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炒房资金堵与疏:学者与150个楼盘的“对话”

2010年04月25日18:32新华网我要评论(0)
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“炒房资金堵与疏” 学者与150个楼盘的“对话”

  新华网北京4月25日电 题:炒房资金的堵与疏——一名学者与150个楼盘的“对话”

  “新华视点”记者 柴骥程、朱立毅

  “此次楼市新政有力地打击了‘炒房者’,但要让资金有效撤离楼市,还必须为它创造健康的投资渠道,特别是要引导资金进入实体经济,变堵为疏才是解决问题的根本。”赖伟民说。

  今年40岁的赖伟民教授,是北京一所高校的经济管理研究学者。从2009年开始,他实地走访了全国60多个城市的150多个楼盘。在与这些楼盘的“对话”中,他试图解开楼市“火爆”背后的谜团。

  企业主拿贷款炒楼

  “别看我厂里的机器在转、工人在忙,可那是亏本的,但我得做给银行看,这样才能拿到贷款,才能去炒楼。”当听到有企业主这样描述自己的“生财之道”,赖伟民大吃一惊。

  2009年初,赖伟民在各地讲课时发现,来自不同行业的企业家都对楼市表现出异乎寻常的兴趣,而对企业经营反应冷淡。问题究竟出在哪儿?带着疑问,他开始了调查走访。

  ——2009年7月,武汉。

  赖伟民:你们的楼盘很火爆,做了很多广告吧?

  售楼小姐:公司根本没做什么广告,客户大多数都是回头客,买了我们一期、二期后,觉得好,现在又来买三期。还没开盘,老客户就把房都订得差不多了。

  赖伟民:他们买这么多房子干什么?

  售楼小姐:投资呗!现在有几个人买房子是自己住的?房价还要大涨,买房子比买什么都划算。

  ——2009年11月,杭州。

  赖伟民:我看你一下子买了两套房,这里的房子真这么好吗?

  购房者:我是专门从温州到杭州来买房的,只要是房子就好,过不了多久,就可以净赚至少几十万元。

  赖伟民:不怕到时卖不出去吗?

  购房者:现在许多人手里有闲钱,等他们意识到炒房赚钱那么容易时,他们就会来接盘。

  赖伟民:房子最终还是要卖给自住者呀?

  购房者:不,就像黄金,除了打首饰,它还有什么用?可还有这么多人买黄金,它不一样在涨吗?住房不是消费品,而是投资品。只要市场上还有大量游资,房价就还会涨。

  ——2010年3月,北京。

  赖伟民:这个地段的房价已经涨了这么多,你买了好几套,还能赚钱吗?

  购房者:正因为涨了才买,投资本来就是买涨不买跌的。

  赖伟民:你不怕政府出台政策遏制房价?

  购房者:政策每次出台,对投资者来说确实会增加成本,可成本一增加,销售价格也会随之更高。

  赖伟民与数百名售楼小姐、购房者的对话显示,有相当部分购房者以投资甚至投机为目的。“楼市新政出台后,二手房中介出现大量刚买不久的房子、没有装修的房子,以及同一个卖家的多套房子。”赖伟民说,这都说明楼市的投资气氛相当浓。

  “短短九天之内,温家宝总理两次主持召开国务院常务会议,一次下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,并召开能源委第一次会议,密集部署宏调政策的目标都指向了当前国民经济运行矛盾焦点——价格。”

  日前,继首付比例和贷款利率大幅提高这一严厉房地产信贷政策出台之后,接下来楼市调控新政将放在调整房产税上,对个人拥有的房屋进行区别对待。有媒体报道,财税部门拟将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房,开征房产税。

  在房地产调控政策密集出台的背景下,房价下行的可能性正逐渐增大,炒房资金会否转向股市引起市场各方关注。

“炒房资金堵与疏” 学者与150个楼盘的“对话”

  “炒房已经成为击鼓传花的游戏,只是谁也不信自己会接到‘最后一棒’。”(资料图片)

  不信自己接到最后一棒

  赖伟民发现,许多想买房自住的人们已拿不出首付款,还不起房贷,只能租房;不少城市的租售比低得惊人,快进快出的“炒房者”实际上已成为上一轮房价上涨的重要推手。在楼市间的调查,也让他发现了更多的炒房“秘密”:

  ——同时下单。当“炒房者”要购买多套房产时,他便会面临较高的首付比例和房贷利率。因此,“炒房者”一旦决定买下多套房产就要同一天下单,由于银行的征信系统无法实时更新,“炒房者”所购的每一套房产都被当作“第一套房产”。

  ——无本炒房。开发商卖房时并不收取房款,只是挂个名,说明某套房产已经售出,等房价上涨后,买家便将房产抛售,赚取差价。这类买家常常是与开发商有利益关系的人员。

  ——自卖自买。开发商发动员工和朋友以按揭方式买房,一旦银行把房贷发放给开发商,由开发商控制的买家便把房产以二手房的形式出售。这不仅可以帮助开发商回笼资金,还有助于把房价维持在较高的水平上。

  ——阴阳合同。在二手房交易中,如购房合同的真正价款为100万元,假合同做成150万元,三成首付,原本可从银行贷70万元,现在则变成105万元。

  房价高企不下,为何还受到追捧?投资客、企业经营者向赖伟民给出一种答案:

  “人民币升值预期、劳动力成本上升、出口退税减少、原材料上涨,加上金融危机的冲击,许多企业便顶不住了。”一些曾经是企业主的“炒房者”告诉赖伟民。

  由于国际国内的形势变化,一些传统出口型制造业陷入困境之后,停产观望,但他们又有强烈的投资冲动,楼市成了自然选择。

  在湖北一楼盘的售楼处与两名高级白领的对话,也让赖伟民理解了投资者对楼市的热情。

  “收入还不错,攒了点钱,总得有地方放吧?”

  “投资股市风险太大,国债收益太低,还抵不上货币贬值。”

  “外币、期货门槛太高,风险也大。”

  “炒房已经成为击鼓传花的游戏,只是谁也不信自己会接到‘最后一棒’。”赖伟民说。

  踏实做企业是根本

  在赖伟民看来,近期密集出台的楼市新政直指“炒房者”,如部分地区可停三套房贷款、对非本地居民暂停发放房贷、提高二套房首付比例和贷款利率、加快研究制定住房税收政策等,说明决策层已明确态度——抑制“炒房者”对调控楼市至关重要。

  “在政策威慑力的影响下,一部分短线投机资金将撤离楼市,由此股市、黄金和大宗商品的价格在短期内可能被抬高。”赖伟民分析。

  赖伟民表示,目前出台的大量楼市房贷政策虽然有力地打击了炒作之风,但要治疗楼市高烧的根本,除了加大供应量外,还是要对市场上的流动性资金进行合理的投资引导。

  赖伟民说,不能让房产这样的生活必需品成为投资品,甚至投机品,“需要正视和尊重资金的投资需求,抑制炒房的根本是要让这些资金有良好的投资渠道。”

  他认为,引导资金流向实体经济, 踏实做企业是根本。因此地方政府需要进一步改善企业经营环境,如拓宽投资渠道,提高行政效率……“企业也需要抓住机遇转型升级,谁抓住机会,谁就是领跑者。”

  他说,让手头有钱的人有好项目可投,让资本和项目有效对接,将为我国经济结构调整注入强大的活力。

[责任编辑:johnsonliu]
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