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调控立竿见影 98%被调查者长期看好广深楼市

2010年10月30日02:23中国经营报我要评论(0)
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龙飞

市场手段、非市场手段,2010年的第二波楼市调控把这些措施一股脑地砸在投资者头上。从数据上看,受限购令影响的城市成交数据应声而落。更有专家断言,房地产开始进入超过五年的下滑期。

但《中国经营报》记者在广深房地产职业投资者中调查发现,在接二连三的楼市调控政策下,这些楼市投资者并不打算长期离场。短期内打算出售房产的只有不到5%,85%的投资者表示将在半年内持币观望,有合适时机即会投资。

第二波调控立竿见影

“先限购、再加息,房产税蠢蠢欲动。”从9月29日开始的第二波楼市调控效果显著。受影响最大的莫过于房地产中介行业,“黄金周过后就没有一单成交,就连看房的人数也在急剧萎缩,以往每天起码签20~30宗看房书,最近一周每天就5宗。”中联地产广州天河区天河北店的店长曾思齐告诉记者,最近的市场淡极了。

门庭冷落的不仅是二手房市场,中地行的研究数据显示,10月18日至24日广州十区、二市一手住宅成交面积为24.95万平方米,环比上周下降了73.03%,重新回归到9月初水平。由于广州细则的限购范围仅限广州十区内,二市(增城、从化)不在限购范围,成交结构显现变化明显。十区成交仅占全市总成交量的61%,成交比例与上周相比下降22%。而增城、从化两市成交比例却明显增加,分别占全市总成交量的28%和11%,成交比例分别增长17%和5%。

成交价格方面,均价在9798元/平方米,环比上周下降了16.75%。这是广州自7月以来的首次成交均价在万元以内。当然,楼价的急速下跌主要是因为结构性因素所致,虽然增城、从化两市的成交大涨,但其远低于广州十区的成交价,拉低了总体均价。广州中心六区的价格依旧保持平稳,中地行的数据显示这些区域环比上周楼价仅下跌了6.33%。

楼市一片飘绿的不仅是广州,根据中国指数研究院的最新统计,10月第三周被监测的35 个城市中,20 个城市成交量环比下跌。其中,15个城市跌幅超过10%。而10 个重点城市中,广州位居跌幅之首,跌幅达69.61%,南京、武汉和北京紧随其后,跌幅分别为36.85%、32.11%和27.24%。

这次的房地产调控可谓立竿见影。

投资者信心依旧

“你说我们有什么必要急着卖房子?”李向东是活跃于广深两地的炒房者,在他看来,房产现在依旧是最好的投资产品,与之有相同看法的投资者不在少数。10月24日,记者通过网络向珠三角200名楼市投资者发出问卷调查,这些投资者均为地产中介的长期客户。至10月27日下午六点,收回了132份问卷。调查显示,85%的人士表示长期看好珠三角楼市,出人意料的是,有98%份问卷表示长期看好受限售令影响的广深楼市。

统计显示,132份调查问卷的对象全部在广深以及珠三角地区有2套以上的房产,其中有50%在珠三角地区有3~5套的房产,32%有5~10套房产,5%表示有10套以上的房产。调查显示,绝大部分人士都认为限购令只是短期政策,70%以上人士认为明年6月前限购令会废除;85%的人士更觉得限购令废除后,楼市将迎来另一波飞涨。

从调查问卷显示的情况来看,在接二连三的楼市调控政策下,这些楼市投资者并不打算长期离场。短期内打算出售房产的只有不到5%,85%的投资者表示将在半年内持币观望,有合适时机即会投资。在回答何时会再度入市的问题中,有40%的问卷显示只要楼价下跌15%~20%即会入市;有25%表示只要楼市下跌10%即会入市;只有不到10%的投资者选择限购令废除或调控措施降温再做投资。

如果仅仅从这次调查分析,投资者对于此次前所未见的调控似乎并不在意,对楼市的信心并没有受到冲击。有分析显示,这主要受“年年调控,越调越高”的现状影响。合富辉煌首席分析师黎文江表示,今年“4·17新政”出台后,广州十区商品住宅均价从4月份的1.35万元/平方米高位逐渐回调至7月份的1.15万元/平方米,每平方米单价下降2000元,下降幅度达到15%。但从今年8月开始,刚性自住需求(包括首次置业、结婚、迫切需求改善居住环境等)和购房保值需求的客户,成为支撑楼市主力,户型在90~125平方米和90平方米以下的单位成交量分别达到45%和28%。9月均价也回升至1.4万元/平方米的历史新高。史上最严调控措施并没有令楼价进一步下跌。

炒楼者不放盘

“深圳限购令是全国最严的,但跌了两周后,上周又开始恢复了。”李向东表示。据搜房深圳二手房网的监测,10月18日至22日,深圳6大区域二手房的成交量环比均现较大幅度的上涨,龙岗成交513套,环比上涨70.43%。仅10月22日,深圳二手房成交量达678套,楼市最热的9月日均成交量也不过700套左右。

“深圳现在的需求还是非常旺盛的。”当地的某开发商向记者表示。上周深圳南头某新盘面市,2.3万元/平方米的均价依然取得了不俗的销售业绩,开发商直言“比预想要好得多”。深圳龙岗有一个项目以8600元/平方米的价格开盘,此前周边楼盘均价在9000~13000元之间。开发商之所以以低价开盘,就是担心调控过于严苛,影响销售业绩。但10月23日开盘的项目到26日就已经卖出了2/3。售楼人员告诉记者,现在项目还有一栋楼,均价已经回调到1万元/平方米。

“现在看来,刚性需求还是非常旺盛。”李向东表示。但他现在已经不能用以前的投资方法了。因为无论是珠三角哪个城市,房贷都已经越来越紧。“像我这样有几套房的人已经很难再通过房贷买房了。”他认为,现在楼价动辄两三百万元,要一次性付款风险也非常大。所以,尽管他对楼市相当看好,但也会谨慎投资。“但我手头的房子不会放,暂时不买房子,肯定不会卖房子”。李向东表示,既然长期看好楼市,而通胀预期又这么强烈,最妥善的方法就是以不变应万变,坐等升值。

“现在行业里最悲惨的就是我们中介。”曾思齐说,因为购房者持币观望,持房者又不愿降价放盘。

[责任编辑:baggioguo]
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