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摩根大通:保障性住房建设活动将加大

2010年09月09日11:02腾讯财经我要评论(0)
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腾讯财经讯 9月9日消息,摩根大通近日发布研究报告,对保障性住房的分类、现状和影响进行了全面分析。该报告称,保障性住房作为应对房价过速上涨,弥补房地产投资放缓两难的重要手段,已经得到了政府的高度关注。保障性住房的核心,是要寻找新的融资模式,给地方政府、建筑公司以适当激励,以支撑建筑、建材市场需求,并且避免与普通商品房市场的不良竞争。

摩根大通研究报告指出,保障性住房虽然利润较低,但是有利于增强企业商誉,增强并巩固与决策者的关系。该报告认为,保障性住房的实际投资回报远高于表面看来的水平。

在政府坚定实施对房地产市场调控的政策,并明确重申打击投机活动的目标的背景下,摩根大通的研究者认为,建筑开发企业应为住房市场的结构性改革做准备。

另外,保障性住房项目的资本要求远低于商品房。政府除将为项目提供不同程度的资金支持之外,还提供的各种税务优惠。例如,目前征缴的土地增值税乃按照四个利润率范围确定(30-60%);保障性住房的低利润率可能会由节税部分抵消,因为税款会降低开发项目的整体利润率。一些城市已将保障性住房的土地增值税预征率下调至1%,以进一步鼓励开发商参与。

以下为报告全文:

近月来,为抑制房价的迅速攀升和应对部分城市房价过高,中国政府已加大对建设保障性住房的关注,并将之作为弥补房地产投资预期放缓的一个手段。今年建设580万套保障性住房的官方目标,已经由地方政府与住房和城乡建设部签订协议,以及国家高级领导人坚定地予以肯定。地方官员已被督促将融资途径多元化、确保充足的土地供应、分房时遵循公平的指导原则,并获通知建设保障性住房将成为其业绩考核的主要内容。本报告对保障性住房的新融资模式、活跃在该行业的市场参与者以及商品房市场和原材料需求由此所受的影响进行了论述。

核心主题

保障性住房的新融资模式。激励不当与地方政府融资不足的问题,正在通过新的融资协议逐步解决,包括建筑公司与地方政府签订建设-移交协议、房地产投资信托(REIT)融资、保险资金投资以及使用住房公积金。与以往相比,我们预期地方政府将全力实现建设保障性住房的官方目标,但部分财政赤字高、基建项目融资负担重的地区可能继续落后。

对建筑承包商而言是个诱人的市场,但传统的开发商也将发挥作用。建筑承包商将受益于保障性住房活动的扩张,因为该行业提供了高利润的承诺以及一个现成的市场。此外,越来越多的民营房地产开发商也开始积极做准备,以迎接住房市场重点发展低成本住房的结构性改革(见图1)。这部分归因于政府显示出对增加此类住房的坚定决心。在商品房市场繁荣时期对开发商而言的鸡肋,如今已成为销售有保障的香饽饽。

支撑建筑及建材需求。经济适用房的建设可提振中国略显疲软的建筑行业,该行业解决了3,600万人口的就业,且是众多下游产业的主要拉动力。

与商品房的竞争集中于低端市场。经济适用房供应量的增加应该不会对普通商品房构成太大威胁;即使构成实质性竞争,这也很可能只是发生在低端商品房市场(在这个市场中,仅有少数几家上市开发商较为活跃)。

长期关注中国楼市的人应该记得,因激励失当和地方融资问题,近几年的经济适用房目标均未达成。据世界银行发布的估计数据,去年新增310万套经济适用房的目标仅完成三分之二。事实上,据国土资源部的资料显示,在指定用于建设经济适用房和廉租房的土地中,年中实际拨出的土地面积仅为全年目标的24.2%。

然而,土地供应既不是经济适用房最终供应量的主要指标,也不是主要问题所在。开发经济适用房项目的主要障碍是缺乏资金,以及地方与中央政府的利益不一致。但在过去两个月,各级政府的郑重承诺,且多家重点建筑企业和开发商也积极表现,加强对这一领域的重视。不少地方政府看似已增加了过去两个月的开工量,期间住房和城乡建设部也加大了对地方的视察力度。

I. 保障性住房的分类

在中国,“保障性住房”包含多个住房类别,它是提供给符合地方政府所制定标准(如收入、总资产、婚姻状况和目前生活条件等)的居民的一种社会保障形式。各个城市自行制定保障性住房标准。例如上海三口或以上家庭的人均年可支配收入须低于人民币34,800元,人均资产须少于人民币90,000元。家庭成员须在过去五年内未曾向家庭以外出售或转让住房。

保障性住房大致可分为四类:

经济适用房:单位面积一般限制在60平方米以内,并且按低于市场的价格(通常较同类普通住房低20%至30%)出售给符合条件的家庭。经济适用房的所有人通常在住满一段时期(通常为5年)以及缴纳土地出让金以前不得出售或出租他们的住房,但按原价卖回给地方住房主管机关除外。经济适用房通常会优先分配给因市区重建项目而拆迁的家庭。经济适用房的开发可能会由地方政府直接、由工作单位或(在通常情况下)由商业开发商进行。 此类开发商可免费获得土地,并可获得50%的所有其他税收减免,但须遵守售价和建筑标准方面的指引。开发商的利润率通常限制在3%至4%,而普通商品房的利润率一般为15%至20%。

廉租房:归政府所有,以较低的租金(有时可低至可比较市场租金水平的十分之一)出租予城市特困人口的住房(面积小于50平方米)。此类住房的建设资金主要来自地方政府预算,但鉴于近期的预算限制,来自中央政府的财政转拨已成为整体融资不可或缺的组成部分。廉租房的所有权为国有,不可出售。2009年7月,政府扩大了廉租房的建设规模,以满足更多人的需求,其中包括不符合正常居住标准的应届毕业生和农民工。相对于市场租金水平,此类人群在租金方面享有的折价一般不会太高。

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[责任编辑:serinaxie]
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