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黎平:房地产企业要有战略眼光不计一时得失

2010年07月26日17:36经理人我要评论(0)
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■ 文 / 黎平

短短几月,房地产行业冰火两重天。

“史上最强的宏观调控政策”出台之后,住建部、国土部、央行、银监会等相关部门也陆续出台政策给楼市降温。如此密集的政策打击,令不少房地产业的老江湖也感到空前的茫然。世联地产董事长陈劲松用“焦郁碌”三个字来表述房地产业界当前的状态—焦虑、忧郁、忙碌。

针对这种状况,地产业的大佬们此时该做些什么,才能使企业健康有序发展?

厦门大学管理学院副院长、知名房地产研究学者戴亦一教授在接受《经理人》专访时指出:此时企业家应该做好三件事:研判大势,调整心态,修炼内功。

平衡心态

房地产企业要对未来做出正确的判断,首先要对房地产在中国经济中的地位做出正确的判断—未来三五年甚至十数年,房地产在中国经济中的地位尚无任何一个产业可以替代。房地产业的繁荣与否,同时影响着上下游几十个相关行业,还直接影响着地方政府的腰包—土地出让金,是许多地方政府70%以上的收入来源。

“正确研判市场有助于企业家平衡心态。”戴亦一教授说。他认为,2009年的天量信贷可能引发的通胀问题,将成为短期内困扰中国经济的主要问题。因此,接下来一两个季度宏观调控政策的基调将是防通胀和紧缩信贷。史上最严厉的房地产行业调控政策,加上越来越紧缩的金融环境,使房地产价格在未来两个季度存在很大的下跌风险。

“即使不出台物业税,下半年房地产市场仍然面临空前的压力,房价会深幅下跌。”戴亦一说,“半年以上的时间,有些地产商可能会没有收入,地产泡沫会得到很大的缓解,经济也会被拖累。当GDP二次探底,政府必然会再次出台政策刺激房地产,需求一旦松动,房价可能会出现报复性反弹。”

“冬泳”健体

房地产行业是典型的资金密集型行业,通过各种方式融资,借助财务杠杆增加自有资金的回报率是重要的运作方式。但是,地产商在借钱搞开发、利用高杠杆放大自身财富效应的同时,无疑放大了企业运营的风险。

4月底披露的2010年一季报显示,多家房地产企业出现净利润同比增加,现金流却大幅下降的情况。譬如,深深房A实现净利润546万元,同比增加540.89%,现金流量净额却为-6990万元,下滑139.36%;中航地产净利润536万元,同比增长193.04%,现金流量净额为-5.3亿元,下滑213.88%。很显然,现金流量大幅缩减的企业绝非以上两家,密集的宏观调控和信贷紧缩政策,使那些原本就现金流紧张的企业雪上加霜。

“这次调控绝对不是假摔,可能比2008年来得更为猛烈。资金链紧张的企业,当前最紧迫的事情,就是筹集资金,准备过冬。对有些企业来说,退出竞争会成为他们未来的无奈选择。”戴亦一说,“这对整个房地产行业都是个警示。就是要保有安全的现金流,而不是置企业风险于不顾,盲目乐观,做‘死多头’,一往无前。在当前这种情况下,更要有战略眼光,不要计较一时得失,能降价就降价,该变现的一定要适时变现。接下来的两个季度,房地产企业的资金链势必会越来越紧张,解决资金问题是当前的首要问题。”

当然,地产业仍然不乏现金流量充裕的企业—房地产业的“一哥”万科地产的现金流量净额就高达68亿元。2009年市场火爆的时候,行业枭雄争相拿地,“地王”频出,万科等有丰富经验的开发商却始终表现得不急不躁,稳扎稳打。“此次调控必然会导致一定程度上的行业洗牌,现金流充裕的企业因此获得抄底的机会。市场二次探底的时候,是他们抄底的最佳时机,可以兼并收购,也可以增加土地储备量。他们必然会成为下一轮竞争的优胜者。”戴亦一说。

面对可能出现的市场萧条,戴亦一认为,房地产企业要认真思考,制定和规划未来一年甚至一年半的发展策略。“不妨做些长远的打算,不要只想着过冬,而是要努力冬泳。市场繁荣之时,可能忙着赚钱而忽视了内部管理,忽视了对企业流程的梳理和员工的培训,忽视了对企业商业模式的认真审视,这个时候,就静下心来,认认真真地练内功,夯实企业未来发展的基础。”

反周期运作

房价有涨就有跌,这已经是被市场,特别是成熟市场多次证明过的铁律。香港房地产市场8年一个轮回,这样一个波动极大、风险极大的市场,却锻造出长江实业等多家知名房地产大鳄,任尔东南西北风,始终经营稳健,屹立不倒。

“香港的房地产市场和中国内地的房地产行业有相当的可比性,许多优秀香港地产商的成功,很大程度上来自于反周期运作。他们的发展轨迹,也与房地产周期息息相关。研究表明,最终决定香港地产商行业地位的,就是其反周期运作项目的能力。”戴亦一说。

李嘉诚旗下的长江实业,就以善于捕捉市场机会和准确判断大势,并成功地进行反周期运作而著称。在房价疯涨时,不增加土地储备,而是将土地变成现金;房地产业的低潮期,则逢低吸纳,短期内获取大量低成本的土地储备,大笔“圈占”稀缺的优越地段,始终表现出强劲的竞争力。

著名的新鸿基地产,以“人弃我取”的投资策略,将每次危机视作趁低吸纳土地的良机,在随后的地产高潮中获利。新鸿基还遵循“货如轮转”的策略,从不计较个别项目的成败得失,致力于资产负债平衡,在维持庞大土地储备的同时,又持有大量现金,因而处于进可攻、退可守的主动位置。

“中国的房地产企业家也要学李嘉诚—房价高涨时,不要过多囤地,而是要增加现金流;房价低潮时,也不要失望,有企业被迫卖地时,就把它买下来,把手中充裕的现金流变成丰厚的土地储备。有了这样的理念,自然开发商在消费者争抢房源时,就会自动地去满足市场的需要,而不是惜售,捂盘;行业低潮期,也会收获沉甸甸的果实。” 戴亦一说,“反周期运作,是周期性较强,且不规范的市场中企业的生存之道。”

[责任编辑:azurezeng]
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