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房价此时不降 下半年将下降更猛烈

2010年05月07日04:33第一财经日报我要评论(0)
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恒大是个有野心的“苦孩子”。

野心在于,不满足于在销售面积上超过万科,更要在销售额上超万科做真正的老大,第一个降价也许会抢到已经所剩无几的购房者;“苦孩子”的身份在于,恒大没有像中海、招商、保利、华侨城那样有财大气粗的央企老爸,宝贵的现金流很多来自海外市场的“高利贷”。

在开发商这个群体还在集体屏牢观望的当口,也只有恒大这样的“野孩子”才会出乎所有人的意料闪电降价15%。

恒大这次“鲁莽”也许会遭到同行的集体诅咒,5月6日一天地产股就缩水上千亿,恒大自己也暴跌10%,默契的不降价联盟从此土崩瓦解;但地产同行们也许更要感谢恒大,如果不是恒大带头打破僵局,地产大佬们此前的沉默抵抗行为,会逼迫政府出台更加疾风暴雨式的调控政策,房价跌幅会更大。

目前博弈的各方中,包括刚需、刚投、炒房客在内的购房者其实已经不重要了,真正对峙的双方是开发商和政府。

4月14日以来的调控,虽然已经让小开发商在战栗,但主流开发商都自恃现金流充裕,“手中有粮,心中不慌”,认为可以屏住,即便几个月无销售业绩也不愿降价。所以在恒大之前,只有“毛毛雨”式不疼不痒的优惠:9.9折、全款支付9.8折、1万订金抵2万房款。购房者对此完全看不上眼,开发商却还沉醉于之前的牛市心态,觉得没有每天跳次价已经给了很大恩惠了。

很多开发商没有意识到,这次调控已经不是一次经济调控,而是强大民愤下的政治调控。2009年房价的暴涨,在普通民众已经不堪重负的肩膀上,又压上一堆砖头;2009年底2010年初第一轮调控政策面世,开发商却丝毫不给面子,稳了稳脚步继续推高房价。

如果4月以来此次调控的成果仅仅是不降价,调控只会被认为就是失败。如果房价僵局延续到6月、7月,政府必须出台比金融政策更严厉、更持久、杀伤力更大的保有税政策。

无论是保有税,还是物业税,每年要缴纳的长期税收支出,对房屋所有者来说,压力远大于交易环节要缴纳的契税、个税、营业税,更何况交易环节税收在牛市中是可以转嫁给下家的。

在金融、行政、税收三方面调控政策叠加重压之下,房价的下跌会更猛烈,下行趋势也会更持久,也不会像以往几次调控之后迅速“V形”反转。

如果恒大的行动的确在5月就推倒了“多米诺骨牌”,房价下跌到各方都可以捏着鼻子勉强接受的水平,更严厉的调控措施也许就不会继续出台。

不过,恒大降价15%的举动在第一天收效并不明显。显然,在历经多次楼市调整后的购房者们,都对此次房价调整的深度有更热切的期盼。事实上,在去年房价几乎全线上涨超过50%的背景下,如今15%的折扣更像是“小巫见大巫”,难以获得更多的市场认同,这意味着,开发商需要做出更大让步才可能赢得成交量的恢复。

因为政府不仅希望民众买得起房,更希望楼市作为重要的经济发动机,不要因为开发商的一意孤行而停摆。全球经济复苏又面临重重困境,如果因为调控与开发商僵持不下,成交量严重萎缩,房地产业上下游无数链条都将面临衰退和损失:钢铁、水泥、玻璃、工程机械、建筑业、装修业、家居业……当然还有地方政府的税收和土地出让金。

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