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严厉调控再深一步 楼市回暖戛然而止

2010年10月21日01:3021世纪经济报道张晓玲我要评论(0)
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限购、供地、加息。9·29以来的二次调控逐一落地,房地产市场感受到了政策的力量。

此前,连续5个月的新政未能遏制房价上涨,反而在8、9月出现了回暖和强势反弹。

这一次,在饱受诟病而又效果显著的“限购令”之后,10月19日晚,央行毫无预兆地加息0.25个百分点,包括任志强在内的诸多业内人士及经济学家均认为,调控政策找到了着力点,对房地产市场影响巨大,因为货币泛滥问题及其引发的通胀预期,才是楼市高烧不止的根源。

加息释放出货币政策紧缩的信号,或将成为推动房价合理下跌的最后一根稻草。

“限购令”已显效

虽然备受行政化及合法性质疑,但限购令依然在全国范围内快速推进,效果显著。

截至10月19日,全国已有14个城市出台了限购令,并无一例外地引发了各大城市交易量的萎缩。

9月30日即出台限购的深圳,成交下滑最为明显。由于直接禁止了已拥有2套住房的家庭再购房,让一部分有能力购房的人群也无法再进入市场;另一方面,按揭贷款门槛提高,迫使不少购房者因为资金压力而考虑退房。

10月8日至17日,深圳共成交758套新房住宅,日均成交约76套,较9月份日均成交的180套萎缩58%。其中上周(10.11-10.17)深圳共成交507套新房住宅,成交均价降至19275元/平方米。

广州不少楼盘出现退订现象。广州资深房地产业内人士韩世同认为,广州细则的强度和力度可与上海和深圳相比,某些方面可能还要强一些。对于降低投资需求、成交量萎缩以及令市场重新进入观望期等,效应十分明显。广州业内人士预计,限购对广州楼市的影响在1、2个月后更加明显。

中原地产统计显示,北京、上海、深圳和杭州4个城市在10月8日至10月13日期间,新房成交量较国庆前一周普遍有一至六成的下滑。

中原集团研究董事程澐分析,二手市场受新政的影响也已开始出现,如北京和上海二手房挂牌量有较大波动,北京近期较国庆前增加五成,而上海则有二成的降幅。

供应高峰到来

限购强制性地抑制了需求,而楼市供求的另一端天平也在不断加大砝码:四季度楼市的供应高峰正在到来。

首先是供地。“截至三季度,很多城市仅完成年度土地供应计划不到一半,年底前会加紧推地。”北京中原统计,北京 11-12月将集中供应50块土地,其中涉及居住类的土地为45块,合计供应面积为855万平方米,远超前三季。

“北京有如此多的土地集中排队上市并不多见。”SOHO中国董事长潘石屹表示,这表明政府希望缓解供地压力、完成年度土地供应计划。这才是真正缓解房价压力的基本办法。

广州近期也有巨型居住用地推出。10月19日,广州市国土房管局官方网站拍卖公告显示,荔湾区黄沙大道一地块将于11月25日拍卖,该地块占地面积达到26万平方米,起始价超过47亿元。

进入10月,深圳开始集中供应居住用地,10月19日深圳定向出让两幅保障房用地,27日还将拍卖一块“定地价、限房价”的安居型商品房用地。11月12日,还将拍卖出让龙岗区宝荷路南侧地块。深圳市国土部门有关人士对记者表示,深圳现以城市更新为主要土地出让方式,今年已有10个以上城市更新项目开工。

市场上的房屋供应大增。多家主流房企四季度迎来推盘高峰。龙湖地产预计,四季度公司在售项目预计将增至30个以上,遍及全国9个城市,包括杭州滟澜山、北京常营等新项目也将入市。

保利地产下半年400亿的推货量,集中在9、10月;金地集团下半年推盘量占到全年的四分之三,四季度将仍有较多新盘上市。万科、恒大、碧桂园等,亦不例外。

以北京房山区为例,楼市供求关系正在逆转。北京中原统计,今年房山出让土地合计高达557.5万平方米,包括万科、首创、绿地、绿城、城建等公司的项目将会集中推出,年底该区域或将出现价格战。

最后一根稻草?

10月19日晚,央行毫无预兆地加息。多位接受采访的经济学家和观察人士连称“太突然,没有想到”。

此前,央行以及诸多学者多次对外传递近期不会加息的信息。

银河证券首席经济学家左小蕾表示,加息对房地产行业的投资影响最大,“0.25个百分点不足以解决目前的资产价格泡沫”,她预测未来还将连续加息。

上海易居房地产研究院院长杨红旭认为,此次加息标志着新一轮加息周期的开始,货币政策步入明显紧缩通道,四季度楼市将加速降温。

韩世同进一步分析,楼市刚刚出台“限购令”,与加息一起则产生了叠加效应,加息不仅令普通市民供房成本增加,同时也令到开发商贷款成本增加,会加快房价下跌的进程。另外,部分审时度势的房企,接下来应会进行降价促销。

另外一些人士则表达了对于加息及此前调控政策叠加效应的担忧。任志强第一时间在微博评论称,货币总量的失控是通胀的罪魁祸首。只能用货币政策的调整来解除病毒。但他表示,加息来得有点太迟。

世联地产董事长陈劲松则明确指出,在外汇管制下,连续加息并非不可能。加息和提高准备金率,宣告收缩货币政策正式开始。只可惜太迟,之前的行政干预太深,叠加效应很大。

一家总部位于华南的大型地产商人士对本报记者表示,目前还无法评估加息对其的影响,而此前已经实施的限购等政策,对该公司在深圳、北京等地项目的销售,已经产生不利影响,公司正在研究应对之策。

[责任编辑:baggioguo]
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