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世茂集团董事局副主席许世坛:房价不会大跌

2010年07月26日11:22中国房地产报杨凡 叶加我要评论(0)
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编者按:2009年岁末至今,房地产政策与市场发生一系列变化。作为房地产企业家系列报道第二期的采访嘉宾,世茂集团董事局副主席兼常务副总裁许世坛向本报记者阐述了其对政策走势的看法。许对宏观形势的把握见解独到,他表示,本轮调控当属必然,而宏观调控不会轻易结束。与此同时,他还表示房企应顺应市场而非与政策博弈。世茂房地产也会结合市场情况控制开工量及销售节奏,以及保持稳定现金流。

在位于上海浦东新区的世茂集团总部,世茂集团董事局副主席兼常务副总裁许世坛微笑着与记者握手。如同其父——世茂集团董事局主席许荣茂一样,“儒雅”是许世坛给人的第一印象。

在这间偌大的办公室的窗外,黄浦江与大上海构成了一幅远东经济中心的未来图景,而许世坛也在世茂集团的这艘大船上,与父亲携手掌舵。许世坛虽为人低调,但从他的言谈话语中仍能读出对宏观大势的敏锐把握和对企业方向的运筹帷幄。

“在市场最好的时候不要看得太好,但最差的时候也不要看得太悲观。”许世坛借用李嘉诚的名言说。

房价不会出现大跌

“很多人都拥有自己的房子,如果房子贬值的话,他们会被动地减少消费。所以从拉动内需的大前提来看,整体房价不会出现大幅度的下跌。”

中国房地产报:本轮调控政策被称为“史上最严厉政策”,你怎样看待这一政策?

许世坛:这次的调控是必然。2009年,中央的政策主要是拉动消费和投资,确实给房地产带来了一轮凶猛的行情,资金流入房地产比较多,并且门槛不高,很多民企和国企都来做房地产,因此出现了对于土地和楼价的抢高。

房地产依然是国家的支柱产业,本轮政策并不是要打压房地产,而是为了让其更健康发展。从长远来说,对行业发展是好事。

因此,本轮调控并不可怕,而且出台时间比较好。今年“两会”以后,楼市成交价和成交量上涨很多,在房地产进一步过热之前,提早对市场进行调整,我觉得是很有必要的。

作为开发商,其实我们也不希望房价过快上涨,在政策出台之前,我们并不踏实,现在政策出台了,反而踏实了。

中国房地产报:目前,部分一二线城市已推出调控细则,对更多城市是否会产生示范作用?

许世坛:我想各地不会因为部分城市的细则出台而产生压力或者跟风,政策也不应有攀比性。

各地细则的出台,还要看当地市场的具体状况,最主要是看当地楼市的供需状况。各地之所以出台细则,正是因为每个城市的泡沫程度与供需问题都不一样,与“一刀切”的宏观政策相比,各地楼市细则更加灵活,更加切合实际。

中国房地产报:近期的一些政策信号引发了业界关于相关调控略微放松的猜测,你预测当前的房地产调控政策会持续多久?

许世坛:不能从表象上来简单判断政策是松了还是紧了。从时间上来说,这一次调控持续的时间应该会更长一些,相信也不会因为欧洲的债务问题而放松。我觉得调控是不会结束的。

房地产业是新兴行业,很多制度还有待完善。这种完善在这次对刚性需求和投资性需求的差异化政策中已经体现。但未来如政府真想控制住房价,还需要更多的举措。

中国房地产报:更核心的举措是什么?

许世坛:更重要的是房价的成本组成部分,比如土地是不是拍得越高就能拿到地?土地制度会不会有所改变?地方和中央的土地收入分成会不会变化?开发环节的各种税费会不会降低?

我觉得这些才是更长远的政策方向,不能指望收个税房价就掉下来了,这样可能过一段时间房价还会有报复性的上涨。房地产调控,重要的还是需要从根源上解决问题。

中国房地产报:本轮调控因房价高企而起,而调控最终会对房价产生怎样的影响?

许世坛:我的观点是,之前涨得比较多的城市,这次调整的幅度就会大一点。之前没怎么涨的、供需比较稳定的城市,调整的幅度会比较小。

绝大多数三四线城市的供需比较正常,土地价格也没有那么高,我看不出它们之前有明显的大涨迹象。既然如此,房价也不会回调很多,有些城市可能还会上涨。因为有涨有跌,所以市场总体来说会比较均衡。

如果房价跌幅过大,首先可能会对金融安全造成影响,此外是对内需的消极影响。因为很多人都拥有自己的房子,如果房子贬值的话,他们会被动地减少消费,这两者之间有一定的关系。所以从拉动内需的大前提来看,整体房价不会出现大幅度的下跌。

中国房地产报:能不能简单地说房价降下来了,就代表这个市场健康了?

许世坛:之前不合理的非理性上涨应该回调,但不代表房价降下来,市场就健康了。

首先,根据对宏观形势的判断,如果整体经济和国民收入是往上走的,房价整体下降就是不正常的。再有,房价还与需求相关,刚性需求多而供应不足,房价自然会往上走,此时,会有更多企业参与房地产开发,供应上来了,价格自然平衡。这是一个健康市场的特征。

现在的问题是,在市场机制不太成熟的时候,需要政府来干预。如果仅仅通过市场来调整,效果不会立竿见影。再加上房地产涉及民生问题,所以政府急需立竿见影的效果。

房企应顺势而为

“对于大开发商,从长远来说还是要符合市场需求。市场能接受什么价格,你就卖什么价格,没有必要和市场博弈。”

中国房地产报:除房价外,本轮调控对房地产企业会产生怎样的影响?

许世坛:我觉得不会像2008年那样严重。2008年房价跌得很厉害,而2007年开发商的合同销售额其实并不多。但2009年。楼市销售状况很好,消化了很多存量,所以开发商资金状况应该比上一次好得多。

再从贷款环境来看,借贷环境相比2008年要好。今年预计货币投放量为7.5万亿元。

现金流方面,如果是高负债房企,会存在一定的高风险。但我不认为会有大量房企会死掉。不过,开发商之间的合作会多起来,因为在地价高企的情况下,如果只有一家去拿,风险会比较高。

中国房地产报:政策出台后,包括开发商在内,多数业内人士表示无法判断未来走势,房企如何在形势不明状态下保持市场策略正确?

许世坛:二季度开始,已经看到房价陆续地松动,但交易量并没有起色,因为房价下降幅度很小。总体来说,我认为可能在三季度,市场走势会逐渐清晰。

一方面,三季度应是多数开发商推盘量最多的时候。国内的大型开发商多是上市公司,如果不想把业绩做得太差,可能三季度都要加大推盘力度。另一方面,经过这两三个月对于市场的观望和理解,消费者也会更加理性冷静,对于市场有了自己的判断。届时的成交量和成交价格应该可以反映出比较真实的市场状况。

对于大开发商,从长远来说还是要符合市场需求。市场能接受什么价格,你就卖什么价格,没有必要和市场博弈。

[责任编辑:appleli]
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