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楼市又现试探性涨价 房价理性回归大势所趋

2010年09月02日17:06新华网叶锋我要评论(0)
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新华网上海9月2日电 记者叶锋

“一两个月前,朋友们说‘现在不好买房吧?’这段时间,则问‘现在可以买房了吧?’”知名房地产研究人士蔡为民观察到,“楼市有一些微妙变化。”

个案和数据印证了这种变化。8月以来,一些热点城市住宅成交量明显回升,部分区域的房价也随之上扬。从调控确凿无疑的决心、持续收紧的“银根”和不断加大的供应量等因素判断,房价的合理回归是大势所趋,但局部“试探性上涨”的苗头值得关注。业内人士认为,此轮楼市调控成效不容否认,但目前未到“盘点战果”之时,调控还应加入“制度性因素”,以确保长期目标的逐步实现。

楼市成交回升明显局部房价呈现“上涨”苗头

最近,上海一房企员工刘浩察觉到了楼市“回暖”的气息。“公司最近在成都新开了一个楼盘,并对在公司工作6年以上的老员工给予购房9折优惠。没想到,大家争着买,甚至几个人拼凑了首付一起买!这在以前是很少见的。”

上海中原地产闵行区一门店一位业务员也觉得生意似乎有起色了。“5月份我们一组人的二手房佣金是5万元,6月是6万元,8月有9万元左右。”

部分热点城市成交上行之势显而易见。北京市房地产交易管理网及北京美联市场研究中心的数据显示,截至8月30日,北京8月二手住宅共成交11859套、111.2万平方米,环比分别增长14.4%和10.1%。中国房产信息集团的数据显示,8月上海一手住宅成交面积为69.87万平方米,环比上升61%。中国指数研究院的数据显示,8月最后一周,在监测的35个城市中,半数以上城市成交环比上涨,上涨幅度最大的超过100%。

价格方面,局部出现了“价随量升”的苗头。比如,上述统计数据显示,北京8月的二手住宅成交价环比增加5.5%;上海的一手住宅成交价在持续三个月下调后,在8月重新回到每平方米2万元以上,环比上涨达5.8%。在35个重点城市中,8月有近一半城市一手房价出现上涨。

许多楼盘经历了“降价促销-见好复涨”的过程。比如,上海市区的“上海滩大宁城”为近一段时间当地的“明星楼盘”,7月份曾以一定的降价迎来热销,8月下旬该楼盘再次推出240多套房源,但每平方米28400元的开盘均价,已比7月上涨7.16%。

调控正在显效结果尚需观察

多年研究楼市的蔡为民认为,现在许多城市房价涨跌不一。比如,一热点城市目前在售的楼盘约有650个,其中降价的约有110个,涨价的有10-20个,其余价格大致不变,一小部分是“试探性涨价”。“如果上涨后卖不动,就按兵不动;如果涨价被市场接受了,就可能持续上涨,别的楼盘也会依样画葫芦。”

是什么力量为这种试探性上涨提供支撑?蔡为民认为,原因多样。比如,各部门、机构释放的信号各不相同,市场预期较混乱,一些购房者看空,认为调控将继续显效,现在不急着买;一些人则认为楼市已逐步走出“谷底”,尤其是一些自住刚性需求和投资性需求正逐步进场。另外,随着实体经济的好转,一些企业家资金情况好转,但不愿用于实业生产,而倾向于把钱投向楼市。

中国房产信息集团分析师薛建雄认为,从近期市场来看,只要比前期或周边同质楼盘低10%左右,就能获得热销,但还是有大量的开发商不愿稍微降价,这表明至少目前房企还没有太大的资金和库存压力,对后市也有比较好的预期。搜房网等机构近日联合进行的一项调查显示,面对即将到来的九、十月份这一传统销售旺季,有38.8%的开发商表示,仍将继续观望,没有明确的降价意愿。

SOHO中国董事长潘石屹说,从目前市场来看,有一股强大的力量,让住房价格和土地价格回归理性,但也有另一股力在反向作用,比如已经购买了房子的人和开发商肯定不愿意住房价格下降。

财政部财政科学研究所所长贾康9月1日在上海的一次论坛上表示,目前看来,遏制房价过快上涨的一系列措施已经见到效果,调控的成效不能否认,但调控还在进行中,还没有到可以作总结的时候,其效果究竟如何,还要拭目以待。

“一旦任由房价上涨的预期扩散、乃至形成燎原之势,调控的成效就可能得而复失。”蔡为民说,“在此情形下,政府必须明确释放信号,驱散市场关于‘政策将要松绑’之类的联想。”

坚持调控不动摇促使房价理性回归

政府对目前楼市形势的认识是清醒的,调控决心也确凿无疑。国家发展改革委主任张平日前表示,部分大中城市住房价格仍然过高,调控房地产市场的工作依然繁重。不过,他强调,将稳定房地产调控政策,进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施,坚决抑制投资投机性购房需求。

总体来看,目前的市场态势正朝着调控预期的方向演进。中原地产研究董事程澐认为,在房企资金压力不断收紧的同时,未来一段时间市场面临的供应压力也将增加。据中原地产统计,今年第二季度全国商品住宅新开工面积达到3.77亿平方米,为2006年以来的最高值;同时,全国住宅新开工面积和销售面积的差值达14083万平方米,比市场较低迷的2008年均值还高一倍以上。

她说,按照住宅的项目施工周期,未来半年将迎来住宅供应的高潮,“因此,房企的明智选择应是合理定价、快速销售,加快存货的周转速度”。

一些房企正顺应大势。复地集团董事长范伟日前表示,下半年房地产企业在销售策略上应随行就市,坚持不捂盘、不惜售,“一盘一策”的总体策略,以合理的价格吸引市场的刚性需求。

“目前很关键的是,要坚持调控不动摇,明确市场预期,让市场形成足够的风险意识,尤其是‘见好就涨’带来的风险。”蔡为民说。

贾康还指出,此轮房地产调控应避免表面化,而要加入“制度性因素”,以确保长期目标逐步实现。

[责任编辑:xcwang]
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