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房地产调控效果不彰缘于“宽容”负利率

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日前,国土部、住建部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》,重申了国务院对房价调控政策的坚持,并且细化了防止土地投机的若干政策。这一通知的出台,与近期房地产价格在高位继续上涨、地产调控新政效果不彰有关。

坦率地说,之所以调控不力,主要是防止“政策效果叠加”,用负利率政策来“冲销”房地产新政。不过中国房地产泡沫在结构上和日本的商业地产泡沫有很大不同。这需要政策统筹部门对不同泡沫的内部结构和经济含义做出区分,来支持政策实施并化解不同泡沫带来的不同经济风险。

在日本上世纪的地产泡沫,主要是商业地产泡沫。中国当前,则主要表现在住宅地产泡沫。首先,中国商业地产其实已经开始了对持有环节的征税(例如房地产税、土地使用税),于是相比较住宅投资,商业地产的空置套利的成本增大。对于日本来说,巨大商业地产泡沫的形成,除了总量货币宽松和低利率的背景,还因为日本也大幅减低了企业法人税(从42%降到30%)和巨富阶层的个人所得税(从70%降到40%)。因为企业经济实力和现金流充裕,成为商业地产的主要炒家,在低利率刺激下,投资大举流向商业地产。同时,日本的土地产权性质,也让住宅拆迁获利机会远没有那么容易,所以企业炒家和银行都愿意在中心区的商业地产项目炒楼。日本在商业地产泡沫高企阶段,将近GDP的20%比例的信贷资金进入了商业地产。

中国之所以存在着住宅泡沫,一是企业对租金的上涨非常敏感,限制了商业地产经营收益;二是拉动商业地产的投资和住宅投资相比,投资规模大、回收期长,不受企业和银行青睐。在负利率和通胀的刺激下,中国人选择更容易炒作的住宅地产,这同时也暴露出,虽然正在讨论中的开放垄断产业投资的政策尚未得到悉数落实,但实际上在住宅地产价格持续节节攀升、没有持有成本的情况下,住宅投资回报与垄断产业开放后的长期投资回报相比,风险低、收益快且收益率大,一年超过50%甚至100%的回报率,在其他产业投资要累积5到10年都未必兑现。这就意味着,在地产泡沫调控不见效果的情况下,开放垄断产业投资、平等投资准入的改革,吸引民资成效也可能会非常有限。

不容忽视的是,在商业地产泡沫和住宅地产泡沫两者中,中国对住宅泡沫可以比日本的商业泡沫更乐观,因为两种泡沫破裂的经济含义不同。商业地产泡沫的主要炒家是企业,泡沫破裂直接恶化企业资产负债表,影响生产及就业 。但是住宅地产泡沫由于和主要行业企业关系很小(除了少数涌进泡沫的资金过富企业),那么它的破裂对企业部门和真实经济的影响,比日本式的商业地产泡沫将会小很多。

不过,住宅泡沫涉及到民生居住需求和社会稳定,尽管住宅泡沫对经济影响虽然不及商业地产泡沫,但对社会稳定的影响则远远大于商业地产泡沫。考虑到商业地产的物业持有税实际上已经在征收,只是需要规范征收对象和逐步适当提高比例。而对中国住宅物业持有税开设,显得必要但须谨慎。最重要的是,政府应当理解到目前的房地产新政无效是因为对负利率的宽容。

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[责任编辑:jbyao]
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