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中央紧锣密鼓筹备房产税 高端住房或先行征收

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  房产税将升级覆盖至个人非营业用房产,可能在某些房价上涨过快城市先行试点,且首先对高端住宅开始征税

  剑指高端住宅

  如果房产税升级扩大范围,应该把所有个人非营业用房产都纳入征税范围吗?北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任满燕云告诉本刊记者,理论上,房产税是一个宽税基、低税率的税种,不应该只针对一少部分人。不过,如果是想先通过试点总结经验,这样考虑也没有问题。

  从征管部门掌握的房产信息的现实角度看,短期内对全部个人房产征收房产税,几乎无法实现。倪红日说,现在交易上市的房子毕竟是少数,大多数是存量房,其中包括政府和企业分房、房改房等,比较分散,“恐怕没有一个部门掌握全部的住房信息,首要的前提条件不具备。”

  贾康建议,尽管相关住房信息应力求全面掌握,但初期可以不实际覆盖百姓自用的一般消费型住宅,可以先把独立别墅和管理上容易认定的高档豪华住宅纳入征收范围,条件成熟时再对“第二套”以上的住房实征。

  从操作角度看,别墅和高档豪华住宅基本是近年的商品房,都会有详细的产权登记。

  重庆市的特别房产税方案正是剑指高档住宅。该方案的征税对象,分别按照建筑面积和住宅价格设计了两种方案:一是城市独栋住房(别墅)或住房建筑面积超过200平方米,且评估价值达到上年主城区商品住房平均售价3倍以上住房的产权人;二是住房评估价值达到上年主城区商品住房市场平均售价3倍以上住房的产权人。

  目前,对家庭第三套及以上的住房征收房产税的说法盛行。但这一从信贷调控政策衍生而来的建议,看似合理,实际上有些似是而非。按照1986年的《房产税暂行条例》,无论是第一套还是第三套个人住房,只要用于营业性目的,都纳入征税范围,只是在实际征缴中,因征收难度大,多数地方对个人出租房产征管不严。

  对此,满燕云认为,按住房套数征税不太合理,“如果一个人只有一套房子,但总价5000万元以上,不征税显然不合适。”毫无疑问,房产税应该对别墅、面积大的房子多征,可以设置免税额,但房地产税法律不应是专门针对某些人比如富人的特别税,这对经济是没有好处的,税法应有普遍价值,不能针对特定人群和特定行为。她建议,可以把一个人或者家庭所有的房产面积加总,对扣除免征面积后的部分征税。

  安体富则认为,在住房保有环节征税,先不要对居民自住的房子征税,“这样群众好接受,对调控房价也有利。”

  除了需要明晰征税范围,征收房产税的另一个关键因素是计税依据。在1986年版的房产税条例中,对于不出租的房产,计税依据是房产原值一次减除10%至30%后的余值,若没有房产原值作为依据,则由房产所在地税务机关参考同类房产核定,税率为1.2%;对于出租的房产,租金收入为计税依据,税率为12%。

  满燕云认为,这一做法和国际惯例不一样,国际通用的计税依据一般是市场价值,在一些转型国家,房产税开征初期以更便捷的面积作为计税依据。计税依据改变,需要相关部门对房产的市场价值进行评估。在这方面,中国已经有一定的试点基础。

  2003年开始进行的物业税“空转”试点,其重要内容就是“房地产模拟评税试点”。截至2009年末,已经有北京、江苏、深圳、重庆、辽宁、宁夏、河南、安徽、福建、天津10个省份(含计划单列市)试点模拟评税。今年开始,模拟评税试点扩大至全国,每个省份选择一个城市进行试点。

  虽然评税试点范围仅针对经营性房产,不涉及居民个人住宅,不过,贾康认为,有了10个省份物业税“空转”的经验,房产税评估税基,技术上没有问题。

  为推进房地产税制改革,国家税务总局正在加紧房地产评税的技术准备和人才储备。本刊记者获悉,自4月14日开始,国税总局举办第二期全国房地产模拟评税及计税价格核定培训班,对各地100多名税务人员讲解房地产批量评税标准和模型建立,以及房地产批量评税软件。

  从国家税务总局的技术准备工作看,在房地产评税条件不具备的情况下,有可能初期采用核定计税价格的办法。据了解,在有些城市,比如杭州,已经对所有房产进行了评估,完全可以按房产的市场价值进行征税了。

  国务院希望通过税收政策“引导个人合理住房消费”,因此,房产税还应对基本住房面积作出免税规定,明确免税扣除额。重庆市的特别房产税规定,计税时扣除120平方米基本住房建筑面积。

  国务院法制办财政金融司副司长季怀银认为,房产税开征之初,可以先将重点放在对房地产市场调控上,以后再慢慢扩大税基,使其逐步形成地方政府的主要财源。开征初期可以明确对生活必需的住房免税,免税范围可以按套数和按面积两个标准就高不就低。

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