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人民币升值可抑制房价 政府需管理好升值预期

2010年05月17日11:59证券市场周刊雷鼎鸣我要评论(0)
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  若要使升值成为抑制楼价的工具,需要管理好人民币升值预期。近期楼市调控政策可能会减少房屋供给,未必能有效抑制房价。

最近中国部分城市楼价急升,引起了社会极大的关注。据国家统计局数字,今年2月,全国平均楼价同比上涨了10.7%,但这恐怕还不能反映某些城市或某些地段楼盘升势之凌厉。例如深圳平均楼价上升了21%,沉寂多时的海口与三亚楼市再度活跃,楼价一年上升五成。

中国楼价与人民币汇率关系密切,分析它们时,不能把二者割裂。要了解汇价与楼价,我们应先从基础理论出发。萨金特(Tom Sargent)及华莱士(Neil Wallace)的“汇价不可定”理论,我仍认为对分析当前问题十分有效。

所谓“汇价不可定”,是指在现代无锚的货币体制中,我们根本不知什么样的汇价才是合理的。现代货币多数是所谓的“不可兑现货币”(fiat money),我们拿着一张钞票到中央银行要求兑换,后者不会给我们任何有价值的商品。“汇价不可定”的出现,是由于货币除了是交易的媒介外,尚有储值的另一重要功能。

假设世人都主观地相信人民币短期内会大幅升值,那么必有大批人通过各种途径购入人民币或人民币资产,人民币的升值压力自会增加。从此可知,汇价受人民币的主观预期影响,大家预期它升便很可能升,预期它跌便很可能跌,所以什么才是合理汇价,很难说。

如果人民币不升值,外贸盈余还会加大,这样货币供给量便会增加。在人民币升值预期下,人们会更愿意持有人民币和人民币资产,亦即中国的股票或楼宇。所以,当外贸有盈余或大家预期汇率有上升空间时,楼价便有上升的压力。

中国政府不希望楼价上升过急,是否可通过人民币升值去解决问题?中国若不实行保护主义,人民币升值应可减少外贸盈余。不过,汇价上升也有可能引起憧憬,使人以为它还会不断上升一段时间,反而使人增持人民币,从而继续推高资产价格。若要使得升值成为压抑楼价的工具,必要做好对人民币汇率的预期管理。

中国不怎么乐意人民币升值,主要原因恐怕是担心对经济有不利的影响。不过,中国政府很可能错误解读了日本的经验。日本在“广场协议”(Plaza Accord)后,同意把日元升值,但这并不等于日本的“失去二十年”是由日元升值造成的。

日本东京大学的经济教授伊藤隆敏(Takatoshi Ito)认为,中国今天楼市的状况与日本在80年代后期惊人地相似。当年日本楼价首先在东京核心地段急升,再扩展至邻近地段及二三线城市,再而泡沫爆破。

日元在1985年开始大幅升值后,日本经济不但并无衰退,日经指数及楼价反而节节上升,原因是日本害怕出现衰退,于是采取了量化宽松的货币政策和积极的财政政策。伊藤认为日本的衰退,原因不在于日元升值,而在于错误的货币政策。中国若不想重蹈日本的覆辙,应该加息并使人民币升值,否则会造成太大及难以收拾的泡沫。

中国不用把伊藤的建议足本全抄,但若毫无行动,坐等外贸盈余继续增加,楼价继续上升,将来一旦高处不胜寒,社会的承受力可能有问题。

中国似乎已没有太多选择,我认为摸着石头过河,一段长时期内温和地把人民币持续升值,并贯彻退市计划,货币供应量增幅恢复正常及增加土地供应,是当前较为可行的政策。长远而言,亦应考虑如何减持外币资产。

4月14日以来,中国出台了一系列控制房地产投机的政策,我认为很难有成效。早在1994年,香港政府也实行了一系列打击抄家的政策,包括限制出售楼花。但如此一来,地产商的投资风险增加,反而会减少建楼,在控制需求的同时也把供给给弄下去了。我当时就预计,两三年后房价会由于供给减少而再度上涨,1996年和1997年的香港楼市果然如期上涨。 (作者为香港科技大学经济学系教授)

[责任编辑:ripleyyu]
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