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学者:盈利性或是银行追逐房贷主要原因

2010年05月19日08:42新京报史晨昱我要评论(0)
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  随着房地产业调控的逐步深入,商业银行房贷的压力越来越受到关注。综合来看,多家商业银行对房价下跌容忍度在30%-40%之间。

  房贷压力测试不仅考虑到“断供潮”因素,还包括房地产企业开发贷款。将“对公”与“对私”这两大类贷款的违约率测算置于系统性压力之下,因此目前的结果其实反衬出房贷绝对是银行的一块优质资产。

  盈利性似乎是银行追逐房贷的主要原因。但盈利性不足以独自成为推高房贷的动力。收益成正比的风险机制在某种程度上对金融体系的健全和规范也有一定的正向激励作用。从此意义而言,银行推高楼市需求的直接动机,与正向的约束机制不能得到完全发挥有一定关系。

  约束机制的存在一般是以下面的三个基本假设作为前提的:(1)行为主体以追求自身利益最大化为行为目标;(2)经济、金融活动中的资源是稀缺性的;(3)经济、金融的运行是处于竞争状态的。

  中国上述机制发挥作用的条件并不充分。就第一个前提而言,由于住房行业本身具有一定的社会效应,兼有商品属性和公共物品的性质,如果完全由私人出于谋求个人利益的动机来提供的话,其有效提供必然失败,而保障类住房在一定程度上需要政策性金融来解决。所以,房地产金融机构注定要承担一部分社会职能,并不能完全追求自身利益的最大化,内在驱动力略显不足。就第二个前提而言,民众住房的问题还远远没有解决,由于中低收入者在社会中所占的比重较大,决定了中低档商品房和廉租房仍然是稀缺资源,大量福利住房充斥市场,许多人不必接受低价位住房资源稀缺的约束,而花费更多的成本用于房屋和土地的寻租行为,使得整个房地产行业的运行效率十分低下。就第三个前提而言,由于完全的市场机制还没有建立,行政干预色彩比较浓厚,行政决策和政府买单的情况十分普遍,房地产金融机构在一定程度上承担了本应当由政府行使的职能,因而大部分金融机构所接受的都不是市场规则的硬性约束,而是一种软约束。

  在上述环境下,房价取而代之成为引导房地产资金流动的一个核心机制。在经济形势好转的情况下,房地产资产价格逐渐上升,开始吸引更多的资金供给流入到系统中,资金供应增加,引致房地产价格持续上涨,此时生产性、消费性、投资性的资金需求都将大大增加,同时房地产价格的看涨预期又使更多的资金流入到系统中,系统中资金流量越来越大。而一旦出现外部的经济扰动引起房地产资产价格回落,又将出现房地产资产价格的急剧缩水。从我国银行信贷十几年来的发展轨迹看,与房地产市场波动相映衬,银行贷款的增长幅度也呈现出时而扩张、时而紧缩的势头,这与房地产价格波动出现一致性。

  上述实际上在我国的房地产金融活动中已经大量存在,因而,就房地产融资的矫正而言,培植有效合理的约束机制就成为一种必然选择。在房地产金融中,必须建立健全的机制,如适当的监管体系,引入竞争机制,减少政府管制,约束金融活动的投机性,净化房地产金融活动的经济环境,规范房地产金融活动的行为。(史晨昱 学者)

[责任编辑:Jackxiao]
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