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评论:美国房市注定复苏

2010年10月18日14:49投资家我要评论(0)
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文 乔尔·科特金 编译 兰晓萌

近几年来,没有多少典型的美国生活方式比自置住房更惨痛。自从房地产泡沫破灭后,有一大票未来主义专家一直在鼓吹这样一个观点:拥有一所房屋将超出多数美国人的承受能力,更重要的是,这种变化理应发生。

或许在盲从这股潮流之前,我们最好还是先搞清楚拥有住房和普及房产在一个民主国家中扮演的角色。从麦迪逊和杰弗逊总统到林肯总统的《宅地法》,美国的政治经济中最持久也最根本的一个理念就是房产的普遍拥有。

同19世纪的小农场主一样,私房屋主构成了当今美国经济的核心,离开他们,经济很难强劲复苏。房屋仍是大多数家庭的财产堡垒,是社区的锚,越来越多居家办公的企业在此基础上诞生。

让美国人放弃自置住房理想的理由可谓千差万别。保守主义者注重减小政府在促进“居者有其屋”的努力中扮演过大的角色,还有人建议,美国人应该将钱投资进股市或更多地用于消费。

犹他大学克里斯·尼尔森等新城市(北京)规划主义学者预测,人口老龄化将导致大量民众放弃自己的房子,搬到退休社区和养老院居住。颇受尊崇的未来主义学家保罗·萨弗预测,当大量高技能劳工从新加坡来到旧金山和纽约定居,“拥有”一块永久居留地将变得不再必要。他建议,在崭新的未来,当我们在全球经济下不停地更换工作时,我们将乐于住进分时居所。

一部分极力反对自置住房的声音越来越多地来自进步的左派,有些人呼吁取消为购房者削减抵押贷款利率的政策。《时代》周刊不久前一篇题为《对自置住房的控诉》的文章反映出时下当权派的普遍观点:自置居所本质上就是排外主义,还会刺激“城市无序扩张”并导致“美国人过度使用能源和石油”。

但是,尽管美国房市面临着诸多问题,购房者在可预见的未来仍不太可能大幅减少。最有力的理由在于,民众依然偏好独户住宅、近郊和一“座”美国梦的理想。这就是城市历史学家威托德·黎辛斯基指出的,为什么美国过去数十年里卖出的房屋中有五分之四出于“购房者的喜好,即民众所需”,而与政府政策的关系较小。

我们目前经历的不是什么重大变化,而是来自政府和商业行为的修正。住房保有量从1944年的44%增加到房市泡沫化最严重时的70%,反映出巨大的社会民主进步。但2000年中期,政府试图进一步扩大这个数字——这得到华尔街投机者的热烈欢迎——却造成大量不够资格的人加入购房者行列。

由于购房者过快涌入,一些市场中的价格水涨船高,而“理智发展”政策进一步加剧了房市的通胀。该政策限制近郊区的新屋建设,并以有限的市场号召和经济逻辑取代发展密集、“以公共交通为导向的”住宅建设。

我们不应刻意限制供应,并为不负责任的贷款购房者提供保护,而应该让一切顺其自然。房屋价值应重新调节收入和价格之间的历史平衡。人口学家温德尔·考克斯指出,过去60年,中等家庭收入最多需要两至三年就可以购买一套中等价格的房子,但在房市最繁荣的时候,这个周期增加至4.6年。

这种失调在洛杉矶、拉斯维加斯、圣贝纳迪诺-河滨和迈阿密等地尤其严重。全美房屋建造协会和富国银行公布的“购房机会指数”显示,2006年至2008年间,洛杉矶只有2%的中等收入家庭买得起一套中等价位的房屋,就连一向较富裕的河滨地区,也不过只有7%。迈阿密仅有10%,而房价通常较低的拉斯维加斯只有15%。

市场的修正也带来了巨大的改变。目前,洛杉矶买得起房的中等收入家庭达到了34%,比两年前多了17倍,河滨也增加至近70%。迈阿密超过了60%,拉斯维加斯则回升至80%以上。

房价下跌将诱惑新的购买者进入城市规划者预测将变成“新贫民窟”的一些地方。迈阿密等地已经有证据表明,人们现在对价格已经降下来的近郊的独户住宅又产生了兴趣,但公寓房仍被空置或出租。

当然,如果就业率不出现强劲增长(特别是私营领域),房市和多数主要消费活动就仍将疲软。不管房价跌至多低,只要人们担心失去工作,房市就难以看到有希望的前景。

但长期来看,多数美国人仍会购买住房—不管他在哪个城市。这更是一种长期生活方式的选择,而不是赌博。2050年以前,美国人口将增加1亿,需求增加的事实就摆在眼前。

随着“婴儿潮”一代渐渐变老,两大群体—生于1983年之后的“新千年一代”和移民及他们的子女—将推动美国房市发展。6000万名“新千年一代”刚刚20多岁,正开始四处寻觅住所,以便扎根。代际分类学家毛利·维纳格来德和麦克·海伊斯研究称,“新千年一代”是以家庭为重的年轻人,他们比生于“婴儿潮”时期的父母更注重拥有住房。他们还比上一代更愿意选择近郊作为自己的“理想居住地”。

这些特征在移民及其子女中更为显著。多数移民目前就居住在近郊区,而1970年代只有40%。他们在这里定居,多是受到工作和购买独户住宅的机会的吸引。

未来几代,家庭和工作期限的改变将使独户住宅、联排别墅和其它中低密集度住宅更受青睐。与多数未来主义者预测的相反,对住址的选择正在变得更加重要,郊区和市区小城镇的复兴以及日益发展的本地志愿精神就是证明。

同样重要的是,多代家庭的数量正在增加,并接近1950年代的水平,这在一定程度上是由于移民的生活方式偏好。人们正倾向于在一地定居,早在泡沫破裂前的半个多世纪里,迁徙率一直处于历史最低水平。新技术的出现允许人们在不同的地方工作,越来越多的独户房除住宅功能外,还变成了兼时或全时办公室。

防止经济衰退永久化,打破阻碍独户住宅建设的全国规划体制,这些因素应该会促使未来几年出现购房数量激增,这会非常有助于推动成长乏力的经济,并让房屋恢复其应有作用,再次成为美国梦和美国民主的基石。

[责任编辑:xcwang]
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