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新政迫降疯狂楼市 理性回归需持久战

2010年05月07日07:38经济参考报我要评论(0)
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新政迫降疯狂楼市 理性回归需持久战

4月底5月初,受国家房贷新政及央行上调存款准备金率等一系列政策影响,湖南省会长沙部分楼盘出现小幅价格回调,一些业内人士分析认为,长沙房价暗降将会是今后一两年内的趋势,而刚刚结束的长株潭房地产交易会上“看多买少”的情况似乎也证实了这一点,但就长沙整体房价形势的走向,大多市民仍持观望态度,今后一段时期内,房价问题将越发敏感。图为工人们在一处正在建设中的楼盘上施工。新华社记者赵众志摄

自4月11日以来,中央及相关部门对房地产市场频出重拳,政策对楼市的降温作用凸显,价格持续坚挺的楼市终于出现松动迹象,记者在北京、上海、广州、深圳等地调研时发现,二手房交易量普降三成以上,部分投资客高位抛售,买方市观望情绪浓厚,部分新上市楼盘出现打折,但多数地产商降价动力不足。专家表示,此次调控政策空前严厉,但考虑到通胀因素,开发商资金相对充裕,以及具体政策在执行环节仍有一定难度和弹性,房价理性回归仍期待调控持久战。

局地局部房价出现松动

随着新“国十条”出台,个人二套、三套房贷收紧,疯涨的楼市在严厉调控中终于止步,成交量萎缩,部分投资客抢在高位抛售,二手房价格明显松动,远郊楼盘和商住楼盘为主的开发商开始降价出货。

来自中国指数研究院的一周监测数据显示,在其跟踪的35个主要城市中,有21个城市的商品房成交面积环比下跌,其中杭州跌幅最大达73%;四个一线城市的成交量也是全面下跌,深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。中国指数研究院分析师表示,楼市新政对房价过快上涨城市作用明显,投资性需求得到有效抑制,随着政策进一步落实,楼市将进入较长的观望期。

新政出台后变化最大的是二手房市场,投资者“放盘”意愿增强而“接盘”意愿减弱。北京房地产交易管理网的网签数据显示,新政后第一周(4月19日-4月25日),北京市新房和二手房成交量迅速跌落,二手住宅成交6823套,环比日均下滑31%。

来自中原地产的统计显示,比较新政出台前、后一周的数据,中原地产在北京、上海、广州、深圳、天津5个城市的二手房挂牌量均快速增加,增幅分别达到49%、33%、24%、和20%;购房者则普遍预期市场转入调整,所以并不急于买进,北京、上海、深圳三地新增客源量显著下降,降幅分别达到80%、40%和80%。

中原地产研究中心经理瞿安新说,从价格来看,各城市不同区域二手房源均有不同幅度的议价空间,北京通州、望京等板块挂牌价格出现明显下降,幅度甚至超过10%。由于各方估计房价不会再度上涨,因此购房者普遍采取观望策略,预计随后1个月内,供求分歧将逐步拉大,成交持续低迷,二手房价格亦会出现明显下调,调整幅度可能会达到20%左右。

受二手房带动,位于郊区的楼盘开始下调价格。北京通州是新政出台前新盘频出且价格上涨较快的地区之一,但新政出台后通州的高价盘出现降价趋势,部分开发商推出五万元抵15万元,一次性付款9.6折,付全款每平方米降4000元等优惠,燕郊各楼盘也出现了价格跳水的现象,上海长宁、松江等区域部分搂盘均价下跌1000元/平方米至2000元/平方米。

部分开发商力挺房价观望等待

从商品住宅成交情况来看,尽管成交量普遍下挫,但成交均价并未明显松动。一些城市的房价反而出现上涨。佑威房地产研究中心提供的数据显示,上周上海商品住宅成交面积17.3万平方米,环比下跌50%,但成交均价高达26096元/平方米、环比上涨11%,成交均价创下历史新高。上海中原地产研究咨询部高级经理马冀认为,新“国十条”主要针对投资购房、抑制大规模短线“炒房”行为,因此目前对开发商影响较小。瞿安新说:“与2008年的一手房带动二手房降价不同,本次调整将可望由二手房带动一手房价格下跌,经历了2009年的热销,多数开发商资金相对充裕,降价动力不足。”

佑威房地产研究中心副主任陆麒麟指出,新政密集出台,直接打压需求,但恐怕对普通住宅市场影响更大,“上周上海均价低于两万元的中低端楼盘成交量仅为七万平方米,环比大跌60%;而单价五万元以上的高端楼盘成交量反而环比增加5%,因此推高了一周均价。可见资金有限、只能投身中低端市场的低端投资者乃至刚性需求对政策更为敏感。”

在北京,大部分新开楼盘也没下调房价。据北京中原地产统计,5月北京商品房开盘均价预期可达28520元/平方米,比4月以来开盘均价上涨35%。“开发商不差钱,实行大幅优惠的少。”北京中原三级市场研究部总监张大伟告诉记者,目前大部分开发商依然坚持高价开盘。SO H O中国董事长潘石屹也认为,一些开发商特别是上市房企去年的住房销量大增,短期内还是会硬挺着不降价。

中联地产彩田村分行客户经理朱勇勇告诉记者:“3月开始,到4月上旬,深圳房市一度走热,随着新政出台,越来越多的买家可能会抱有观望心态,而卖家也不会轻易松价,楼市新一轮的观望潮可能来临。”

广州21日举行的房地产形势分析会上,业界人士无法就后市房价是否会跌、下跌幅度多大并未达成较为一致的判断,都表示还需要观察。各大开发商反馈称,目前成交仍保持稳定,高价楼盘的成交也没有大幅下滑,因此暂时按兵不动,还没有准备降价。

值得一提的是,新政的影响已传导到土地市场。上周,土地市场交易出现一定程度波动。虽然各地的供地计划已经纷纷出台,但是具体细则尚未明确,导致推出总量延续低迷状态。中国指数研究院数据信息中心监测显示,上周监测的20个重点城市共推出土地52宗,环比减少17%;推出土地面积236.6万平方米,环比减少48%。其中,住宅用地共推出18宗,环比减少22%;推出面积72万平方米,环比减少68%。新政在很大程度上对开发商的拿地信心产生影响,特别是住宅用地,上周住宅用地仅成交3宗,环比减少67%;成交面积2.8万平方米,环比减少93%。

[责任编辑:azurezeng]
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