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欧元区火烧连环船 黄金“好友”已多

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大学生供应远超住宅楼

今天许多人仍用大学生薪水与楼价作比较,忘记了1967年香港只有一间香港大学,能够进入香港大学读书的学生家庭背景非富则贵,因为很少奖学金可供申请,每年大学毕业生只有千多人。当年月薪1500港元、楼价100港元一英尺——但当年买楼要入伙后才可分期,即一千英尺住宅一次过要付清10万港元;当年大学生的最低要求是一千英尺。其后中文大学获政府承认大学资格,令环境较差者亦可入读中文大学,因为有奖学金资助,开始令大学生供应量以倍数上升。不过,当年香港社会是看不起中文大学毕业生的,包括香港政府,当年考政务官必须港大毕业,薪金亦不及港大毕业生高,令不少中大毕业生到外国留学取得博士学位后,回港再同港大毕业生比拼,导致1970年代的香港中大毕业生今天反过来超前同期的港大毕业生(因较少到外国深造)。后来,香港政府为制造更多大学生,连理工、城市理工及浸会亦都升格为大学,去年连树仁书院亦升格为大学,令香港大学生供应量较1960年代何止上升十倍。反观本港住宅单位供应量除1970年代港督麦理浩提出十年建屋计划外,1985年中英联合声明限制港府卖地后,香港住宅楼进入有限度供应时代,而2003年起采用勾地政策后,本港住宅供应量更少得可怜。

以简单的供求定律──每年香港大学生供应量增加了十倍,反之住宅楼供应量由1985年起进入有限度供应,大学生薪水在1960年代一个月收入相当于十五英尺住宅楼,今天一个月收入只相当于一英尺住宅楼。人生买第一套住房是解决居住需要,政府应支持及鼓励;但第二套住房是投资,目的是希望在日后房价上升时获利;由于是投资,政府可透过信贷及利率去影响投资回报率。事实上,在正常情况下,政府不应干预楼市;但在不正常情况下,政府则应该干预。何谓正常、何谓不正常?1970年代汇丰大班曾说过︰如成交额中超过20%不是自住而是作投资用途的话,便算不正常。至于买入第三套房,更属投机行为,因此政府向买卖第三套房获利者抽买卖利润所得税,完全正常。

住宅供应不应该是纯经济问题,60%同政治有关,40%才是经济因素。例如今天香港“80后”买不起楼经常上街示威,便变成政治问题。以1981年为例,当年香港政府便在人们上街示威后大量供应土地,同时人为地将贷款利率由22厘提升到24厘(较美国高2厘),以打击楼价。

薪金收入高低只影响刚开始工作的人,至于退休生活是否愉快,则取决于理财态度。一般所谓理财是指:一、何时置业?二、投资什么股票?三、买什么基金?四、何时买卖外币及黄金等。大部分中产阶级最大一项投资是物业,因此何时置业十分重要,因置业通常使用杠杆(借钱买楼),可影响一生。一般要求是每月供楼金额不应少于薪金的25%,亦不应超过薪金的50%,一旦超过收入的50%,还是不置业较好,以免一旦楼价下挫负担不起。香港买楼黄金三十年由1967年开始、1997年结束;1997年起本港楼价进入V形走势。过去香港楼价每上升6-8年便回落2-3年,最长一次是1997-2003年,长达六年,今天楼价会否上升一年便开始回落?不知道。

[责任编辑:divohuo]
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