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房地产:调控力度加大 短期受损长期受益

2010年05月20日10:32顶点财经高华证券我要评论(0)
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调控力度加大,下调盈利预测和目标价格

在调低了基本情景下的房价和交易量假设以及悲观情景下的交易量假设(以反映调控力度加大的影响)之后,我们将:(1) 2010/2011/2012年核心利润预测平均下调13%/25%/25%;(2)基本情景下的2010年底净资产价值预测平均下调10%。此外,我们还将目标价格相对于净资产价值的折让幅度扩大了0-30个百分点(较历史均值大致低1个标准差,但针对2010年较2008年再融资风险、盈利增长和回报前景的变化进行了调整)。鉴于此,我们将研究范围内股票的12个月目标价格(我们的基本假设估值)平均下调了29%;隐含的悲观假设估值平均下调了19%。我们以08年二至四季度的历史市净率区间对估值进行了交叉验证,发现我们的目标价格所隐含的市净率也较历史均值大致低1个标准差。

地域分布、业务重点、融资缺口和土地成本是关键

我们相对看好项目更多元化、在深圳、北京等“过热”城市业务规模较小、融资风险较低以及土地储备成本低廉(这意味着即便在我们的悲观假设下,其资产减值风险也较小)的开发商。我们维持对雅居乐房产、恒大地产(加入强力买入名单)、宝龙地产、花样年控股(移出强力买入名单,以恒大地产替代)、万科A/B(将万科A加入强力买入名单)、金地集团保利地产的买入评级。我们将华润置地的评级从卖出上调至买入。

在我们看来,如果银行进一步收紧对开发商的贷款,则许多存在资金缺口的开发商可能会面临再融资问题。我们建议投资者避免持有二手房中介公司的股票,因为它们受交易量变化的影响很大。我们维持对深圳控股(位于强力卖出名单)、中国国贸和绿城房产的卖出评级。同时,我们将上海复地、华侨城和IFM投资(加入强力卖出名单)的评级从中性下调至卖出;将富力地产(移出强力买入名单)、世贸房地产、远洋地产、仁恒置地的评级从买入下调至中性。

长期持续增长前景完好

我们认为政府调控政策的放松将成为再度重振实体市场的主要推动因素。尽管政策放松的可预见性较低,但我们认为中国房地产市场的长期持续增长前景依然完好,因此我们重申,我们的悲观假设估值水平是具有吸引力的介入点。主要风险:政府政策意外变动;宏观经济硬着陆。

[责任编辑:zhouzhuang]
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