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地方政府出招治理房价 楼市新政意在精确制导

2010年04月19日02:19国际金融报我要评论(0)
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从未见过如此严格的楼市贷款政策。当4月17日国务院以“国发〔2010〕10号”为名正式下达时,北京楼市的投资投机势力就开始纷纷挂出卖单,而上海楼市在3月“大阳春”之后,陡转直下,重现观望情绪。与此同时,各地方政府在“问责制”逼迫下,对抑制高房价的手段也逐渐强硬。有乐观者估计,此轮政策后,房价下调20%至30%完全有可能

部分泡沫挤压出局

新“国十条”规定,对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

市场人士认为,新“国十条”比此前的政策更加严格,第三套以上住房将可能停止贷款的规定,使很多依靠贷款购房的客户很难再获得大量的资金。《通知》还指出,地方政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数,如此严格的贷款政策实属罕见。

中原地产华北区董事总经理李文杰对记者说:“据我所知,目前投资和投机需求对市场看淡且极为谨慎。而按照市场规律,新政出台后成交量会不断下降,须经过3到6个月的扩散期,市场价格才会有明显松动。”

“精确制导”打击游资

有舆论称,目前北京楼市的炒房比例已经接近四成,并且日渐成为高房价的主要推手,因而多数条文都直接剑指炒房投机者。特别是“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”,首次提出限制异地游资炒房。

国巨投资基金管理有限公司董事长兼首席经济学家孙飞认为,目前导致楼市泡沫膨胀迅速的原因主要是由投资和投机需求所衍生,刚性需求的声音已经被基本封灭。“目前针对投资和投机需求,国家已经使用了最有力的手段之一:货币信贷政策。而另一关键手段——税收政策也正在制定中。如果以现有政策依然无法将楼市价格稳定,那么出台个人住宅消费税则是必然的。”

这位一贯坚持“精准调控”的市场研究者认为,如果一线城市依然无法形成稳定的市场价格,那么则应该采取精准调控手段。“例如,针对房地产开发贷款和个人多套购房信贷采取一定的货币手段。”

有媒体援引市场人士分析称,如此严厉的政策下,北京等大城市房价将停止上涨,其中部分郊区房价年内有望下调20%至30%。“现在已有很多购房者再度观望,约有一半炒房客近期开始抛盘,北京的成交量将下滑三成左右。”

中国房地产业协会副秘书长何琦4月18日接受《国际金融报》记者采访时称,目前北京市场所出现的抛单具有价格下行趋势。“而新政策所挤压的虚高价格是自今年年初至今的泡沫,由于房地产市场对中国经济所起的支柱作用,国家不允许其大起大落。”

高端楼盘接受考验

自从14日新政崭露头角,投资客所抛售项目多集中为中低档楼盘,而较稳定的高档楼盘却未有明显变化。中原地产华北董事总经理李文杰告诉记者:“本次调控对高端楼盘的影响会比较明显。因为受到投资和投机影响,高端楼盘的价格过高。而很多改善性需求的目标楼盘都为高端项目,由于新政的压制范围涵盖了改善性需求,因此很多高端项目将会被波及。”

曾多次接受记者采访的北京资深楼盘投资者通过电话告诉本报,“我准备出手的基本都是中档套型。高端项目我没有挂出。”这位投资客的理由是,高端项目之所以被称为“高端”是因为具有高等投资价值。“我可以等待合适时机把高端物业卖给更有钱的人,比如香港人,还有定居北京的外国人。”他认为,目前不断抛盘的卖方都是中级或者低级投资人,“就是那些在用银行信贷炒房的人”。

孙飞认为,由于目前国内楼市价格过高,甚至导致投资和投机需求也停止建仓。那么有实力的开发商就会引入海外需求。他认为,“走出去”营销不仅意味着市场的拓宽,也意味着客户更加高端,需求更加苛刻,更意味着北京的高端楼盘将真正与国际同行“同台竞技”,这些都对项目的品质提出更高的要求。北京的高端楼盘能否经受住国际市场的考验还需时间的检验。

目前的调控更严格的检验在于“谁才是真正的高端楼盘。”孙飞认为,“在本轮调控中,真正的高端楼盘可能不会受到太大影响。这意味着其项目具有高附加值,高端物业管理,高等功能区等。”如果一些楼盘以“高端”为幌子进行高价销售,那么必将在本轮调控中受到严重压制。而真正高端项目因其具有高投资性,就不会受到太大影响。

[责任编辑:JBYAO]
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