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租售比回归理性岂能只靠涨房租

2010年07月08日13:08中国证券报于萍我要评论(0)
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  在“重拳”调控下,房价快速上涨的步伐已然停歇,但房屋租赁市场风云突变。房地产新政4月份出台后,全国多个重点城市的房租持续上涨,北京、上海、深圳、广州等地平均租金上涨超过10%,部分地区的租金涨幅甚至达到20%。受此影响,租售比逐步回归。但是,租售比的回归不能单纯依靠涨房租,而更应该是降房价的产物。

  租售比作为国际上用来判断房产投资价值的标准,通常认为其正常值在1:300左右。但在我国,相对于房价的“三级跳”,此前租金一直“稳步慢行”。2009年房价飙涨后,我国的租售比曾达到1:700,部分地区甚至达到1:800以上。

  房价下降初露端倪,租金上涨是目前租售比回归的主要推手。据统计,目前北京的租售比已由新政前的1:650调至1:565。对于本轮房租上涨,“毕业需求说”、“政策效应说”甚至“中介操纵说”众说纷纭。然而租房毕竟不同于买房,租赁市场由中小业主组成,需求更为稳定。租金是市场供需博弈的结果,反映了市场的实际需求。

  作为一个动态的市场,租赁市场具有很强的流动性。当房租过高时,租房人会外移寻找相对低价的房源。而房租上涨,也将吸引更多房源入市,从而平抑租金波动。(下转A02版)

  毕业生受起薪不高制约,更多考虑的是低价房源,因此难以对整个市场租金水平形成推动。而那些因房价过高而推迟购房计划、转到租赁市场的人群,在短期内或许会对租赁市场产生一定影响,但这种影响难以持续。当然,部分中介的炒作行为带动了一些区域租金上涨,但作为一个较为分散的市场,几家中介很难形成垄断并操纵整个租赁市场价格持续大幅上涨。

  从长期看,房租持续大幅上涨的可能性也不大。目前,政府对于房屋租赁市场的重视程度已经大幅提高。除了廉租房,北京等多个城市都加大了对公共租赁房的投入力度。可以预期,价格合理、数量充足的公租房一旦大量投入市场,将对商品房租赁市场形成补充,“夹心层”和“蚁族”的需求将得到进一步满足。供给的逐步增加有助于租赁市场达到新的平衡,租金的走势会更加平稳。

  经历4、5月份的快速上涨后,房租涨势已略显“疲态”。5月下旬租金水平开始趋稳,部分热点区域租金在6月上旬达到高点后开始出现逆转。中原地产的数据显示,6月上旬北京单套租金上涨到2845元/月,相比年初上涨幅度达到18%。到了6月中下旬,均价已经下调为2765元/月。

  在房租上涨对租售比进行部分修正后,房价才是影响租售比的关键因素。只有过高的房价出现下调并与相对稳定的租金水平相适应,才能真正改变一些地区租售比不合理的现状。记者 于萍

[责任编辑:stevenkang]
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