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4月上半月市场拉动房价 目前楼市量跌价滞

2010年05月11日16:49法制晚报我要评论(0)
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  4月份,全国70个大中城市房价继续走高,同比上涨12.8%,环比增长1.4%。

  今天上午,国家统计局发布1-4月全国房地产市场运行情况。数据显示,4月份全国房价还在上涨。北京方面,4月份的房价同比上涨14.7%,环比上涨2.6%。

  分地区看,与去年同期相比,70个大中城市新建住宅销售价格均上涨,其中涨幅最大的5个城市是:海口64.3%、三亚58.2%、温州26.1%、金华23.8%、北京21.5%。

  不过,1-4月,全国商品房销售面积达2.34亿平方米,比去年同期增长32.8%,增幅比1-3月回落3.0个百分点。

  原因分析

  4月上半月高速增长 拉高房价

  国家统计局新闻发言人盛来运分析,1-4月份房地产开发继续增长的原因,首先是市场拉动,市场需求在拉动开发商的积极性。第二个因素和政策有关,一季度的时候,政策要求开发商不要囤地,这实际上加快了开发商的投资。各地保障性住房的建设加快,也促进了房地产开发投资的高增长。

  对于4月份全国房价继续走高,盛来运表示,4月17日国务院发布调控房价的政策,此后4月份后半个月,全国房地产市场处于观望状态,但前半个月,房价还是在高速增长。受此影响,4月份的全国房价还是继续上涨,处于高位。

  盛来运表示,房地产调控政策的作用还在显现,首先是房价上涨的势头得到遏制。此外,房地产的成交面积和金额都从高位有所回落。盛来运表示,这对房地产的发展乃至宏观经济的发展都会起到很好的作用。

  房价疯涨被遏制 进入“量跌价滞”

  从数据来看,房价过快上涨的势头得到了初步遏制。中国银行战略发展部高级经济师周景彤表示,这很显然,最主要的原因就是国家一系列政策的出台。

  4月份的前半个月,房地产市场还是量价齐升的情况,4月份的下半个月,开始出现量跌价滞。周景彤认为,目前房地产市场的态势可以概括为,在国家一系列政策出台的背景下,由前期的量价齐升向现在的量跌价滞的趋势过渡,目前正处在量跌价滞的过程中。

  时间预期

  三季度 房价将回归合理区间

  前一段时间陆续出台的房地产调控政策,有的已经开始发挥作用了,但有的还没有什么效果。比如对二套房的认定等细节性的东西,还在制定中。什么时候这个效果能完全显现出来?周景彤认为,可能得到三季度、八九月份的时候。

  宏观政策出台后,具体操作、实施的细则要经过一段时间才能比较全面地出台,实施效果才会逐渐呈现。

  周景彤认为,经过这个过程,到八九月份的时候,政策调控的效果可能更为明显,房价将处于较合理的区间。

  价格预期

  各地执行到位

  房价可降两成

  国家关于房地产调控的政策陆续出台后,有专家指出,房价在三个月内将下调30%。

  对楼市调控的效果,中国发展研究基金会副秘书长汤敏在接受法晚记者采访时表示,本轮楼市调控力度很大,是迄今为止最强的一次,调控的效果如何,还要看这些政策的持续性。

  目前只是一些城市的房价出现下跌,不少城市还处于观望和观察中。当然,房地产本身是个区域性很强的市场,北京先前涨幅很大,不少三四线城市可能刚刚开始涨价。

  汤敏认为,本轮房地产调控行动以后,楼市出现崩盘的可能性要小很多。如果城市房价跌10%或20%算作“小崩盘”的话,那不排除未来将出现若干次“小崩盘”,这反而能够让房地产业健康发展。

  周景彤也认为,如果保持现有的政策不变,各地执行也到位,房价在近期下降10%-20%是没有问题的。至于具体下调多少,要看地方政府对政策的执行情况。

  北京落点

  北京房价下降 将不可避免

  中经联盟理事董成竹认为,从数据可以看出,楼市发生了逆转性的变化,尽管价格还在上涨,但成交量明显下跌。

  从未来一段时间的楼市预期来看,在楼市政策调控作用下,楼市的阶段性预期发生改变,市场将出现低迷之势,在持续交易低迷后,北京的房价将不可避免地出现下跌。

  4月以来政策组合拳相继打出,意在打击投机、遏制房价过快上涨,此次调控的目标非常明确,提高二套房贷、停发三套房贷,限制外地户口购房等,而对首套购房行为影响较小。

  但我们应看到,此次调控的目的并不是打死房地产市场,而是要使其健康发展。而且从长期来看,决定房价的主要还是供需关系,还得依靠市场调节。当然也需要政策的引导。因此说,开发商与政策是相互依存的关系,并不能以成败来论。

  记者就关于房价3月后将下降30%的报道询问盛来运的看法。国家统计局新闻发言人盛来运今天上午笑而不答,只表示“对国务院的政策要抱有信心”。

  政策效果 已经初步显现

  中国社会科学院研究员易宪容认为,政府近期出台的一系列政策作用于市场要有一个过程,北京的房价往下调整是不用怀疑的,从数据来看,这次的政策初步产生的效果已经逐渐显现出来了。

  “降多少已经不重要了,有的地方都涨了几倍了,要看各个地方的情况,如果有些地方涨得比较少,就降不了多少。销售面积和供应面积都已经不重要,供应得再多,如果都用于炒作,那供应得越多越有害。政策要有一个过程,这个过程起码要一年的时间。不要期望政策一出来就一下子把房价降下来,不能太着急。”易宪容说。

  新闻延伸

  此番调控后 要防报复性反弹

  受全球金融危机影响,房价在2008年有过一次较大幅度下降。但随着经济回暖,房价在2009年初开始回调,并在2009年年末呈现报复性上涨趋势。

  此番楼市调控政策出台后,中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞,对此也表示了类似的担忧。

  牛凤瑞在接受本报记者采访时指出,未来十几二十年,我国房地产市场都将持续处于供不应求的状态。这决定了房价将稳中有升。因此,此番房地产调控后,要防止楼市再出现报复性反弹。

  周景彤表示,房价会不会出现报复性反弹,关键取决于政府政策的持续性。截至目前出台的政策,主要针对的还是房价过快上涨。周景彤说,要根本解决中国房地产的问题,还应该出台更多长期的、战略性的政策体系。

  调节经济运行

  不能靠房产市场

  “不能把房地产市场作为 调节经济运行的一个重要手段。”周景彤分析,以往我们的问题就出在这里,把房地产市场过度工具化。经济运行较好的时候,就压一压,经济不好的时候就放一放。周景彤认为,这个做法是有问题的。

  “住房市场必须要有长期的战略机制,要进行系统性的改革。”周景彤说,如果说以往过分强调的是房地产对经济增长的刺激作用,以后更应该强调的是保障民生、消费结构升级等这些方面的意义。不能把房地产都交给市场。即便是最发达的资本主义国家,也没有完全把房地产交给市场。

  汤敏也指出,房地产市场的“软着陆”其实对我国经济更好,应考虑用管理通货膨胀的方式来管理房价。无论是我国还是国外,对于CPI都有一个非常明确的数量调控指标,超出该范围后就将进行调控,未来房地产业可以参考这个调控方式。( 曾佑忠 温如军)

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