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深圳楼市新政受抨击:调控力度温和细则保守

2010年05月10日07:32中华工商时报胡嘉莉我要评论(0)
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继北京之后,深圳房地产调控政策“十三条”日前对外正式公布,但出台后立即遭到社会各界抨击。在外界深感细则太“保守”的同时,业界也因力度低于预期而不看好。有市场分析人士表示,“深十三条”并非像传言中所说的那么严厉,并未出台公众预期的“限购令”。这只不过是新瓶装老酒而已,调控力度较温和没什么创新。

同时,此前该文件草案中提出的“不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,在本市购买商品住房总套数限为一套”等规定,在《通知》中均被删除,由此也引来一片质疑声。

翻版“新国十条”引来质疑

据了解,这份名为《关于印发深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见的通知》(下称《通知》)的文件,主要是从增加供应、抑制不合理住房需求和完善长期住房公共政策等方面落实国务院的楼市调控要求。

《通知》中包含了十三条内容,调控细则多是执行“新国十条”。

在深圳市规划国土委召开的新闻通气会上,《通知》起草人之一的深圳市房地产研究中心副主任王锋解释称,这是结合深圳实际情况做出的决定。他表示,国家政策在深圳已经起到了非常明显的作用,深圳楼市成交已经开始出现大幅度的调整,新房成交由新政前的每日160套连续跌落到了第三周的日均40套。因此,没有必要再出台更严厉的措施。

《通知》提出落实差别化信贷政策,限制各种名目的炒房和投机性购房;商业银行根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

王峰强调,深圳土地资源十分有限,住房供求关系长期紧张是深圳房价过快上涨的根本原因,此次调控更加强调了增加住房有效供应。《通知》提出在落实用地供应计划基础上增加居住用地供应。

深圳世联地产研究总监王海斌表示,之所以深圳版的“国十条”比北京的缓和一些,主要是因为此轮调控的导火索主要是北京和海南,而不像上一次,深圳成了调控的导火索。

而对于“对境外机构和个人购房,严格按照有关政策执行。”深圳中原地产董事总经理李耀智表示,此前对于港澳台等境外机构和个人购房,一直有限购一套的规定,但在2009年因为政府“救市”,对这一规定有所放松。而此次重提“严格按照有关政策执行”,就意味着重新对澳港台等境外机构和个人购房进行限制。不过,李耀智认为,港澳台居民一直不是深圳购房的主力,一般只占到市场份额的5%左右。真正具有杀伤力的是“外地人纳税不满一年停止发放住房贷款”这一条款。他表示,深圳是一个移民城市,不少小企业主在深圳做生意买房,但却无本地纳税记录,他们将成为受影响最大的群体,预计这一群人将占到总购房者的三四成左右。

1万套公共住房向社会分配

按照《通知》要求,在2010年启动安居商品房建设,对全市新供商品房用地和城市更新用地项目进行年度统筹,总量上配建不低于住房总建筑面积30%的安居型商品房。同时,深圳年内将完成开工建设保障性住房及人才安居住房5万套,分配供应1万套建设目标。据悉,上述深圳房屋供应量远远超过往年,投放市场之后将会带来供求关系的不小变化。

王锋说,完善公共住房制度是此次《意见》的重要亮点。细则规定,深圳今年将会建设5万套包含人才安居房在内的公共住房,其中人才安居房建设总量不低于今年住房总建筑面积的三成,并且会拿出1万套公共住房向社会分配,这比深圳自2007年以来分配的保障房总和还多。而根据此前深圳公布的住房保障年度计划,2010年度可向社会分配保障性住房0.51万套,此次几乎将分配套数翻了一番。

但值得注意的是,深圳此次叫停了保障性住房的上市交易。按照《通知》要求,自发布之日起,通过配售方式新取得保障性住房及人才安居住房的家庭(包括申请人、配偶及未成年子女)或个人,再行购置商品住房或将保障性住房擅自转让的,政府直接回购该保障性住房,并重新分配给其他符合保障性住房及人才安居住房条件的家庭或个人。

王峰表示,深圳此前关于部分保障性住房上市流通的规定将废止,包括经济适用房和安居房等在内的保障性住房今后一律停止上市交易,此举意在实现保障性住房资源的可持续循环。

申请房贷需到银行面试

记者还从深圳银监局获悉,今后深圳人申请房贷要接受银行面试。据悉,深圳中资银行今后在个人住房贷款方面将坚持动态管理首付款成数,严格执行国务院和银监会住房按揭贷款首付款最低成数的要求和规定;坚持利率按照风险定价,通过上浮利率覆盖风险;坚持对贷款申请人进行面测、面试和居访。

据悉,一季度深圳银行业金融机构各类贷款余额为15876亿元,比年初增加1093亿元,其中短期贷款增加301亿元,中长期贷款增加832亿元,票据贴现减少67亿元。整体而言,深圳银行业贷款规模和节奏都得到了较好控制。在房地产贷款方面,一季度末深圳银行业金融机构房地产开发贷款余额1258亿元,比年初增加145亿元,不良率0.91%,比年初下降0.25个百分点;个人住房贷款余额3670亿元,不良率0.43%,比年初下降0.08个百分点。

深圳银监局表示,控制房地产开发贷款主要抓四点:一是开发商的资质和信用,各行要建立和完善“名单式管理”的做法,

将资质和信用好的房地产开发商纳入名单管理,各分支机构只与名单上的开发商合作;二是抵押品,房地产开发贷款一定要用在建工程而不是土地作抵押;三是贷款成数,房地产开发贷款一律不得超过五成;四是现金流封闭管理,开发商出售楼盘后的资金首先要用于归还贷款。

结合深圳房地产市场特点,银监局要求各行认真领会近期房地产市场调控的各项政策意图,抓紧时间制定相关配套细则,坚决遏制各类投机性购房,停止与各类有污点或资质不高的开发商合作;坚守房地产相关贷款业务开展的合规底线,坚决制止各种打擦边球、与客户合谋规避监管等行为;做好房地产相关贷款的压力测试工作,至少确保每个季度测试一次;严禁土地储备贷款被挪作项目资本金、纳税、进入股市或楼市等,严禁对房地产开发贷款进行重组和展期,防止假按揭和中介返点等违规操作,对此银监局将开展专项检查,发现违规行为将依法严格处理;防范经营性物业抵押贷款的市场风险,不得变通开展此类业务,应合理审慎介入这一市场,加强对城建项目贷款的管理,保证信贷资金的安全。

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[责任编辑:azurezeng]
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