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恒大打响降价头炮 全线八五折出售

2010年05月07日07:31京华时报冯海宁我要评论(0)
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  “国十条”4月17日出台后,楼市风向逆转,楼盘打折销售就是房价向下的一个表征。报载,新政后知名房企首次全国范围降价——恒大地产5月5日透露,即日起在全国范围内,恒大所有楼盘均以原价的8.5折优惠出售,打响了今年以来开发商降价售楼的头炮。

  尽管恒大地产不是新政后首个降价销售的开发商,但却是在全国范围打响降价战的首个开发商。据公开资料显示,恒大在全国25个城市拥有房地产项目。这些项目全部八五折出售,显然要对相关城市房价产生一定影响,必然对其他开发商尤其是全国性开发商形成销售压力,进而促使更多开发商跟风降价。

  恒大此次率先打响降价战的原因可能有两个:一是需要保持平稳的现金流的增长,即防止资金链条断裂;二是有战略意图,即借助宏观调控“攻城略地”,以扩大地盘重新确立自己江湖地位。笔者对恒大此举总结为四个字:顺势而为,即顺应调控则昌,逆之则可能衰。

  恒大以八五折的幅度降价出售,力度的确罕见。万科2008年初率先降价销售时,也只有一次性付款9.3折、商业贷款9.6折的降幅。笔者以为,恒大如此降幅有两种可能:一种是暗自提高销售价格再加大打折幅度,以起到广告效应——高房价时代,降价销售无疑是最好的广告;另一种可能是恒大从“史上最严”政策洞悉此次宏观调控决心。

  就在5日有媒体披露,某商业银行公布了房贷压力测试结果,据称房价跌三成银行扛得住。这是商业银行根据银监会的要求进行的压力测试,说明金融监管部门已在做房价下跌的准备。这也折射出有关方面调控楼市的决心完全不同于以往,开发商惟有早做降价准备才是聪明选择。

  显而易见,在宏观调控与开发商的博弈过程中,谁能洞察政府真实用意快速做出选择(如率先降价销售),谁就能快速回笼资金、扩大市场地盘并获得公众好评。但遗憾的是,更多开发商选择了观望和固执,不肯轻易放弃高房价和暴利幻想。不过这从一个侧面说明,被称为严厉程度史无前例的宏观调控,目前并没有攻破绝大多数开发商的心理防线。

  在笔者看来,要想让更多开发商放弃暴利幻想,像恒大地产一样大幅降价销售,一方面要加强现有调控政策的执行力度;另一方面要强化政策的持续性,不少暂定措施最好制度化;第三,后续政策应及时接应,比如说,房产持有税或者物业税应早日出台。只有调控手段越丰富,政策效应持续时间越长,政府调控决心越明显,开发商的心理防线才越能被突破。

  而且,还要意识到,宏观调控只突破开发商的心理防线还不够,还需要突破楼市炒家、中介机构、地方政府等利益群体的心理防线,更要改变购房人的心理预期,彻底击垮炒房客期待再出现一次越调控越涨的幻想。毫无疑问,高度依赖于土地财政的地方政府也是这种心理。如果宏观调控不能攻破楼市利益群体的心理防线,宏观调控就有重蹈覆辙的可能,调控效果有可能被抵消。

  购房人的心理预期更要通过强硬而周密的制度安排来改变。目前很多楼盘降一点点价就立即被扫一空,这说明宏观调控仍没给购房人带来好的预期。笔者以为,改变购房人预期的关键是要明确调控目标和各级政府的具体责任。可惜,中国楼市经历数年调控,还从没做到过这一点。

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