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银行受困房地产调控 倒逼零售结构调整

2010年10月09日01:30华夏时报我要评论(0)
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在当下的中国,没有哪一个产业像房地产一样令老百姓魂牵梦绕,也没有哪一个产业像房地产一样令决策层殚精竭虑。

在敏感的房市气氛中,微小的调整都会被解读为政策动向的信号。

9月29日晚,中国相关部门为遏制房价上涨雷霆出击。为了遏制部分城市房价过快上涨,全国范围内第三套房贷停贷。而且商品房的首付比例从20%提高到30%,二套房首付提高到50%。

毫无疑问,新一轮房地产市场调控即将拉开,8月份所营造的行业“回暖”将再次降温。而业内人士则表示,新一轮房价调控措施赶在国庆前出台,表明从今年4月开始的房价调控措施失效,房价越调越涨的形势丝毫没有改变。

对于商业银行而言,一方面是为了配合监管层不断深化的房地产调控,而防范风险是收紧房贷的原因之一。另一方面则是自身追求利润的动机,亦使收紧房贷成为商业银行两难的选择。

房贷减少影响利润

银行也为难

23亿元,12月31日。这是一家国有企业下属房地产公司急需的资金量及最后期限。

2010年初,这家房地产公司位于北京朝阳区的一个项目竣工,在公开销售之前进行了100套的内部认购,内部认购价每平米23000元。

随后此项目以每平米25000元开始公开销售,某国有银行为大多数公开购买的客户提供了首付三成、贷款利率按基准利率七折的贷款合同。

这样的贷款合同销售一直持续到了年中,销售合同签约大约有200套。这时此项目房价已涨至每平米27000元左右。

在销售期间,2010年4月份房地产降温政策出台,包括针对很多购房人提高购房首付款和抵押贷款利率要求、对非本地居民购房设限以及开工建设更多经适房等。

为此,该国有银行停止了后续已经交付首付款(三成)贷款人的申请审批,或者要求购房者提高首付比例(最少四成)和贷款利率(最多八折)。但此时由于按原有合同拿不到银行的贷款审批,有40%的贷款购买房屋的客户提出了退房的要求。

北京吴小姐4月份时向某国有银行申请房贷时,申请时所在支行批准的是贷款利率7折优惠以及首付比例三成的要求,仅一周之后,随着银行调高贷款利率优惠,银行单方面通知吴小姐“7折利率总行批不下来”,但彼时的吴小姐首付款已打给对方卖主。

“不能7折只能8.5折了,利息就增加了20多万,无疑增加了我的购房成本。”吴小姐在接受记者采访时表示,此时如果吴小姐违约,责任在谁?而“面对不可抗力”(此指国家刚性调控政策)时,“银行只能承担一部分责任”,上述国有银行北京分行某支行的信贷员告诉记者,“事实上,这样也影响了银行的利润,毕竟房贷一直是银行的主要利益诉求点。”

但监管的脚步远远没有停下。在调控了近四个月后,中国房价未见明显下跌,市场传言“药效”在逐渐减少,致使十一前央行联手三会(银监会、证监会、保监会)、住建部、统计局、国土部等部门,纷纷出来表示不会轻易放松房地产调控。

矛盾的是,《华夏时报》记者注意到,调控一直以“喊话”形式不断加强,却收效甚微。根据2010年半年报显示,报告期内房地产行业贷款有所受限,但房地产行业开发贷款增长仍较快。记者发现,按照报告期末的房地产开发贷款占比数据,排在前5位的分别是农业银行、北京银行民生银行工商银行兴业银行。后四家银行的该项占比数据均超过10%,分别为13%、12.77%、12.20%、10.04%。

除房地产开发贷表现“优异”外,个人住房按揭贷款表现同样抢眼。根据半年报数据,兴业银行以占比85.96%位居榜首,中信银行、工商银行、招商银行和农业银行紧随其后,分别为77%、71.2%、67.93%、62.9%。

房地产贷款是银行的优质资产,在地产市场面临强力调控的大背景下,在半年报发布期间,几家大型银行均表示,未来将根据自身的资金、资产结构,有选择地审慎介入。

风险与利润博弈

倒逼零售结构调整

14家上市银行(除农行、光大外)的中报显示,上半年个人住房按揭贷款余额都有不同程度的增加,其中增幅最大的南京银行达到70%,增幅最小的民生银行为6.5%。

而不断增加的不良率同样刺激着市场敏感的神经。

银监会2009年年报也表示,2010年个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧,房地产开发贷款风险链条效应或将重现,信用风险隐患可能上升。

今年上半年,大部分上市银行的个人住房不良贷款都有不同程度的增加,比如某股份制银行从1.94亿元增加到2.26亿元。

上述背景下,银行个人住房抵押贷款风险和盈利之忧凸现。但对比下半年,“无论是主观还是客观,个人住房按揭贷款在今年下半年将有一个大的变化,将很难保持上半年的增速。”某股份制银行信贷部人士说。

客观条件是,6月开始,房产市场正逐渐退烧。以北京为例,8月以个人住房贷款为主的个人贷款环比下降了近20%。而9月房产成交则连续三周呈环比下降态势,这必然带来个贷下降。

一家股份制银行北京分行零售部总经理介绍,个人房贷的风险主要有三个。一是操作风险,比如没有落实面签。该人士说,以前有开发商给他打招呼,希望不要派人去现场面签,尽量简化手续。其次,个人按揭贷款一般是20年,其间可能出现因客户收入、工作变化等带来的风险。第三,国内银行的贷后管理较薄弱。管理人员非常少,根本没有足够的精力来进行详细检查,将风险控制在萌芽状态,只有在客户发生逾期付款后催收。

除此之外,银行也有主动转身的内在需求。

目前,多数银行的个贷主要有三部分,个人房贷、信用卡以及个人汽车消费为主的其他业务。其中,大部分银行的个人房贷的比重都超过75%。比如招商银行2009年为71%,北京银行为82%。

银行开始谋求调整个贷结构。调整结构最为明显的则是招行。招行2010年上半年开始推进零售贷款多元化发展,调整信贷结构,保持零售贷款业务持续增长。

2010年中报显示,个贷中,招行的个人房贷比重已经从71%下降到68%,个人汽车消费等贷款比重从18%增加到22%,信用卡业务继续保持在10%左右。

这种调整或将继续。“上半年几乎完成了个人住房按揭贷款全年大部分任务,这为下半年的结构调整创造了条件。”上述信贷部人士说。

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[责任编辑:jbyao]
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