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住房公积金政策调整点评:二轮调控加码,短期销量入冬

2010年11月04日14:01齐鲁证券我要评论(0)
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    二轮调控再次加码,公积金政策消除地方差异,全面收紧。四月新“国十条”颁布之后,各重点城市公积金政策作出了调整,北京、天津和上海等地普遍将二套房首付提高到五成,并停止三套房公积金贷款。
    但是各地执行的差异仍然很大,这次政策消除地方差异,全面规范和收紧公积金贷款政策。
    差别化利率首次实行,控制改善型需求入市。第二套住房公积金个人住房贷款除了首付款比例不得低于50%以外,首次将贷款利率调整至首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍,以上海目前二套改善型住宅最高贷款额度40万,贷款期限20年为例,1.1倍的利率将使月供增加82.92元,增加幅度为3.41%,虽然对改善型需求的购房成本实质影响有限,但是调控层层加码,政策的累积效应短期内对购房者的心理影响是立竿见影的。
    严格规范公积金用途,进一步挤出投机需求。政策首次明确规定了二套房贷款发放对象(即仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭,且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房),同时全面禁止三套房贷,这就封堵了过去政策的漏洞,完全禁止了公积金贷款用作投机性购房。
    政策叠加+传统淡季,销量进入冬季。二轮调控之后各地市场观望气氛浓厚,成交明显回落,根据中房指数统计,上周监测的35个城市中,21个城市成交量环比下跌,其中一半以上城市跌幅超过20%。预计本年度最后两个月由于政策叠加效应及传统淡季,销量探底,我们预计全年住宅销售比09年下跌13%。
    而关于价格走向关键看供给,目前来看开发商资金链“紧而不崩”,短期内需求低迷情况下供应大幅放量可能性较小,因此价格下调空间比较有限。
    依然看好两类龙头股,市场调整正是买入良机。调控高压下,我们坚持看好高周转类龙头万科A保利地产,以及商业地产龙头世茂股份金融街
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