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激辩房产税 专家担心将转嫁租者让穷人买单

2010年04月18日09:34华夏时报李叶 路晓丹我要评论(0)
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近来,上海正在研究开征房产保有税、重庆拟对高端房产征收特别房产消费税。业内人士表示,在物业税征收条件尚不具备的情况下,房产保有税将成为政府调控房地产市场的过渡性手段,目的还是抑制疯狂上涨的房价。但也有专家担心开征房产保有税会使业主抬高租金,从而将税收成本转嫁给租者,让穷人为房产税买单。

正方

房产税等保有环节税对于普通出租住宅的征收应该慎重,否则有可能引起租金上涨,促使一部分承租者由租转购,而这部分初次置业者的刚性需求迫切,会间接助推房价上涨。

链家地产市场分析师张月:

房产税等保有环节税对于普通出租住宅的征收应该慎重,否则有可能引起普通住宅租金上涨,促使一部分承租者由租转购,而这部分初次置业者的刚性需求仍然迫切,会间接助推房价上涨。据链家地产市场研究部统计数据分析,当前普通住宅租赁市场供需比为1∶3左右,也就是说普通租赁房源处于较严重的缺乏状态。征收房产税、物业税等保有环节税,业主持有成本增加,很容易导致出现两种现象,一是业主出租意愿降低,由租转售造成普通租赁房源进一步短缺,租金上涨;另一方面是业主直接将物业税征收成本分摊到租金中,直接导致普通住宅租金上涨。以一套总价120万左右的房产为例,假设征收额度与此前规定的房产税相若,即每年征收为120万×1.2%左右,每个月将增加1200元。这笔费用一旦转嫁到房租上,至少让租金提升了30%左右,将造成租金短期过快增长。

北京市律师协会房地产与建筑工程委员会主任秦兵:

如果征收房地产税业主的保有成本就高了,房屋租金就会提高了。

目前,全世界都在征收房地产税。在某种程度上,通过征税来起到抑制高房价的作用,因为征收房地产税提高了不动产的保有成本。现在有很多人买好多套房子,其实从二套房开始就应该每年征收2%-3%的房地产税,这样一来房地产的保有成本就高了。到那个时候,业主就会提高租金以转嫁成本。打一个比方,在不征收房地产税的时候,购买成本100万的房子,现在卖400万也有人买;如果征收房地产税,税钱就会有五六万,那么如果不是自主性需求,很多人就不会买房了,房价也因此会得到遏制了。

反方

征收房产税,不一定引发业主通过提高租金来转嫁税收成本,政策调控应该使用组合拳,通过金融、土地、财税三方面政策的配合,来避免转嫁租者的发生。

●中山大学税收与理财研究中心主任、中国税务学会理事杨卫华:

征收房产税是否会引起税收转嫁,最终取决于租赁市场的供求关系。虽然在理论上存在转嫁可能,但是政策调控应该使用组合拳,通过金融、土地、财税三方面政策的配合,来避免这种转嫁的发生。比如,廉租房的大量提供,就可以有效解决租赁市场的紧张,避免由于供小于求引发的业主为转移税收成本而提高租金。

对于保有环节税,比如说房产税,不仅对经营性房屋应该征收,对非经营性房屋也应该征收。这个道理类似于个人所得税,既然收入超过一定标准就要征税,那么占有房屋面积超过一定标准也应该征税。

房地产调控的组合拳,在土地层面,政府一方面应该加大廉租房的建设,保障低收入人群的住房要求;另一方面可以使开发商用稍便宜的价格进行土地转让,并对这些开发商提出价格要求,用略低于市场价的价格卖给中等收入人群,保障中等收入人群的住房要求。在金融层面,应该遵循贷款必须有抵押的原则,进行贷款管理;提高二套房的首付比例。在财税层面,征收房产税,按照一个家庭只能占有一套房产,多占有房产必须交税的原则进行征收。而“一个家庭”、“一套房产”等也能够比较容易地进行限定,日、韩等国家已经有成功经验。

●中央财经大学财政税收研究所副所长王俊:

征收房产税,不一定引发业主通过提高租金来转嫁税收成本,进而租房者必须承担高房租的问题。对于调控房价,财税方面可以采取的举措包括改变流通环节的税收(如营业税、所得税等税种),和改变保有环节的税收(如房产税、物业税等税种)。流通环节税收和保有环节税收都会被卖方转嫁给买方或租房人,但条件是价格相对于供求的弹性大小。对流通环节征税,如果交易价格供给弹性大而需求弹性小,也就是卖方对价格敏感,而买方对价格不敏感,那么,此时流通环节的税收都很容易被转嫁给买方,这也就是目前中国房地产市场广泛出现的现象。而对保有环节征收,如果租房价格供给弹性小而需求弹性大,也就是出租者对价格不敏感而急于出租房,而求租者对价格敏感而会考虑适当价格才租房,那么,此时保有环节的税收是很难转嫁给求租人的,出租人需要自己承担税收,这也是目前中国房地产市场的主要现象,换句话说,现在开征房产税,其税收很难转嫁。

对于如何进行房产相关税收调控,我认为政府可以考虑对所有业主征收保有环节税,再通过税务部门对符合某种标准的人群进行退税(如低收入家庭等),实现税收管理中的效率公平。一方面保证加大投资型购房者的房产持有成本,另一方面避免对自住型购房者造成伤害。

●吉林省昊泰房地产有限公司副总经理张书宁:

房产税当然要由购房者承担,而不应该转嫁到租房者的头上。

最近,媒体关于高房价的批评接二连三。现在有消息称,随着重庆宣布拟征特别房产消费税后,上海也有计划开征住房保有税。所谓征收房产税,就是让购房者为所购置的房产保有或消费阶段,支付一定的费用,从而起到抑制高房价的作用。但是,我个人认为,这不应该由租房者来承担,毕竟租房者大多数是比较弱势的群体,否则也不会选择租房生活,租房者只有房屋的租住权利,而没有所有权,这笔房产税当然应该由拥有房产的人来承担。中国的房地产市场发展现在还并不高度成熟,怎样来征收这笔费用,如何防止转嫁给租房者,政府应该审慎考虑。

●深圳市诚业房地产经纪有限公司总经理张卫东:

房地产税最后会落在购房者头上,若房租太高会吓跑租房者。

从长远意义上来讲,征收房地产税能够抑制高房价。最近关于征收房地产税的消息不绝于耳,如果征收房地产税,那么就能够在一定程度上抑制投机行为。不过,征收房地产税应该有一定的政策权衡,房产税的开征,很有可能会促使一大批存量房露出水面。市场房源的供应量将有所增加,这对平抑房价也会有一定作用。不过,从现在的房地产市场情况来看,近期全面征收房地产税的可能性不大。

[责任编辑:robinchen]
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