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梁运斌:保障性住房应由国有房企负责建设

2010年04月30日08:03经济参考报梁运斌我要评论(0)
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●如何发挥中央房地产企业的骨干和带动作用,尽快构造低收入家庭保障性住房建设的运作平台,增加住房有效供给,切实解决民生问题,已成为国有经济布局和中央企业重组的着力点和关键点。

●通过整合中央企业房地产资源,以股份制方式发起组建房地产大企业,加快构筑中央企业民生住房建设平台是可行的。

●国务院国资委根据中央企业结构调整和中央政府积极解决低收入家庭住房问题的战略需要,加大中央企业房地产资源重组的力度,将分散在中央企业的房地产资产通过股份制的方式(少量资产可通过划转)进行重组,投入到一家或几家中央房地产企业。

保障性住房建设是事关民生的重要问题。从近几年的调控来看,宏观调控取得了初步成效,但一些深层次的矛盾和根本性的问题依然没有解决,尤其是低收入家庭住房建设问题依然没有有效的办法。从历史发展看,在城市化和工业化快速发展时期,住房短缺是绝大多数国家都经历过的难题。从发达国家的经验看,在住房短缺阶段,组建一个由政府控制的公营机构,直接负责低收入人群保障性住房建设,是一个比较成功的普遍做法。

当前,结合我国国情和中央企业的实际情况,可以充分发挥国有大型房地产企业的作用,加大保障性住房建设力度,构建低收入家庭住房建设的平台。在中央政府层面,可以选择一家中央房地产企业,作为保障性住房建设的平台,加快保障性住房的供应,确保运作的规范及后期的管理服务,在改善住房民生方面起到骨干和示范作用。

避免“家家都搞房地产”

选择一家中央房地产企业作为保障性住房建设平台,是必要的。目前,我国房地产业集中度低,整体素质不高,普遍存在“散、小、差”的现象。全国房地产企业多达5.8万多家,国有房地产企业仅占1%。房地产行业不仅缺少发挥带头和示范作用的大型企业,更缺少从事保障性住房建设的国有骨干企业。

在中央企业中,房地产资源也存在着分散、规模效应不高的问题。据统计,中央企业现有三级和三级以上的房地产经营主体500多家,资产额约1000亿元人民币。除16家少数实行专业化经营外,其他大多数企业的房地产不是主营板块缺少房地产业经验,就是专业化水平低,规模小。

有些中央企业以多种方式变相将资金投入房地产领域,造就了许多“地王”,造成大量信贷资金或主业自有资金进入房地产领域,逃避了金融监管。一方面,不利于国家宏观调控房地产政策的实施,导致固定资产投资增速过快,房价过快增长;另一方面,这种“家家都搞房地产”的情况分散了中央企业的资源,妨碍了其主业经营和发展,影响了中央企业核心竞争力的加强,不利于出资人在房地产资源方面的合理配置,更难以集中体现和有效扩大中央企业在住房民生方面的控制力和影响力。

目前,国务院国资委根据国务院部署,积极推进国有经济布局和结构调整,按照《中央企业布局和结构调整的指导意见》,按照“有所为有所不为”的原则,加大中央企业重组力度。如何发挥中央房地产企业的骨干和带动作用,尽快构造低收入家庭保障性住房建设的运作平台,增加住房有效供给,切实解决民生问题,已成为国有经济布局和中央企业重组的着力点和关键点。

使央企突出主业,实行专业化经营

选择一家中央房地产企业作为保障性住房建设平台,是可行的。一是中央企业有数千亿元可剥离的房地产资产,足够整合形成一个大型企业集团;二是中央企业正处于深化改革的关键阶段,主辅分离、突出主业,推行专业化经营是主导方向,此时进行资源整合成本低、效率高,恰逢其时;三是政策支持力度大,可选择的整合模式多,例如通过股份制方式,整合分散的央企房地产资产;四是实施主体单一明确,国务院国资委是唯一的出资人代表;五是顺应企业回归主业、突出核心竞争力的趋势。基于以上条件,在国务院国资委的主导下,通过整合中央企业房地产资源,以股份制方式发起组建房地产大企业,加快构筑中央企业民生住房建设平台是可行的。它将存量资产调整和增量资产扩充有效结合起来,是对国有经济进行战略性调整的重要措施,是扩大保障性住房建设的有效途径。

最近,国务院决定从2007年开始在中央本级试行国有资本经营预算,用于支持国有经济布局和结构调整、补充社会保障。国务院国资委根据中央企业结构调整和中央政府积极解决低收入家庭住房问题的战略需要,加大中央企业房地产资源重组的力度,将分散在中央企业的房地产资产通过股份制的方式(少量资产可通过划转)进行重组,投入到一家或几家中央房地产企业。再根据国有资本经营预算,由国务院国资委注入一定的资本金,形成具有相当规模的中央房地产企业,重点开发建设经济适用房、廉租房等保障性住房。当然,国务院国资委可以控制该公司的业务范围和投资方向,严格预算管理。通过该公司的有效运作,最大程度地加快民生住房建设,平抑房价,提高土地利用水平,发挥政府在住房社会保障方面的作用及在房地产领域的影响力和控制力。

为加快中央企业房地产资源重组提供有力支持

加快中央企业房地产资源重组,积极构建保障性住房建设平台,仅仅靠企业自发的愿望是难以企及的,必须运用必要的行政手段,依靠政府的推动和出资人统筹安排。明确载体、平台,明确时间、重组原则和重组方案,明确开发建设保障性住房的任务、规模和运作模式。

为了有效调控房地产市场,拓宽低收入家庭住房建设资金渠道,还要积极探索住房建设融资渠道多元化的金融创新模式,加大保障性住房建设的资金供应。可以考虑通过国有资本经营预算,加大资本金注入;可以房地产资金信托的方式,由新组建的房地产公司发起设立一定规模的房地产产业基金,既为加快中央企业房地产资源重组提供有力支持,也可以将部分资金用于土地整理和土地开发一级市场,有效增加保障性住房建设的土地供应和建设规模。同时,可考虑将国家开发银行等政策性金融或社保基金部分资金通过新组建的公司加大保障性住房建设的资金支持,还可以发行一定规模的住房建设债券,为我国保障性住房建设提供更多的资金渠道。

(作者系中央财经大学管理与工程学院研究生导师)

[责任编辑:nikiluo]
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