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中证证券:地产纠结期延长 房价下行态势初显

2010年11月10日06:39中国证券报中证证券 张泰欣我要评论(0)
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国内通胀压力的骤然提升、调控行政干预的力度加强,这些都给近期地产股的走势带来了阴影。9日,地产股领跌市场,申万地产指数下挫1.82%,龙头地产股跌幅接近4%。距离“9·29”地产新政已一月有余,地产股的表现在估值释放后可能难拾升势,而地产成交在内外因素的作用下还将继续胶着,房价下行的态势将更为明显。

行政手段将主导楼市起伏

回顾“4·17”新政以来,地产调控更多的是通过信贷和货币的手段来调控,如提升二套房首付比例、取消首套房7折利率优惠、严格贷款人资质审查、对违规企业停发开发贷款等,这些措施对限定供需双方的资金起到了很大作用,其累积效应在四季度乃至明年一季度都能看到,然而单凭资金控制,没有行政手段的有力辅助要使楼市短期内发生变革还比较困难,“9·29”调控政策虽然并未超出“4·17”新政的范畴,但通过对一些政策的细化和重申,地方政府的执行力度在加强,如通过限购的认定,开发商预收款账户的管理,这些都有效的控制了需求和供给,进一步挤出楼市的泡沫。我们认为,随后各地政府在行政控制手段的力度还将加强,目前市场的共识是房价没有出现明显下降后,政府的调控预期不会改变,因此,在楼市成交的长期纠结后,如果出现房价的下行态势,届时将是地产股投资的真正底部。

9·29新政以来,楼市的成交并未出现显著的下滑,以四大一线城市为例,目前周成交面积维持在100万平米,比9月份最高的194万平米回落了48.4%,但从量上看,依然高于5月份至8月份的平均水平,在政府行政调控力度加大、购房季节性因素淡去、开发商未来销售预期转变的情况下,未来楼市的成交可能继续盘整下滑,我们预计11月、12月的整体销量还将下滑15%,而从房价看,今年四季度房价走平的情况将得到确立,下行的态势将更为明显,但从大城市看,下行成为趋势还有众多不确定因素。

内外因素干扰 楼市走向不会单边

在国内通胀压力骤增的情况下,国外经济复苏的步伐并没有出现更为乐观的迹象,美国QE2的实施使得全球在较长的时期内依然面临着流动性宽松的局面,这对经济已走出底部,可能将来面临投资企稳回升的中国而言带来了较难的抉择,如果真正采取收紧措施,则难免会吸引热钱流入,届时将会冲击资产市场,造成更大的通胀压力,这对楼市而言,尤其关键。如果保持目前的状态,难免出现投资内生向上,从而助推楼市有所反复。这给未来决策提供了不小的难度。

我们认为,在楼市调控这方面,国家的政策不可能出现基调的变化,未来调控的力度还将加强,但不会出重拳,因此楼市成交震荡的格局还将持续,政府将更多的通过引导预期的方式来影响楼市的成交和价格。对于地产股而言,目前的估值基本合理,虽然从以往的经验看,出现通胀上行的年份里,地产股都有比较好的收益,但从目前面临的环境和政策看,地产股可能难以走出单边的行情,在未来销售和业绩难以保障高增长的情况下,地产股的估值水平中枢还将下移。

[责任编辑:maelzhang]
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