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成交量速降新盘打折 房价拐点是否来临?

2010年05月09日08:06中国新闻网我要评论(0)
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  在国家一系列调控房地产市场的政策组合拳作用下,楼市近期迎来国际金融危机爆发后久违的回调:成交量迅速下降,上市新盘开始打折,投资客集中抛售,市场观望气氛浓厚,价格也蠢蠢下移,人们不禁要问——房价:拐点又到了吗?

  主持人:本报记者 温源

  嘉 宾:中国社科院金融所房地产金融研究中心副主任 尹中立

  中央财经大学管理科学与工程学院副院长 李文斌

  上海证券地产行业分析员 沈莉

  重拳力度前所未有

  背景:一场抑制房价过快上涨的攻坚战正在全国打响。从4月14日国务院常务会议出台4项调控房地产措施,到17日国务院提出10项措施遏制部分城市房价过快上涨;各地、各部门的细化政策随即接踵而至:4月30日,北京率先出台“京十二条”,力度之大前所未有;5月2日,央行第三次上调存款准备金率,银根再次面临收紧之势;从5月5日开始,北京购买第三套房的家庭将无法申请到公积金贷款……

  记者:市场普遍认为,这一系列政策组合拳堪称近年来房地产调控手段中最严厉的一次,它的厉害之处在哪?

  沈莉:为应对金融危机,2009年我国的货币信贷投放较快,数量巨大,助推了房地产市场的火爆和价格的持续上涨。从房价历史周期看,许多城市尤其是部分一、二线城市的房价收入比已经超过历史高位的上限20%到30%的状态。这种情况不仅老百姓无法承受,对致力于推进房地产市场健康发展的政府来说也是不能容忍的。

  与2007年出台的房地产调控政策相比,此次调控提出二套房首付不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,这个调控基调与2007年差不多;更严厉的是第二、第三项措施,即暂发三套房贷和对异地信贷的控制,这对抑制投资和投机型住房需求的作用是相当大的。

  尹中立:此次房产调控组合拳,政策的连续性是一以贯之的。应该看到,从2005年以来的各项房地产调控政策更多着力点都放在信贷或税收上,而此次调控则几乎动用了所有的政策工具,力度之大前所未有。

  李文斌:这次房产新政主要有四个特点,一是提高买房门槛,如提高首付比例;二是提高买房成本,如提高贷款利率;三是扩大供给,2010年全国住房建设用地拟达到18.5万倾,同比增幅135%;四是推行问责机制。这些措施针对性强,涉及面广,显示政策调控的意愿和决心相当明确,应该会取到预期的效果。

  房价拐点是否来临

  背景:调控政策出台后半个月内,前期暴涨的一线城市房屋成交量应声回落。“五一”假期原本是楼市销售的传统旺季,今年却明显遇冷。北京“五一”三天商品住宅现房签约量为7套,同比下降96%;广州全市住宅假期销售仅为178套,比平时正常成交低了一半。上海“五一假日楼市”展览会成交量也明显萎缩,观望情绪浓厚。与此同时,投资者预期开始转向,京、深、沪等地出现投资客集中抛盘的景况,二手房源登记量激增。

  记者:这些现象足以说明市场正在对政策做出反应。那么,是否意味着房价的拐点已经出现抑或只是短期现象?未来房价走势又该如何判断?

  沈莉:按照正常的逻辑,当前楼市受冲击的力度是相当大的,如果政府和银行能够将这个调控措施严格地执行下去,调控基调不变的话,那么应该坚持房价拐点到来的判断。因为左右房价走向的最本质因素,一是收紧信贷;二是抑制需求。从这个角度看,这次调控应该会收到实质性效果。需要提醒的是,拐点论还要建立在未来人民币升值预期稳定和欧美等外围市场稳定的基础止。

  不过,出现房价大幅下跌的可能性也不大,那对行业和经济发展都是非常不利的。政府调控楼市的目的是使房价达到平稳理性的回归。

  尹中立:此次房产调控政策必须达到预期目标,别无退路。对此前市场呼声较高的“物业税”或房产税,本次调控并未有实质性涉及,只是要求“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。我认为,这么做的目的是保留税收这一工具,给市场以警示的同时给政策留下腾挪空间。如果调控没有达到预期效果,接下来无疑会出台更严厉的调控政策。

  对于房价的走势,市场有自己的运行规律,政策并不能控制房价下跌的速度和幅度。是否会形成拐点,以及是短期还是长期拐点,都需要时间来观察。从一般价格波动的过程看,政策初期房价往往下降较快,此后速度逐渐趋稳。

  李文斌:从一个房五个人看到现在无人看房,从开发商捂盘到如今争相抛盘,种种迹象表明,价格下降已经是大势所趋。估计前期涨幅过大的一线城市房价下降10%到20%是没问题的。但是,我们还是要认真审视市场的需求,因为真正决定价格的是供需关系,之前房产投机日盛也是看到市场供不应求的现实,因此必须从加强供应上下功夫,要加强保障房的供应,也要加强土地的供应,从而达到稳定房价的目标。

  对中国来说,土地供应面临两难困境,一方面18亿亩的耕地红线要守住;另一方面,我国正处于加速城市化的阶段,城市发展用地不足,这也是形成房价上涨预期的重要因素。破解这一矛盾需要进行相应的土地制度改革使之达到供需平衡,既要保护耕地,又要保障必要的城市发展用地。调研中发现,占用耕地资源最多的不在城市,而在农村。目前我国宅基地使用效率较低,又无法通过市场化手段转化成城市发展用地。目前,重庆、浙江的一些地方正在进行试点,通过机制创新来解决这个问题。

  功夫用在市场之外

  记者:此前有人认为,房产调控之所以没有更早出台,是因为担心影响经济复苏进程。那么新政对房地产行业,对经济增长会有什么样的影响?会否象不少人预言的那样,一旦房价回落影响到经济增长,这些政策的执行力度就会作出相应的调整?

  尹中立:如果顾及经济发展速度而使房地产调控中途停止的话,将不仅使中国经济结构调整的目标不会实现,而且使中国转变经济增长方式的努力前功尽弃。不能用短期眼光来看待房地产新政,应该从经济结构调整的高度,从经济全局的高度认识如今的房地产调控。

  在住房市场化改革及房价不断上涨过程中,房地产事实上充当了社会财富再分配的载体。居民通过购买住房的方式将自己的财富转移到开发商手里,而开发商通过购买土地和上缴税收的方式将来自居民的部分财富转移给地方政府。地方政府和企业是房地产价格上涨的受益者;而居民财富相对下降,抑制了消费以及内需的增长。

  李文斌:不能因为保GDP而置房价于危险的境地,那样做的结果只能是房产泡沫越吹越大,一旦泡沫破灭,会对经济发展产生更大的负面影响。与其等到事后挽救,不如事前防患,争取主动性。

  记者:有调研表明,购房中用于投资的占比高达一半以上。这么多人愿意投资房产除了预期的原因,是否有当前居民投资渠道不足的因素?

  李文斌:的确是这样,不只居民,很多企业也是苦于找不到好的投资品种,扩大再生产又往往形成产能过剩转而投资房地产。数据表明,我国住宅用地的价格是工业用地价格的10倍左右,而一般国外这个比例只是高出10%到20%。这里涉及到一个城市经营之道的问题。为了争夺工业或制造业项目,或者说是招商引资,地方政府往往竞相压低土地价格,出现了工业用地价格的恶性竞争,土地要素配置失衡,城市更多的土地被工业用地占据,住宅用地下降,进而带来制造业产能过剩,以及房价上涨。中国的房价问题不只是市场的问题,也是多种政策、制度共同作用的结果,要根本解决还需把眼睛放到房地产市场之外,厘清与之相关的一系列问题。

  楼市风向标

  北京暂停购买第三套房公积金贷款

  自5月5日起,北京市公积金贷款购买二套房首付将提升至五成,公积金购第三套房将暂停发放贷款。今后北京进行公积金贷款初审的客户需以家庭为单位计算贷款套数,90平方米以上的,贷款比例为七成;90平方米以下,贷款比例为八成;第二套贷款比例为五成;取消第三套房贷款。关于二套房、三套房认定标准,暂时仍“以贷计算”。

  同一购房家庭只能新购一套商品住房

  北京市政府4月30日要求商业银行对第三套及以上住房和不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民,暂停发放购房贷款,且自政策发布之日起,同一购房家庭只能新购买一套商品住房。

  银行不得给存在土地闲置的房地产开发企业发放贷款

  对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款。加强商品房预售监管管理。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在3日内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。

  恒大地产全国楼盘8.5折销售

  5月5日,恒大地产宣布在全国约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动。这是新一轮楼市调控背景下,第一个擎起降价大旗的大型房地产开发企业。恒大地产解释此举是为了加大力度促销,快速回笼资金,扩大市场占有率,为今后的行业并购及市场整合做准备。

  (本报记者郭丽君整理)

  各方观点

  物业税改革是正当时

  财政部财政科学研究所所长贾康:就目前房地产市场现状而言,适时在房产保有环节征税,是当务之急。比如推行物业税改革就是一个很好的“时间窗口”。改革能增加中小户型需求比例,减少已建成房屋空置率,促使不动产投资者行为收敛;有利于改革现行“土地财政”。从几年的模拟征收试点看,开征这一税种具有可操作性。房地产调控应是长期性措施

  社科院发展与环境研究所土地与房地产研究室主任李景国:和2007年四季度出台的二套房贷政策相比,近期国务院出台的“国十条”力度大得多。房地产调控应是长期性措施,因为建设用地仍然是相对稀缺性资源。

  限售的同时还要加大土地供应量

  SOHO中国董事长潘石屹:随着调控政策的出台,中国房地产将进入冰川期,但房价下降仍需时日。政策调控是有必要的,在此之前,房地产市场确实有点乱套,地价比房价高,租金与房价之间的关系也不正常。在限售的同时,还要加大土地供应。如果没有足够的土地供应,未来两三年后,市场上就没有足够的房子供应,有房子供应才能抑制住房价。

  楼市调控有利于产业优化发展

  国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松:本次楼市调控目标很明确,促供给、抑投资、投机需求,进行市场秩序的监管,都是历史上最严的。这些政策在下半年陆续见效之后,供应量放量加上需求下降,市场就会进入调整期,这将有利于房地产业的长期发展。

  逐步建立“双轨制”住房市场体系

  清华大学金融系主任、中国与世界经济研究中心主任李稻葵:看待本轮调控,要看政策出台背后的推动力量。年轻人对房价的不满从来没有这么强烈;中央遏制房价过快上涨的意图从来没有这么鲜明。有关土地出让方式的改善、税收政策的研究等措施,正在为逐步建立“双轨制”住房市场体系奠定基础。(本报记者郭丽君王小润整理)

(光明日报)

[责任编辑:appleli]
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