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三套房贷牵扯各方神经 中国楼市调控负重前行

2010年07月14日05:50中国证券报于萍 王锦我要评论(0)
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“政策有松动迹象,房价可能又要上涨,是时候出手买房啦。”曾经因为二手房交易冷清而陷入沉寂的中介近期又开始活跃起来。而中介口中所指的“松动迹象”,正是部分银行对于三套房贷款的重新“放行”。

然而12日住建部和银监会集体表示,对于房地产的相关配套政策和标准并未发生任何变化,给政策松动的猜想泼了一盆冷水。看来,楼市已进入深度博弈期。如何在确保政策“稳定性”的同时加强“灵活性”,已经成为管理层需要考虑的重大课题。

信贷松绑试探政策底线

由于实施了严格的信贷政策,本轮房地产调控被誉为“史上最严”。而银行对于房贷的悄然放行,也成为了点燃此次“政策放松论”的导火索。

实际上,此次针对房地产市场的调控措施中,力度最大的非信贷政策莫属。从最初上调二套房首付比例和贷款利率,到之后对部分房价上涨过高过快、供应紧张的地区暂停发放第三套及以上住房贷款,再到6月份出台的“认房又认贷”的二套房认定标准,信贷政策可谓层层收紧。

不过,中国证券报记者也发现,信贷松绑的情况近期确实出现在北京、上海等地的多家银行中。部分银行表示可以受理第三套房贷的申请,对首付和利率的要求虽然各有不同,但基本上首付都在五成以上、贷款利率上浮15%到20%。

“发放第三套房贷款首先要看客户是否是真实的需求。”中信银行北京分行有关人士告诉中国证券报记者,目前中信银行对于第三套房贷的发放比较严格,但并没有完全叫停。“如果能够证明客户不是通过贷款进行房地产投资或者去炒房,而是由于家庭的真实需要申请贷款的话,将按照基准利率上浮20%执行,首付比例比二套房50%的首付比例有一定的提高,但具体比例由贷款行根据客户的资信情况决定。”

然而就在信贷市场稍有松动之际,住建部和银监会于12日分别做出回应,表示各地将继续坚定不移地执行国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及相关配套政策,关于房贷的“政策要求和标准没有任何变化,各商业银行要严格执行,不能动摇”。

受此影响,部分银行一改此前“暧昧”的态度,开始重申对房贷的严厉政策。中信银行和招商银行等银行有关人士均表示要严格按照国家有关规定执行,建设银行某信贷人员更是明确表示:“不会发放第三套房贷款,对二套房也是执行认房认贷的政策,没有任何松动。”

其实仅从上半年的信贷投放来看,信贷增速已经呈现出逐月回落的态势。根据央行最新发布的金融统计数据,上半年我国新增贷款规模4.63万亿元,同比少增2.74万亿元。其中,6月人民币贷款增加6034亿元,较5月份下降360亿元。上半年新增贷款占全年计划额度的61.73%,基本符合全年“3322”的信贷投放节奏。不过,从新增信贷的结构上看,上半年以住房按揭贷款为主的个人中长期贷款达到1.21万亿元,占新增贷款的比重达到了26.13%。

“2009年信贷增长速度过快后,大量信贷资金流入楼市,成为了房价上涨的重要推手。今年信贷收缩对房贷产生了直接影响,打击了投机和投资性需求,从而在源头上对楼市进行了调控,是此轮政策调控的核心,也是管理层之所以对于信贷特别重视的原因所在。”一位房地产业内人士直言。

湘财证券研究人士也指出,国十条中对三套房的表述首先就存在漏洞,而且就各省市细则来说,海南省、广州市未作三套房规定;北京、青岛、浙江、山东等省市细则和国家表述基本一致;而广东省细则表述为“广州、深圳等中心城市要严格限制发放购买第三套及以上住房贷款”,因此三套房的限制并非全国通用。仅从三套房政策来说,放松与否对市场的影响并不大。“三套房政策更像是试金石,管理层对此的态度会揭示未来政策的走向。”

调控政策难转向

在住建部、银监会等部委同时否认之际,政策近期可能放松的论调同样没有得到众多业内人士的认同。

北京大学房地产研究所所长陈国强表示,调控新政出台至今不到100天,尽管政策初步效果已经显现,但要取得更好的调控效果需要更长的时间。政策宜稳不宜变,这样可以传递给市场各方稳定、连续的预期。如果政策松动的话,不仅调控效果会大打折扣,甚至会带来负面影响。

有人士指出,近几年的房地产调控史表明,如果政策过早过快放松,会引发市场对于房价预期的转变,从而引发报复性反弹,这是政府所不愿看到的。

中投证券房地产分析师李少明认为,在主要城市房价没有出现明显的下跌之前,在2010年底之前,针对房地产调控的政策不会放松,特别是有差别的住房信贷政策不会放松。

数据显示,今年前6个月,全国房地产开发投资19747亿元,同比增长38.1%,同比增速略回落0.1个百分点;其中,商品住宅投资13692亿元,同比增长34.4%,增幅回落1.4个百分点。

目前依然保持高位的房地产开发投资额,进一步消除了各方对房地产调控会引发经济“二次探底”的担忧,同时也为调控政策的继续落实打下基础,决策层面放松调控政策的可能性进一步降低。

中金公司报告也认为,当前时点房地产市场并未出现明显的调整,而地产上游的钢铁、化工品等行业库存上升的情况也刚刚开始。虽然PMI等先行指标预示着经济下滑的趋势已现,但从最新公布的6月份数据(包括出口和房地产数据)来看,调控政策短期内并未明显伤害到经济增长,因此短期内政策并无放松必要。

而作为开发商代表的华远地产董事长任志强也表示,房地产业内普遍所担心的恰恰是房地产政策的放松会引发更激烈的价格反弹,打破刚刚相对平衡的供求局面,而引发更激烈的下一次调控。大起大落则必然会给中国经济和房地产行业带来更加不利的影响,稳定、明确的政策预期更为重要。

未来加强灵活性

从近期公布的各项经济数据来看,自一季度后,宏观经济高位运行的势头已经开始发生改变。对宏观经济前景的悲观预期无疑成为未来地产政策继续与否的重大考验。如何在确保政策“稳定性”的同时加强“灵活性”,成为管理层需要考虑的首要之处。

不少业内人士认为,基于国内外宏观经济形势在下半年可能出现下滑的预期,房地产市场有可能在保持大方向不变的基础上进行微调,从而减少相应的政策风险。

湘江伟业(北京)投资有限公司董事长方明理指出,今年上半年实行的房地产政策比较严厉,在当前经济前景不太乐观且有下滑风险的情况下,下半年如果要实行更加严厉的政策将面临较大的政策风险。他认为,目前政策处于实施效果期,完全对政策放松的可能性并不大。在考虑宏观经济的情况下,未来房地产政策进行微调的可能性最大。

“这是一个政策博弈的过程,主要还是看三季度的经济形势。”方明理认为,未来部分临时性的政策在实施力度和到位程度上会有部分调整,比如对限购令的放松、在房贷利率上的调整、放缓房产税和物业税的推进,从而释放市场压力。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也指出,下半年如果市场调整幅度过大,应适当放松部分政策。例如,校正二套房贷政策对改善性购房需求的不合理抑制;调整二套房贷既认房又认贷的政策;对房产交易环节的部分税收进行适度优惠等。

[责任编辑:gavinyan]
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