贷手段,更重要的是要用税收手段;需要彻底改革土地房产及其收入体制,使地方政府能有一个稳定合理又不推高房价的财政收入渠道;需要让农民在农村的资产能够变现,让其增强在城市和城镇中购买住宅的能力。

  上述言论,是蓝皮书文章作者周天勇先生一以贯之的观点,也是包装在2011年的房地产市场预测下,对健康的城市化的又一次呼吁。(特约评论员 叶檀(微博) 知名财经评论人)

  (京华时报 特约评论员 叶檀 知名财经评论人)

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