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押注异地贷款 河北燕郊开发商对赌楼市调控

2010年10月30日01:48中国经营报我要评论(0)
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方辉、李丹

从北京的CBD核心区国贸驱车向东,不超过40公里便可到达河北省三河市燕郊经济技术开发区,这里依靠着“大北京”的概念,楼市一度火暴,而今,却变得多少有些冷清。

火暴到冷清的转变,来自于河北省政府近日发布的“外来人口购房限贷令”。在燕郊购房的非河北籍购房者,须提供三河市一年以上的社保和纳税记录,否则银行将不予发放按揭贷款。

长期以来,依靠北京购房者的燕郊,这一次成了“异地限贷”的典型样本。然而,燕郊的房地产开发商们正在试图通过异地贷款,即通过北京的商业银行发放购房贷款,来绕过这一9月29日以来,国务院出台的严厉调控政策。银行异地放款正在成为开发商的赌注所在。

押注银行异地放贷

对于“限贷令”,燕郊楼盘均有自己的打算,除了部分表示只能等国家政策松动才能办理购房外,多数都有自己的“促销”手段。

上上城的售楼人员对记者说,社保证明、完税证明之类的都是可以做的,“我们不去跟客户承诺什么,但是都是可以商量的”。

虽然开发商替客户想出了不少应对之策,但在这些售楼中心看到的依然是非常冷清的场面。几位来自北京的看房者向记者表示,开发商的策略看似合理,但细想并不靠谱,“还是能在银行直接贷款更放心”!

在燕南园(原潮白人家)的售楼中心,记者看到咨询和签约的人明显比其他项目要多,和其他项目的售楼中心形成鲜明的对比,原因是这家楼盘向看房者表示可以做贷款。

“只要你提供北京的社保证明和完税证明就可以在北京的兴业银行做贷款,第一套房首付40%,利率上调10%。”该楼盘的业务员向记者表示。燕南园是目前燕郊极少数能在异地贷款的开发商,原因是公司一直与兴业银行北京分行有合作。

该售楼员给记者一张所需材料的清单,记者看到上面所列的完全是兴业银行在北京发放个人购房贷款的要求。当问及抵押物问题时,该售楼员表示这是银行的事情,银行愿意承担这个风险就没问题。“不过,现在是调控期间,银行会根据大环境和您提供的资料来确定放款时间,可能会比正常情况下慢一些。”

随后记者在毗邻燕南园售楼处的星河185售楼处也听到了“异地贷款”的说法,这家楼盘承诺的是在中国银行三河市分行贷款,首付50%,利率上调10%,但必须与开发商签署6个月的补充协议。对此,该项目相关负责人李丰拒绝表态。

记者注意到,这项政策所述的其实是今年8月,燕郊开始实施的调控手段,即外地人在燕郊购房需提供一年以上社保证明,不能提供的按照二套房执行房贷,首付50%,利率1.1倍。

“是中国银行三河市分行主动找我们,我们也有相关的协议,所以肯定会放款。”售楼小姐表示,等几个月也没问题,还可以延缓还贷时间,这段时间也没有利息,“这种调控不会持续太久,贷款买房完全有保障”。

或是权宜之计

10月27日,记者分别致电上述两家银行,得到的答复却与开发商的承诺大相径庭。

“异地贷款肯定做不了,放在3年前还有可能,现在国家限制得这么严,没有可能,而且就是在没有调控的情况下,给异地抵押物做贷款也是违规的。”兴业银行北京分行个人贷款中心的工作人员告诉记者,如果银行进行“异地贷款”,就是在和国家对着干,没有哪家银行敢这么做。

而中国银行三河市支行的回应是,确实与星河185签订了协议,但基本上放不了贷,“不能完全听开发商的,他们为了销售有这样的承诺,失败的可能性为98%”。

记者了解到,在9月29日“限购令”出台之后,就有多位燕郊开发商到北京联系合作银行,希望通过“异地贷款”的方式突破“限购令”,但最终因为“抵押物在异地”而被拒绝。

现在开发商打出“异地贷款”的口号,实际上是在赌“限购令”将在半年内结束。在上述几家大项目的销售中心,售楼人员都认为“限购令”不会长久,短则两个月,长则半年,“现在是政策最严厉的时候,也是购房的最佳时机”。

银河证券分析师陈杨龙对记者表示,从目前的宏观经济形势来看,此次房地产调控具有可持续性,“很多人认为2008年的旧事会重演,这是对宏观形势的误判,当年如果没有国际金融危机的冲击,房地产紧缩也会持续,预想未来半年再次出现2008年的重大经济变故是不现实的”。

记者注意到,无论是开发商垫付,还是“异地贷款”,售楼员给记者的最长期限都是6个月。当地一位业内人士向记者透露,燕郊的开发商普遍判断此次调控的最长期限为6个月,因此都想“赌一把”。他告诉记者,6个月内,即使房价不断下跌,交了首付款的购房者也不能退房,一旦政策松动,房价回升,购房者也只能接受现实。

陈杨龙认为,开发商用“异地贷款”的噱头诱使购房者签协议,交50%的首付款,赌博的心理很重,而且只能起到应急的作用,“如果开发商实力强,可能也会利用这段时间的首付款渡过资金紧张的难关,但风险很大,其间出现购房者违约的可能性也大”。

楼市重创

从2007年起,燕郊开始进入北京购房者的视线,当年上上城在北京地铁里铺天盖地的广告,着实吸引了大量年轻白领的目光。2009年以来,燕郊的房价紧跟北京步伐,一路飙升,4月燕郊的少数楼盘每平方米价格过万。随着国家密集的楼市调控政策的出台,燕郊也作为“房价过快上涨地区”被纳入了“严控”的范围。

进入燕郊后,102国道两边布满了各房地产项目的销售中心,但与半年前记者造访时相比,已经冷清了许多。站在马路边发小广告的人比前来看房的人还多,记者刚下930路公交车,立即就有8位推销员上来推销楼盘。

据了解,从今年8月开始执行外地人首套首付五成的严格政策后,燕郊当地房价就不再上涨,相比4月的最高点,当地房价已经有30%的降幅。以在燕郊名气最大的上上城为例,今年4月,上上城第三季借着通州房价飙升的势头,上涨到了最高11000元/平方米,随后回落至现在的6000多元/平方米。

10月26日,记者来到燕郊的迎宾路南段,这里集中着当地的四大国有商业银行,过去各楼盘都在此为客户办理购房贷款,现在已经无人问津了。对于记者“能否给外地人发放住房贷款”的询问,四大银行给出的回应都是“严格执行限贷政策”,对不能提供当地一年以上社保证明和纳税证明的外地购房者一律不放贷。

在二手房方面,最新的信息显示,燕郊的二手房均价已从原来的8700元/平方米降到了6000元/平方米左右。在一家二手房中介公司的大厅里,记者是唯一的咨询者。工作人员告诉记者,从8月份提高首付比例和利率开始,前来咨询的人就越来越少了,现在是卖的人比买的人多,“限购令”出来后,北京来的购房者几乎没有了。

当地一位来自北京的售楼员对记者表示,这一波调控可能会让燕郊的楼市彻底“趴下”。在他看来,燕郊落后的配套设施已经让这里失去了竞争优势,如果北京房价下跌,原先看好燕郊的北京购房者就会改变主意,“现在直接不让他们买了,年轻白领几个有能力付全款的?当地人也买不起,说不定房价会暴跌回2007年以前的水平”。

[责任编辑:baggioguo]
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