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陈兴动:房产调控只是给百姓个交代

2010年11月18日11:29投资家我要评论(0)
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梦在“银十”破碎时

文 本刊记者 植美娜

自十一长假前一天开始陆续出台的后续调控,打碎了很多地产商的“银十”梦。国家密集出台的包括限售令、加息等新的打压政策,似乎在向市场表明决心。

陈兴动,法国巴黎证券(亚洲)董事总经理兼首席经济学家,研究国内房地产市场多年,金融危机后我国房地产调控以来,第三次接受《投资家》专访,到目前为止他对调控的认识基本没有改变:这轮房地产调控仍不是在解决根本问题,只是至少要给老百姓一个交代。

银十逆转

中国房地产行业从1998年的商品化到私有化的路已经走了12年了。这12年来房地产发展成了支柱产业,这是改革的成功之处,对国民经济方方面面产生巨大影响。与此同时,当某一行业在国家经济中的地位急剧膨胀的时候,巨大的危机也在生长,最明显的例子是金融业之于美国。用陈兴动的话说,现在中国的房地产已经变成了“恐怖分子”。

“大家谈房地产很兴奋,但是又不知道如何控制这匹脱缰之马,使得它绑架了整个经济。”陈兴动说。

在民众对房地产的愤怒大有泄洪之势时,被媒体评为有史以来最严厉地产调控的“新国十条”出炉。现实是,蜗居的老百姓,炒房的游资,捞钱的地产商,卖地的地方政府,他们听多了“狼来了”的故事,博弈各方都在揣测这回是不是真的,市场上出现量跌价滞的僵持。

到了9月,很多地方细则“打太极拳”的面目显露无遗,银行放松三套贷的传闻屡屡抛出,投机者摸到了对付新政的对策,地产商“金九银十”的宣传铺天盖地。需求终于井喷,出现量价齐涨的一幕。

国家统计局此前数据显示,9月全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.5%,为今年5月以来首次上涨。9月商品房销售面积和销售额环比上涨了一半还多。

就在业内憧憬金九银十的十一长假前一天,新的调控政策再次抛出,让他们意外目睹了楼市舆情的重大逆转。

百姓的三个问题

10月中旬,地产大嘴任志强撰写博文痛陈对“新政”的不满。

“如今明知是供求矛盾造成的结果,却用限制购买而非增加供给的方式去对付,又岂会有好的结果?”任志强打了个比方,“粮食不够吃时,用粮票来限量,但限量解决了供求平衡的问题却没有解决吃饱肚子的问题。那么是解决平衡问题重要还是吃饱肚子才是目的呢?”

把供需结构作为出发点无可厚非,但是在“任氏逻辑”中把房地产的问题跟粮食等同却有待商榷。粮食不能不买,但是一些房地产的需求可以抑制。陈兴动认为,按照现在的情况,投机需求和改善性需求的比例很庞大;即便是刚性需求,很大一部分也应该转移到公共住宅上面。

房地产需求是可控并且是可以转化的,这也是此轮调控房价的一个基础。

住宅本质上可以分为两类:商品房和公共住宅。陈兴动认为,目前中国房地产的发展模型难以持续下去,最根本的原因是房地产市场走向了单极,成为了纯粹的商品,而忽视了公共住宅的需求。

这又是一个“中国特色”。“中国的房屋自有率是世界上最高的之一。北京买房子的年龄段已经降到了25至28岁。西方社会35岁以上才自己买房子。”陈兴动介绍说。

即便在美国这样的发达国家,三十几岁仍然租房住是普遍现象。这点从美国电影和电视剧中有最直观的感受,比如前一段热播的《生活大爆炸》,两位三十多岁拿着博士学位的供职于麻省理工大学的物理学家,一直合租一间公寓。美国的情景喜剧基本都是在合租的公寓内展开,类似的还有《六人行》、《老爸老妈恋爱史》、《实习医生风云》。

“你不能期待整个城市所有的人都买房,社会总是有30%-40%的一批人无论如何也买不起房,或者也不需要买房。”陈兴动说,“但是政府在过去的十多年中,对公共住宅忽略了,现在新增公共住宅占新增住宅总量不到5%。”

陈兴动在多个场合跟中国的政策制定者谈过他的想法,他认为理想的中国房地产的发展状态应该是,中低收入者对房价不敏感,不关注房价。相反,他们应该还愿意看见房价上涨,这样国家可以从中高档住宅房价上涨中得到更高的税收,补贴并支持整个社会的公共产品。

中低收入者的自住需求由政府提供的公共住宅来满足;中高收入者对商品房的改善性需求、投资投机需求、炫耀财富需求,由房产税和市场共同调节。

当然这些只是远期理想,毕竟即便现在从中央到地方都认识到了发展公共住宅的必要性,但是从规划到落实,再到房子大批量交到那30%至40%的人手上,还需要很长的时间。最大的问题是,开发保障房还是高档房,就像选择做馒头还是做蛋糕一样,谁都清楚哪一个利润率高,这又要追溯到土地财政的病根。

而对于舆论普遍关注的房地产税,尽管上海、重庆的试点已经是箭在弦上,多数专家倾向于这样的观点:房地产税的出台并不能扭转今后几十年中国城镇化过程中房价长期上涨的趋势,但可能促进地方政府职能转变,以及土地财政的改革,又回到了“原罪”问题上。

因此从今年4月起到现在的调控,实际上是解决近期问题,说白了是需要短期做出一点成绩,给老百姓一个交代。“明年人大会上本届政府需要做汇报的。”陈兴动说。

陈兴动认为,老百姓提出了三个问题:中央调控房地产是认真的吗?房价能够调下来吗?怎么调下来?

“现在就看政府能不能把这三个问题讲清楚,让老百姓有一个合理的明确的预期。”陈兴动说。

一线之外的玄机

理解了政府本论调控的出发点,就能更好解读近期出台的政策。

陈兴动认为,新出台的政策本质上有两点改进:第一,政策明朗化,以前是模棱两可的,城市自己决定是不是暂停第三套放贷。现在明文规定“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款”。

第二,限售令,规定“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。”截至记者发稿时已有14个城市跟进了限售细则。“限售本身就是防止供求结构出问题。”陈兴动说。

除这两点以外,中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员易宪容认为加息也是一个重要变化。“利率调整只要进入上行的通道,利率的上调还会进行,而不会因为加息一次就会停止。所以,加息之后,房地产上市公司的股票全线下跌。就是表明了市场这样一种预期。”他在博客中撰文写道,“各国的经验表明,加息是房地产宏观调控的利刃,利率不断上升是刺破房地产泡沫最好的武器。”

单纯从政策上来看,这三项政策都不足以立竿见影地抑制投机需求。比如加息后有0.25个百分点的利率上升,无论是对房地产开发商来说,还是对住房的投资者来说,对其经营成本影响不会太大。还有限售令和限贷令,暂且不论各地对几套房的认定标准尚不明晰,记者调查发现,各地的专业投机客炒房的方法五花八门,或买身份证,或签阴阳合同,或左手进右手出等等,总是上有政策,下有对策。

实际上这轮政策的作用体现在对市场造成的心理影响上。利益博弈方对市场有这样一个预期:中央还在调控,没有放手,房价可能还会降。这也就是为什么10月一线城市楼市又恢复量跌价滞状态的原因。

10月下旬中国社会科学院发布研究报告预计,中国房价从今年第四季度至明年上半年同比增速将逐渐下降,到2011年上半年进入负增长区间,本轮宏观调控措施将在一线房价下降20%之后逐渐放.。

报告做出上述判断的主要依据是,未来半年内,中国房地产行业总体融资规模将趋紧,随着房地产市场需求持续维持在低位,供给逐渐放大,供求缺口对房价的推动作用也将逐渐由正转负。

首钢融创一位销售经理在4月调控后,接受本刊记者采访时曾表示,年底是地产商把本年度财报“做得好看些”的关键时期,届时一定会放量降价。在“银十梦”破碎后,一线城市量跌价滞的情况可能会被打破。

而本刊记者走访发现,三、四线城市处于调控的边缘,投机本不兴盛,房价也并未受到调控的太大影响;而随着大地产商把目光瞄向这些城市,投机客也开始出没。

艾力森房地产10月中旬发布的消费监测最新数据显示,去年下半年至今,所有抽样调查的地级城市房价均呈上涨态势,平均涨幅为19.16%,部分城市涨幅达45%~50%。报告的结论是,新政几乎没有对三、四线城市房价产生抑制影响。

转移游资的注意力,也是缓解一、二线城市房价过快上涨的一种策略。在其他投资渠道不畅或者不良的情况下,房地产仍然是保值增值的不二选择。这里聚集着大量炒作的游资,随着通胀预期的加重,以后还会继续有新的资金汇聚进来。各地制定的调控细则的松紧程度不同,国家的调控政策不是在刺破泡沫,更像是把聚集在一、二线城市的大泡沫,打散以后挤向其他的城市。

在本刊记者的实地调查中,三、四线城市的地产商在憧憬,今天的一线城市房地产的“蓬勃发展”会是他们的明天。但是应该注意的是,这种“蓬勃发展”传递过去的,不只是飞升的房价,还有怒吼的民怨,以及因城市发展不成熟而带来的更大的投资风险。

[责任编辑:azurezeng]
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