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蓝光北上出师不利 转型高端仍存悬疑

2010年09月20日13:37地产中国网张治东我要评论(0)
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  地产中国网讯 一路高歌猛进、疯狂攻城略地后的“四川一哥”蓝光地产正在经历着一场蜕变转型之痛。

  “我们的土地储备量相当充足,目前已达到了3万亩(合计2000万平方米)。”蓝光地产一位不愿具名的高层向地产中国网如是透露。而在2007年年初,蓝光地产的土地储备量仅为450万平方米,也就是说,两年时间其土地储备便猛增了1550万平方米。

  成也土地,败也土地。在“面粉贵于面包”的土地疯狂期,蓝光地产在高价拿地的快感中,亦尝到了“消化不良”的滋味。

  “今年蓝光的定位是‘高端元年’,未来将主攻高端市场。”近日,北京蓝光云鼎项目负责人王岚告诉地产中国网:“因为蓝光今年推出的好几个盘,都是高端项目。”

  是转型,其中必有阵痛。就在蓝光地产转型初期,在北上拓展时,已遇难题:高价拿地,被迫将商业改为居住,在严厉的调控期,项目销售停滞不前。这亦为蓝光地产的全国化拓展蒙上了一层难以挥去的阴影。

  北上出师不利

  转型主攻高端市场之际,偏安一隅的四川一哥蓝光地产,亦开始向全国化拓展。

  2009年,蓝光地产携手云南白药集团,将其势力范围拓展至昆明,迈出了全国化的第一步。

  紧随其后,觊觎环渤海市场已久的蓝光地产,在北京拿下一宗商业地块,开始在群雄逐鹿的一线城市设点布局。2009年年底正值北京土地市场热闹非凡、地价上扬之际,经过71轮的竞价,蓝光地产以2.43亿元摘得北京丰台区马家堡区域一宗商业地块。

  “当时北京地价确实很疯狂,敢出手的都是央企。”一位北京开发商老总向地产中国网表示:“民企一般都不敢进场,因为高价拿地之后,利润很微薄。”

  身为四川地产一哥的民企,蓝光地产高调进场,显得有些“不合时宜”。“蓝光进京,不是看别人进我们就进,而是不得不进。”王岚给出的解释是:“每一个企业,不管它的老板姓张还是姓李,当它发展到一个必然阶段时,总是要讲战略的,而北京,它的名字就决定了它的地位,换是您,也会在这个时期想到进京的吧。”

  成功布局北京后,蓝光地产希望将京城作为集团的“第二总部”,从而辐射环渤海区域。但高价拿地后,为了降低成本,经过运作,蓝光地产将商业金融立项的“马家堡地块”改为50年产权的LOFT推出。即便如此,该项目也未一炮走红,相反,销售业绩却一片惨淡。

  业内人士认为,在调控阻击下,北京楼市销售惨淡,此外,目前的购房者非常理性,出高价买只有50年产权的LOFT,还不如买70年产权的住宅。

  转型之痛

  实际上,蓝光地产拿到北京项目后,已悄然向高端市场转型,希望将该项目打造成精品,并在环渤海区域内,树立其高端形象。

  而在此之前,蓝光地产已经过一次阵痛的转型。在2004年之前,主攻商业地产的蓝光地产,在2000年,成功开发罗马假日广场之后,一路疯狂拓展,在短短的4年间,其累计开发了18个商业地产项目,面积超过了70万平方米。2004年,更是创纪录地推出了8个商业地产项目,至此,蓝光地产在成都当地成为妇孺皆知的地产品牌。

  然而,高速发展需要强有力的资金支持,尤其是商业地产,更是吸金的黑洞,巨额的投入,需要经过一定时间的运营,才能获得回报。此时,资金匮乏的蓝光不得不转型。

  “商业地产需要更多的资金,而且还需要后期的运营,所以回报率在当时并不理想。”上述蓝光地产高层认为:“我们转型开发住宅,是因为当时住宅需求旺盛,利润可观。”

  于是,2004年底,蓝光彻底转型,开始主攻住宅。据当地一位开发商老总称,为了开发住宅,蓝光地产亦“忍痛割爱”,将旗下的一些商业地产项目相继卖出。

  “蓝光发家是抓住了成都大规模旧城改造的契机,依靠自身特殊资源大量拿地,迅速开发商铺,快速销售回笼资金,然后再拿地、再开发。”当地一位代理行的总经理称:“但随着成都大规模的旧城改造进入尾声,这种地产模式也难以为继。”

  2004年末,蓝光地产推出住宅项目御府花都,正式宣告进军住宅市场。此后,便一发不可收拾,并将商业地产的模式复制到住宅市场,依靠小地块、快速开发、低价销售的模式驰骋于当地市场。

  然而,好景不长,进入2007年前后,万科、保利等巨头纷纷逐鹿当地土地市场,其土地价格也一路上涨,这对于项目都集中于成都的本土开发商来说,这些显然不是好消息。

  一边是群雄逼宫,一边是高速成长,无法回头的蓝光地产,只能继续拓展势力范围。2007年,为了筹备上市,蓝光地产在当地土地市场上,更是一路高歌。

  记者经过统计发现,在2007年面粉贵于面包期间,蓝光地产通过招拍挂大刀阔斧拿了五块地,其中四块地为高价地,总土地出让金达到37亿元。

  但高价拿地的2008年,受国际金融海啸、汶川大地震及国内房产波动调整夹击,蓝光地产的资金链绷得极紧,更受“破产”谣言袭击。好在政府祭出“救市政策”之后,2009年楼市回暖、房价疯狂上扬,蓝光地产受惠于大环境的向好才逃过一劫。

  高价摘得的地块不再适合开发普通住宅,蓝光不得不开始第二次转型,将高价地转换为高端项目,以抵消高额拿地的成本,由于产品不同,此前的“快速复制”策略也难以为继。

  “高端项目受宏观调控影响较小,利润较高,而且市场需求量旺盛。”上述蓝光地产高层给出的答案是:“这是我们转型的重要原因,而且这样可以丰富产品结构。”

  全国化遇到难题

  业内人士质疑,以中低端产品为主的蓝光地产,如今进军高端市场能否获得一席之地,尚是疑问。蓝光北京项目销售不畅,就是一个明显的例子。

  此前,蓝光集团董事长杨铿也公开表示,要将“四川蓝光”变为“中国蓝光”,但在北上进京出师不利的情况下,蓝光的全国化道路恐怕还要走很长的路子。

  据王岚透露,最近蓝光地产伺机在北京、天津及唐山等地拿地。日前,被上海绿地以25.8亿元夺得的崔各庄乡大望京村3号地出让时,“我们也准备参与那这块地,但与绿地相比,我们的实力还不够,所以最后退出了。”王岚说。在不敌对手的情景下,蓝光与该地块失之交臂。

  但蓝光地产的全国化战略显得非常急切,上述蓝光地产高层向地产中国网透露:“我们最近正在环渤海地区等待机会,首选区域是北京,因为成功进驻北京后,我们要在这样的一线城市深耕,然后辐射整个区域。”

  但在群雄逐鹿的环渤海区域,蓝光地产显得有些“心有余而力不足”。而且,与同为西部的开发商相比,蓝光地产在全国化道路上显然慢了一步。

  早在2007年,龙湖地产就已将其势力范围扩展至北京,此后的两年多时间里,其在北京拿到数个项目,并以精细化策略站稳了脚跟;紧随其后的金科地产,亦在北京以别墅项目打出了招牌。

  上述两家房企成功进驻环渤海的背后,亦付出了不菲的代价。“这三家企业(龙湖、金科、蓝光)没法比较,严格来说,蓝光还是一家区域性公司。”上述四川当地开发商老总告诉地产中国网:“龙湖、金科,已在环渤海有一定的实力了,但蓝光才刚刚打出四川。”

  业内人士指出,龙湖、金科都有自己的产品特色,而蓝光地产仅仅以进驻高端项目为口号,但怎样的高端却没有明确的答案,而且在全国重要的经济区域,比如环渤海、长三角等地,开发高端项目开发商的不是少数,如今挤入这个行列,挑战还是很大的。

[责任编辑:ameliezhang]
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