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左小蕾:一手掂买家不是刚性需求

2010年10月13日18:22投资家我要评论(0)
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最近有报道称,某一线大城市一新开楼盘房价下降两成,虽然取消第三套房的银行信贷,但是“刚性需求”释放,270套房很快售出180套。这则报道中提醒笔者一个问题,什么是“刚性需求”似乎从来没有清楚定义过。一线大城市房价平均一平方米在万元甚至数万元以上,下降两成也可能没有低过万元大关,多数仍然在数万元的水平。一套房一百平米计算,完全现金支付需要百万元到数百万元之巨。持有如此巨资的群体属于“刚性需求”群体吗?为了理顺房地产的秩序,建立房地产市场的公平合理的制度,我们有必要对于刚性需求有一个相对准确的定义,才能对解决“刚性需求”有针对性的思路。

笔者认为,首先,“刚性需求”应该是以居住为主的需求。不论是“居者有其屋”还是“居者有其产”,对于人类来说,居住性需求是生活的基本的需求,是必须的,不具有可塑性且有弹性,也就是所谓居住性需求具有“刚性”。刚性需求不是可有可无的需求,所以居住性需求属于刚性需求。

其次,投资性需求就不是“刚性需求”。投资需求不属于生存需求,不是必须的和基本的,显然无“刚性”可言。

接下来,应该定义刚性需求包括哪些群体。对国内的情况,需要解决居住问题的“刚性需求”应该有几类人群。第一,应该是进城务工的“农民工”,根据现在的估计大约一亿五千万。第二,应该是大学毕业后工作时间不长的大学生。从每年毕业数字计算,每年增加数百万。第三,应该是未来城镇化过程中由农民变成居民的群体。有关估计未来5年有1.5亿到2亿人口。

这些人群的特点,第一,收入低,其次,由于受收入约束,居住需求,或租或买的最大效用满足度以一套房为限,不具有购买多套住房的能力。

如果这样定义,前面的用现金支付第三套住房的购房者应该与“刚性需求”没有任何相关性了。一味按照定义,几万元一平方米的房屋,是“刚性需求”们望尘莫及的。

要解决真正的刚性需求,让普通老百姓能安居乐业,还是要依靠保障性住房。

居住支出是收入中一个重要部分。提供合理价格的保障性住房,可以释放被高房价“绑架”的支出,等于增加了一般居民的可支配收入。去年房屋月供比上升到70%-80%,大城市超过100%。如果一般收入群体收入的80%要支付房屋消费,而且在收入增长远远跟不上房价上涨的态势下,人们会减少当期的其他消费,拼命加大居住支出来锁定当期的房价。居住消费支出都是以数十年计算的,也就意味着消费支付能力要被锁定数十年。高房价无疑吞噬了大部分收入,打压了消费增长的空间。所以政府加大保障性住房建设投入,至少建立一个相对稳定的预期,对推动消费增长有非常积极的意义。

[责任编辑:mangozhang]
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