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投资客中介联手炒高房租 抵消房产新政冲击

2010年07月08日14:55时代周报韩玮我要评论(0)
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投资客中介联手炒高房租 抵消房产新政冲击

楼价虽跌,但租价暴涨,楼市待新政。

近期由住房和城乡建设部下属房地产经纪人学会负责实施的北京、上海、广州、深圳等城市房租暴涨原因调查工作已经结束,近日形成了初步调研报告并上交给了住建部。

据报道,这份报告对“京沪广深”四城市的房租上涨情况及原因进行了分析。然而与大多数四城市租客的直觉相左,该报告称,四城市房租上涨幅度并没有之前媒体报道的那么严重。

报告一出,房租究竟有无暴涨,顿成“罗生门”。

中介抵“寒冬”

“如果对房子满意,赶紧签,马上签。”“这样的价位,早上挂出来,晚上肯定签走了。”7月4日,上海某连锁房产公司赤峰路店的营业大厅里,中介李小姐催促声称租房的时代周报记者马上签合同。

这套位于虹口区曲阳地段的老公房,一室无厅,三十多平方米,装修简单,最大亮点莫过于靠近地铁。但中介坦言,“今年初,同档次的一室户挂牌2000元左右,而今至少要2400元”。当售房环节逐渐冻结,20%的房租涨幅不禁让人感到错愕。

回溯至5月,史上最严楼市调控政策满月。在“楼价重灾区”之一的上海,新楼延缓开盘,二手房成交低迷,观望气氛浓郁。但出乎意料的是,房屋租金却蠢蠢欲动。

“最早跳价的是世博园附近的房子,当时,我们认为是区域性的热点驱动,但很快就被证伪,因为不久,全城的租赁市场都活了起来。”对于新政之下的市场反应,上海上实置业市场总监汤辉甚至感觉有些“诡异”。

“绝对不是市场的自然反应。就和绿豆一样,租金是被炒起来的。”在近期的市场调研中,上海市城市经济学会高级经济师顾海波发现,世博热、毕业潮,似乎只是服务炒作的噱头,而炒作者,是一群在本轮调控中尝到苦头的利益受害者。

洪应是上海一家大型房产公司的业务员,由于资历浅,公司派她主攻租房业务,并借此熟悉市场。她坦言,“这几乎是行规。因为售房利润高,有经验的主力业务员才被派去卖二手房。”合富置业副总经理潘宇豪也向媒体透露,以往,租赁与买卖佣金收入之比为2∶8。后者是绝对的利润主体。

然而,随着本轮调控的深入,炎热的5、6月成了中介行业的寒冬。某知名中介的信息助理向时代周报直言,“(本店)6月的二手房‘零成交’,根本卖不动。”

上海二手房指数办公室的最新数据显示,房产新政期满两月后,楼市拐点渐近。6月,上海的二手房价格指数为2565点,较上月拉低17点,环比下跌0.68%。这是自去年3月以来,此指数首次回落。

无奈中,向来以买卖为主的房产中介被迫调整业务重心。数据显示,21世纪不动产上海区域4月成交的租赁、买卖套数比接近3∶7,而5、6月则倒置,为7∶3。与此同时,不少骨干业务员也纷纷改道做租房,并试图抬高租赁佣金,弥补二手房市场上的损失。

当然,面对客户,中介有自己的推销办法。“当你驳斥租金涨幅为何比往年高出两三百元时,他们给出的解释往往是世博热和毕业潮。而后,他们开始对客户施压,声称房源紧缺,但客源充足,制造一种‘好房不等人’、‘众人围抢’的紧张气氛。”

至于当下的二手房市场是否真的如此火爆,汤辉觉得,有些水分。“我几次看到业务员声称‘很好租’的房子,一周后,还是没租出去,被挂在同一中介公司的另一家门店里,而负责的业务员依然说着,类似的房子如何好租。”

据21世纪不动产跟踪监测上海16个典型板块的标杆楼盘租金时发现,14个楼盘的租金有不同程度的上涨,增幅集中在5%—30%之间。与此同时,京、广、深等一线城市,以及兰州、株洲等二线城市的租赁市场亦已被“唤醒”。

但这一切,全是中介所为吗?

投资客算盘

这几日,专门研究房地产的上海社科院研究员顾建发也觉着有些看不懂楼市了。“推定中介炒作,似乎有些道理,但仅仅这个群体,具备撬动高额涨幅的能量吗?”顾不以为然。

6月24日,新华社刊文指出,房价不降、房租大涨的现象容易让人质疑本轮房产政策的效果,从而影响政府进一步调控的决心。这是第一次由国家通讯社公开指责,炒作房租的背后有利益集团。顾建发笑言,“中介的一只巴掌拍不响,时下‘高不成,低不就’的投资者恐怕是另一只巴掌。”

事实上,基于遏制投资、投机性购房的本轮新政,并配合上海房产税试点的政策预期,5、6两月,上海楼市开始依照“外环外—中外环—内环”的传导路径逐渐冷却。其中,21世纪不动产的监控表明,投资客扎堆的楼盘,是价格领跌的版块。比如,长宁古北、徐汇中心、南静安、川沙江镇、施湾等区域,前期投资客的抛盘量已占到了新增挂牌的六成以上,成交均价较新政前滑落10%-20%。

然而,也有相当部分的投资客不愿廉价甩卖,离开市场。比如,在上海群租聚集地之一的中远两湾城,不少投资客过去以每月2000元的低价借给二房东,由他们负责装修、整理,再出租。现在,不打算抛盘的他们,打起了租金的主意。

汤辉告诉时代周报记者,对于投资者来说,房产收益包括物业升值和租金收入两部分。在形势飘红的去年,仅前者就十分可观,而今,只能靠挤压后者,缓解资金压力。

而在易居中国分析师薛建雄看来,去年以来,城市房价持续上涨,租金却停滞不前,现在补涨,也有合理成分。

据时代周报了解,与售房市场相比,租赁市场的利益链相对复杂。除了一房东、二房东,紧接着的可以是中介上家,中介下家,最后才是房客。由于每一环节都需要赚取佣金差价,投资客的涨租诉求经历蝴蝶效应后,演化成了房客的沉重之负。

调控新政猜想

其实,执行中的楼市新政确实严厉。从“国4条”,到“五部委打击囤地的通知”,再到“国11条”,围绕抑制投资投机性购房需求,中央在信贷、税收、土地出让和管理、商品房销售、外资购房等多个环节提出了紧缩方针或措施。与此同时,有关房产税、物业税的传闻亦风声不断。

然而,此轮房租大涨却让新政变得“尴尬”起来。华尔街日报中文版近日刊文指出,从2005年以来中国房地产市场经历的盛衰周期来看,房价和房租的变动趋势是一致的。这一波“涨租潮”给调控新政敲响了“革命尚未成功”的警钟。

与此同时,据时代周报了解,不少所谓的“刚性需求户”开始对调控预期感到悲观,因为,自他们转购为租,租金暴涨,甚至,租房不如买房,交房租不如还月供。而洪应则发现,不少房东心里也有自己的“小九九”:如果开征房产税,收益必定减少,那么,每月先涨200元租金。

对此,顾海波认为,房租上升,则房屋租售比下降。自2009年始,中国城市的房屋租售比指标一般高达400以上,某些房价畸高的城市甚至超过600,接近1000。而今,租金上调,反而使租售比显得略微合理,甚至表明房产已较过去更具投资价值。

在他看来,炒作房租的幕后推手是为调控所累的利益受害者,其真实意图正是希望投资者以及步入租市的刚性需求重新入市,抵消房产新政的冷却效果。

所以,从抑制投资、投机的角度来看,楼市新政似乎是成功的,至少触痛了利益者的神经。同时,依据21世纪不动产6月份的分析报告,前期投资者的多寡在很大程度上左右了上海区域房价的降幅。换而言之,由于政策严厉,部分投资者退潮,上海房价开始松动。

不过,新政尚未治愈楼市顽疾。汤辉告诉时代周报,“房租之所以能够炒起来,并非因为新政调控不到位,而是政府始终没有兑现有关廉租房、公租房等保障性住房建设的承诺。”

事实上,早在3年之前,上海就开始在张江试点带有“公租房”性质的“人才公寓”,并在全市推广,以解决“居不易”的问题。但此类公寓,对入住者的要求大抵为:本科以上学历、所在企业在本区注册交税、在上海无住房。如此高的门槛将大多数住房困难户排除在外。

而今,6月12日,住建部等七部门联合制定了旨在解决“夹心层”住房问题的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,公租房被提升为“国家战略”。此前,上海已出台了地方公租房建设意见。

对此,顾海波认为,如果地方政府能够尽快落实廉租房、公租房的建设,届时,城市中20%左右的中等偏低收入群体将“住有所居”,那么,房租问题甚至不用出台任何政策就会迎刃而解。

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[责任编辑:xcwang]
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