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理财提醒:签订房贷合同尤其要留意利率条款

2010年05月08日05:57第一财经日报刘田我要评论(0)
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谁“动”了你的房贷合同?

签订房贷合同尤其要留意利率条款

“我签的是七折,好像优惠期允诺只有一年。具体怎么写的我也不清楚,我得回家看看合同。中行现在还没通知过我要上调。”一名2009年年中在中行贷款购房的朱小姐对《第一财经日报》表示,“签的时候没想那么多,也没预见到会这么快变化。”

中国银行4月23日在其官方网站发布信息:“根据与客户合同中的约定,在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。”那么对于许多在经济危机后享受到七折贷款利率的客户来说,利率优惠期就这样终止了?

那么,是不是所有在中行贷款购房的客户都会被上调贷款利率?客户签订的房贷合同中是否早已隐藏了一些“陷阱”呢?究竟是谁“动”了你的房贷合同?

如何执行 说法不一

中国银行发布这项政策已有一段时间,但具体如何操作,究竟哪类合同会被上调优惠利率说法不一。中国银行上海分行综合办公室相关负责人张先生在接受本报采访时,拒绝透露上海分行是否出台了相关执行细则。他表示:“一切以中国银行总行在官网发布的政策为准。”而在记者致电中国银行上海分行南京西路支行询问时,贷款部门相关人员称:“目前并没有出台细则,有可能全部合同都要改,也有可能只是部分改。”记者在5月4日致电中国银行服务热线95566时,其人工服务工作人员也表示:“目前并没有接到此类通知。”而上海分行房贷部门多名员工均对记者表示按照银行规定不能接受媒体采访。

上海一名去年在中国银行贷款购房的盛先生告诉记者:“我询问过中国银行内部员工,似乎他们目前也比较混乱。我先咨询了我的客户经理,他开始也不清楚,后来他问了法务、房贷相关工作人员,有四种房贷合同可能会面临折扣上调。”

据盛先生透露,第一种是与中国银行签订固定利率的合同,在固定利率到期后,可能面临上调。第二种是从今年1月1日开始,中行总行向各分行下发了新的房贷合同文本,里面明确房贷利率优惠期限为2年,到期后利率再进行新的调整。第三种是之前签订的八五折利率优惠的客户后来申请转为七折利率。中行当时与这部分客户签订了补充协议,约定七折利率优惠期只有两年。第四类是2009年购买第二套房的房贷客户利率优惠可能会从七折上调为1.1倍。“我与中行是去年签订的七折利率优惠,因为我自己以前是在银行工作,我特别留意了并没有对七折利率优惠期作出规定。我这种合同应该不在上调之列。”

上调利率优惠是否合法

上海某律所潘律师对记者表示,如果中国银行对有优惠利率期限定的合同,在优惠期到期后进行调整是合法行为。如果没有对优惠利率期限作出明确规定而直接调整则是违反合同法的。她表示,一般来说贷款合同中的利率调整,是基于中国人民银行贷款基准利率的变化而调整。至于银行在与客户签订合同时约定的折扣是不会作变化的。但中国银行在其合同中对优惠折扣作出时间限定,那么在签订合同时,即使客户没有询问,中国银行也应该主动针对该条款对客户作出解释说明,因为这种方式并不太常见。

上海一家股份制商业银行房贷工作人员对本报表示:“一般来说约定的利率优惠折扣不会上调,如果随便变化的话银行还怎么做生意。”北京一股份制商业银行的房贷工作人员也认为银行一般不会变化优惠折扣。“去年我们签的那一批7折利率优惠的客户政策目前并没有变化,据我了解,北京大多数银行也没有上调这个利率优惠。”

客户:多付多少 如何应对

以100万元贷款20年为例,采用等额本息还款法,目前利率情况下,七折优惠为4.16%,月供为6144元,总利息支出为474666元。如果按照利率打八五折计算,执行利率为5.05%,月供为6627元,总利息支出为590530元,月供增加483元。如果按照利率1.1倍计算,执行利率为6.537%,月供为7498元,总利息支出为799704元。如果按照利率1.2倍计算,执行利率为7.131%,月供为7831元,总利息支出为879636元。

那么中行的存量房贷利率由七折改为八五折,相当于房贷利率上升89个基点,二套房、三套房的利率调整也将“被加息”237个基点和296个基点。

面对突如其来的上调,贷房者需要多支付很大一笔资金,因此也有不少在中行贷款的客户考虑,如果上调利率优惠,那么是否应该提前还款,以减少支出。但一位股份制商业银行贷款工作人员提醒,提前还贷不能贸然进行,要根据自身情况决定。如果不能一次性提前还完所有余款,可以选择提前还一部分,并在保持月供不变的情形下,缩短剩余还款时间。

另外,中行贷款部员工表示,存量房贷客户可以选择将贷款转移到其他银行,但按照合同规定客户须支付一定比例违约金。上海一股份制银行贷款部门员工表示,目前如果从其他银行转过来的存量房贷款,银行在受理时是按照新增住房贷款利率计算。也就是说,如果是首套房的话仍有可能申请到八五折以下的优惠,但是第二套房则是1.1倍利率。第三套房的话很可能申请不到贷款。

有财提示:签订合同须留心

目前各家银行房贷合同均不相同,即使同一银行也存在不同版本的贷款合同。记者通过比较发现,有的银行会在贷款合同中明确标出,“在中国人民银行规定公布的人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%”,但有的银行就不会明确出利率优惠的幅度,例如记者手上某银行的一份2007年贷款合同中就用了“本合同签订时相关规定的贷款月利率执行5.1%。,利率采取每年浮动的方法”的表述方法,而并没有直接体现给用户打了几折利率。上述潘律师对记者表示,一般来说第一种情况是比较通用的做法。第二种做法的话就没有直接体现“七折优惠”,银行有权作出变动。

即使明确规定了利率优惠幅度,也还要注意合同中是否规定了优惠期限。中行贷款内部员工也表示,房贷合同一般有十多页,客户在签合同的时候确实没有人一条条仔细看,大多数客户关心的是能不能贷款,何时能够放款以及现在的贷款利率是多少。并不会特别留意其他内容。一位贷款买房的客户也坦言:“我从来不看房贷合同,我都是问我的客户经理这份贷款合同上大体怎么约定的。”

但要提醒大家的是,因为房贷合同年限一般比较长,加上房贷利率受政府政策影响波动变化大,银行在合同中的“贷款利率”一条有可能会用模棱两可的措辞来保留银行对这一利率的调整权限,所以在签订房贷合同时应对这一条款多留心。

[责任编辑:xcwang]
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