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华发股份跑马圈地代价高 低调地王得失难料

2010年05月18日00:40中国经济时报我要评论(0)
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浦发银行 - 600325
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华发股份,作为珠海的房地产龙头企业,由于业绩优秀,兼具地理优势,加快全国扩张步伐,曾备受机构和投资人青睐。

公司去年12月5日在广西南宁成为“地王”。

半年过去,在房地产行业遭遇严厉调控的大环境下,公司股价大幅下跌,正经历着一系列的阵痛。

低调的“地王”

“华发股份是‘地王’?”中国经济时报记者在采访中发现,即使已经过了半年,不少投资人还不知道此事。

去年12月8日,公司发布公告说,2009年12月5日,公司全资的广西华诚房地产投资有限公司经公开竞投获得南宁市278.97亩土地,总价格为24.7亿元。

简单的公告背后隐藏着商战的“刀光剑影”。

2009年12月5号,包括中铁、中建、保利在内的国内十大房地产商参与了此次竞拍,场面甚为激烈。据当地媒体报道,场面火爆,近乎‘搏杀’的地步。经过十多轮的争夺,最终华发股份力压群雄成功夺标。

据介绍,华发股份拍下的南宁地块,总用地面积18万多平方米,总建筑面积53万多平方米,规划有住宅、商业、小学、幼儿园、会所等。该地块背山面水,风景秀美,是南宁的“绝版地块”。

尽管“地王”诞生轰动南宁,有人分析此处楼面地价有5000多元/平方米,进而推算将来此地房价每平方米至少在万元以上,但公司方面低调处理,反应平静。

有业内人士分析,公司此举击败保利地产等实力大鳄,付出了相当的代价,公司2008年度净资产45.01亿元,购买的资产总额占上市公司最近一个会计年度经审计的合并报表净资产的比例达50%以上,属于重大资产购买,应当履行相应的手续。

跑马圈地代价不低

去年公司为布局全国市场,共签订重大土地合同8份。合同金额共计37.19亿元。

公司在2009年年报中解释,“公司坚持稳健务实的发展战略。报告期内,公司在继续巩固珠海市场竞争优势的基础上,向”立足珠海,面向全国“的战略目标迈出实质性的步伐……相继在珠海、广西南宁和辽宁大连、沈阳以及在内蒙古包头熢有项目增加持股比例增加土地储备。”

不过,中国经济时报记者发现,公司去年签订的合同中,除大本营珠海的地价合理外,其余的地价都远高于珠海地价。占合同金额66%的广西南宁的地价高企,这块地王地价高达885.4万元/亩。沈阳市竞得的土地也价格不菲。

虽然表面看,公司以3.03亿元的价格,就竞得沈阳的四块土地,但由于该项目公开挂牌文件挂牌交易地位的供地状况设定为毛地,竞得人须按公开挂牌文件的规定与原土地使用权人签订原土地及地上物拆迁补偿协议。

据悉,公司与该项目原土地使用权人已就有关拆迁补偿费用基本达成一致,初步确定的拆迁补偿费用为8.65亿元。

仅此两项,不难算出沈阳拿地成本已经超过每亩400万元。

仅从价格的角度看,广西和沈阳的土地远远高于公司在珠海本地的拿地成本。这也从侧面反映出公司在外地的综合竞争能力不如本地具备优势。

扩张导致资金紧张

2009年10月16日,公司成功发行了总额18亿元的8年期公司债券,年利率7%。扣除发行费用外,5亿元用于偿还银行贷款,其余用于补充流动资金。

尽管鹏元资信评估有限公司的追踪评估报告中,综合评定公司的主体信用等级为AA,但这家机构的评估报告中的观点基本和公司年报一致,似乎并没有对公司去年底大规模扩张所花费的成本做认真考量。

查阅公司公告,公司签订的这8份合同都是在去年12月完成的。业内人士分析,公司债的成功发行对年底收购土地起到了关键的作用。

但人们旋即发现,公司去年12月收购的土地合同金额共计37.19亿元,若加上沈阳土地的拆迁补偿费用8.65亿元,总计要花费45.84亿元。

这是一个庞大的数字,不考虑再建项目,不足18亿元的公司债券融资额已经远远不能解决这个问题。再度融资已经迫在眉睫。

今年3月20日,公司再度抛出融资方案,拟以不低于14.27元/股的价格非公开发行不超过2.5亿股股份,募集资金总额不超过45亿元,募集资金拟投资项目分别为珠海华发新城六期项目、珠海华发蔚蓝堡项目、珠海华发云湖翠谷雅筑项目和大连华发新城一期A区项目。

需要解决的问题

虽然长期来说,房地产行业前景依旧光明,但目前房地产行业正在遭受最严厉的调控,房地产上市公司成了重灾区,其二级市场股价大幅下跌,华发股份也不例外。就在半年前,公司股价还曾摸至24.45元的高位,数月下来,却已面目全非,沦落至10元一带,远低于公司14.27元的增发价格,也令投资人深陷其中。技术上,公司股价已经属于超跌行列。但公司股价要重振雄风,恐怕还要取决于以下几点:

一、房地产调控的政策出现缓和。近期恐难如愿,公司需要靠自身的努力设法摆脱不利局面。

二、“地王”的开发方案能否形成合理的预期利润。

三、新的融资方案能否取得进展而不至于股东大会一拖再拖。

(中国经济时报)

[责任编辑:coguo]
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