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保障房10年痼疾 经济适用房利益“畸变”

2010年04月18日21:49《投资者报》我要评论(0)
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《投资者报》记者 谭志娟

房改10年,风云激荡。回顾10年的房改确实增加了大量社会财富,提高了居民住房水平。但问题依然不少,由经济适用房、廉租房、限价房所构成的我国多层次住房保障体系背后也存在一系列问题。

对此,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭4月13日在接受《投资者报》记者采访时表示,目前我国住房保障体系还不够健全,十几年来,我国住房保障制度建设走了一些弯路。其原因就是1998年以来住宅产业开始“一条腿”走路,一味强调商品化,几乎把“另一条腿”——住房保障丢于脑后。当然,这其中原因复杂,比如制度改革转弯太猛等。

利益“畸变”的经济适用房

近年来,申购经济适用房造假一直是被诟病的焦点。2009年被媒体披露的武汉市经济适用房“六连号”造假事件;而在北京,一些经济适用房被业主用来出租的情况也频繁被揭露出来;另外,在济南、杭州、昆明、石家庄等城市,经济适用房被弃购的新闻也层出不穷……

屡屡曝出的丑闻将经济适用房政策推到了舆论的风口浪尖,主张取消经适房的声音此起彼伏。那么,经济适用房是去是留,它到底符不符合这一政策的设计初衷,能否解决大量夹心层的住房问题,它真的是“经济”又“适用”吗?

对此,经济学家茅于轼先生一直以来就反对经济适用房的建设。在他看来,经济适用房本身是最大的贪污腐败,它既不讲效率,更不讲公平,比赌博还要坏。

事实上,经济适用房原是惠民之好事,政府只需提供土地,减免开发税收,利用企业融资,建后出售即可回笼资金,并不需要地方政府花多少钱。然而,以低于市场一半的价格,分配中低收入群体以价值高昂、增值空间甚大的私有产权房,无论如何,也难以杜绝富人、官员抢占、偷食——经济学上所谓的“搭便车”。

“如果说前些年开宝马购经济适用房的现象,还可以理解为制度不健全,如今在2007年“24号文”出台后、中央强力抓住房保障的情况下,各地依然不时曝出关于经济适用房的种种丑闻。只能证明,这一产品确实先天不足。”杨红旭说。

经济适用房政策的管理体制与运行机制存在问题。杨红旭称,目前主要有四大方面问题亟待解决:其一,责任问题。官员与富人允不允许购买?其二,产权问题,如上海“三七开”,即将产权份额政府和居民所占比例“三七开”:政府占30%的产权,而居民则为70%。其三,退出问题。将来卖掉怎么卖,目前相关法规还未涉及这个问题。其四,经适房比重与市场关系问题。比重大了,容易滋生腐败;比重小了,解决不了问题。

“廉租不廉住”的廉租房

另一种保障房——廉租房也是问题多多。一位房地产业内人士告诉《投资者报》记者,廉租房和经济租赁房的住户以前多是老城区的居民,他们的工作、生活和老城区有很密切的联系,因此,住在地处偏远的小区,虽然居住成本是降低了,但生活成本却在提高。出现这种现象,主要与廉租房地处偏远和配套不完善有关。

杨红旭也列举了几个廉租房的问题:第一,政府信用问题。许多发达国家,政府在廉租房上的投资,一般占财政总支出3%~6%,而我国2007年只有不足0.3%,2008年虽然迅猛增至354亿元,还是只有区区0.56%。事实上,法国廉租房比重达到了20%,法国全国17%的人住在总数约460万套廉租屋内,有些城市的比例更高达30%。

第二,资金问题。有些地方政府,确实在投资廉租房上存在困难;然而,一些地方政府却不愿意投资建设廉租房。对此,“一方面,中央应加大财政支持力度,另一方面,地方可以成立专项建设基金。”杨红旭建议。

实际上,强化廉租房、弱化经济适用房,一直是杨红旭的主张。在他看来,廉租房最应该大力发展,以可以动态调配资源的租赁房满足低收群体的住房需求,远优于分配后即产权固化的经济适用房。

尴尬的限价房

限价房这个只有部分地区实行的房地产政策,目前也是步履蹒跚。

近年来限价房出现了滞销、弃购、停工、质量不过关以及土地流拍等诸多问题,使得大家对此优惠政策产生了怀疑。全国首个限价房项目广州保利西子湾就遭遇了一期业主的集体退房。

杨红旭认为,限价房一般比市场便宜15~20%,但“我不主张实行限价房政策,目前限价房只是部分省份实行,目前还没有相关的法规规定,不像经适房与廉租房有明文规定地方政府实施。”限价房目前主要存在两大问题:一是限价房的销售对象难以界定,到底谁可以买?二是退出途径。是政府补贴退出还是其他途径。

一位业内专家对此也持相同观点,他认为,我国的限价房政策自出台以来,虽然取得了一些成绩,但是各地在限价房的具体实施过程中还是遇到了不少问题:第一,限价房选址较为偏僻,使该政策难以落实到位。第二,政府、开发商及百姓三方对限价房的认识不统一,难以对其准确定价。第三,政府在限价房方面面临着监管难、管理成本过高的问题。第四,大多数限价房的物业管理问题较为突出。

可以看出,虽然目前我们已经建立了多层次的保障房体系,但由于法律法规配套等问题,让中国的保障房制度已是“百病丛生”。

[责任编辑:brianzang]
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