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楼市炒家集体撤退 房地产税看势待出

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在三亚已经呆了1年多的梁健(化名),又回到了北京。

接通记者电话时,梁健称自己“现在什么也没干,就是看看风景”。在2010年3月份,梁健抛掉了手中最后30套三亚房源,带着鼓鼓的钱袋回到了北京。

“新政策太猛了,得收手了。”梁健电话中对记者说,现在国家调控房地产市场的力度,已经让每个炒家都不敢再冒险。据他所知,“温州炒房团”、“山西炒房团”、“鄂尔多斯炒房团”们都在今年年初退出了海南房地产市场。

4月17日出台的“国十条”,4月18日市场交易量已有反应。

本报记者统计发现,北京、上海、深圳和三亚的新房交易量4月18日出现大幅度下跌,累计跌幅已经达到30%。

与此同时,上海二手房市场已经出现集中挂牌降价销售的情况;北京新盘率先出现了降价促销情况;深圳和三亚的楼市则延续低迷的交易量,交易价格已经开始缓慢下降。

多年从事房地产咨询的兰德咨询总裁宋延庆对记者表示,“国十条”的调控目标就是投资性购房者,其中提出了二套房贷首付不得低于50%,利率不得低于基准利率的1.1倍。房价上涨过快的地区可以暂停发放第三套及以上住房贷款。地方政府可以出台临时性措施,限制购房套数等。

由此,中国社科院金融所研究员尹中立预测,一线城市楼市将出现20%-30%的跌幅。“国十条”给了市场一个强烈看跌预期,如果楼市不应声下跌,房产税会随后出台。

炒家撤退

而“国十条”之猛烈,已经让大多数投资客选择离场。

梁健说,以三亚为例,第一轮炒家已经于海南国际旅游岛规划出台之前退出;第二轮炒家也于今年2月份开始退出,至今没有退完。

随着投资客的撤离,二手房交易将会陷入冰点,二手房价不可避免出现下降,而随后房价下降的趋势也将蔓延到一手房,楼市将步入下行通道。

4月18日,北京通州某楼盘开盘,为了吸引顾客,不得不率先打出降价牌。而就在半个月前,该楼盘开盘价从14000元/ 平方米一直跳到20000元/平方米,排号者还有上千人。

“从京、沪、深三地市场新房成交情况来看,交易量明显缩小,市场已经开始观望。”易居中国分析师周浩杰告诉记者,4月15日-4月18日,北京新房成交2507套,环比政策前4月11月-4月14日成交的3545套,环比下降29.3%。

“国十条”出台后的,北京二手房登记销售房源量暴涨,环比上上周增两成,昌平、通州、大兴的房源增量最为明显,增幅达28%,而新增客户需求环比减少五成。

此前占市场25%左右的短炒客迅速抛盘离场,业主几近沸点的心态开始平复。以北京为例,通州、望京等前期炒作的热点区域房源量增加了30%,而购房委托量下降了25%,成交量较4月初的周末下降了20%。

据地产中国网统计数据显示,自4月14日国务院常务工作会议透出调控高房价的消息后,一线城市楼市交易量已经开始变化。上海市13日-18日新房成交量分别为:780套、683套、842套、810套、654套、402套。深圳新房成交量也是一样的低迷,从14日-18日,分别为:92套、139套、308套、160套和101套。

成交量的颓势不仅只在京、沪、深蔓延。曾经成交量承井喷态势的海南三亚,也被当头浇了一盆"冰水"。

根据搜房网三亚统计机构数据,相比3月中旬(3月11日-3月20日)三亚商品房市场总签约数为1115套,平均每日成交量约为111.5套, 4月前10天,三亚一手房总签约数仅为481套,环比3月下旬减少27.45%。三亚17日商品房成交量有10套,18日只有5套。

我爱我家市场研究中心分析认为,中期来看:全款买进卖出的短期炒家将全面撤出市场,市场将因此减少25%左右的客源,推高房价的最凶猛的力量将不复存在,市场将因此逐步回复均衡。

此外,由于首付比例和利率提高,贷款投资购房的杠杆放大效应减弱,成本增加,加之多次置业很有可能将得不到贷款支持,投资投机性购房将明显受到抑制,在购房中所占的比例将从目前的40%下降到10%以下。

房地产税看势待出

在宋延庆看来,“国十条”出台后,一线城市将走一个先降量、后降价,最后导致量价齐降的结果。

宋预计,随着短期炒家的抛盘离场,投资投机型客户将逐渐退出,目前紧缺的二手房源将有所增加,“先是量下来,之后是价下来,半年左右价格会有一定程度的下降。”

链家地产分析师张月表示,北京市场上,两个月之内房源量将增加30%以上,前期炒作热点区域和涨幅居前的区域房源增幅将超过40%。

与此同时,随着一系列宏观政策的出台,特别是流动性已经开始收紧,敏感、资金实力相对较弱,项目体量较大的开发商将率先降价促销,从而带动同区域或同价位的项目打折销售。

工商银行海南分行一位相关人士4月19日向记者坦承了银行对于“国十条”的态度。其表示,分行已经接到了总行转来的“国十条”,正在研究学习,准备出落实性细则。

在这位银行人士看来,房贷收紧是必然趋势了。以海南为例,来这里购房的多数是外地人,这些人大部分都在原居住地拥有一套及以上的住房。以现在央行的征信系统能力,完全可以查到这位购房人在全国各个城市所拥有的住房数量,进而实行贷款限制。

例如,对于个人按揭住房贷款,实行个人还款能力动态监测和地区房价变化监测等手段。对于开发商的开发贷款,虽然目前还照旧,但是已经严格按照银监会规定的“五条基本规定”执行。同时,还对开发商流动资金能力,以及拿地的成本、开发成本和当地房价变化进行挂钩监测。

民生银行房地产事业部的一位人士则向记者表示, “国十条”实行超过半年,才会有一些开发商破产。当然,不排除一些冒进的中小开发商,在调控初期就破产。

关于各界讨论颇多的税收问题,尹中立认为,如果二套房贷政策能对一线城市高涨的房价带来抑制作用,那么物业税出台的步伐会稍微缓和一些;如果二套房贷政策仍然不能对抑制房价起到作用,物业税政策很快就会提出。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,“国十条”出台之强硬是房地产调控10年以来所罕见的。

“财政部等部门已经提出了房产税的概念,这是代替物业税而先行的一个过渡税种,避开了全国人大相对缓慢的立法道路,暂时将豪宅和商业地产、卖房获得的暴利等作为征税对象。”杨红旭分析。

[责任编辑:JBYAO]
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