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以制度保障制约高房价

2010年04月17日13:26中国经营报张曙光我要评论(0)
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今年初温总理有关抑制房价过快上涨的表态未能获得房地产界的认同,3月份全国70城市房屋销售价格同比上涨11.7%。如北京四环内期房均价超过3万元/平方米,甚至出现了通州区房价高过市内的怪象。4月14日,温家宝总理主持召开的国务院常务会议强调:要坚决遏制房价过快上涨,加强住房保障建设,增加住房建设用地有效供应,实行更加严格的差别化住房信贷政策,抑制投机性购房,加快制定合理引导个人住房消费的税收政策。

一时间,收紧二套房贷、提高首付比例等针对高房价的风声又紧。保障性住房的土地供应量今年将达2.45万公顷,比去年增长一倍多。房价上涨过快和保障性住房建设不力的地方政府将被问责。从金融危机以来宽松的房地产政策终于发生了根本性的转向。

但问题是这究竟是一种临时性的补救措施,还是长远的治本之策?什么叫做“过快上涨”?有些人士理解为一年之内上涨幅度不超过10%就达到了调控目标。但以北京为例,四环内均价超过3万元/平方米,一套60平方米房就是180万元。在这个基础上每年上涨10%是否就是目前一般民众可以接受的房价?恐怕没有人能回答这样的问题。

房价在中国之所以成为难题,关键是政府的态度始终处于模棱两可之中,将长远的社会保障问题与临时的经济措施混为一谈,经济低迷时将住房问题当成刺激经济的油门,经济增长过快时又当成了刹车闸,始终没有一套完整的社会住房保障制度来稳定社会不同阶层对于住房的需求。因此,社会各阶层也就把房价当成一个博弈工具。如从上面会议的文字表述分析:开发商、自住型购房者、投机型购房者、地方政府等都可以读到自己所理解的信息。“抑制过快上涨”,开发商可以理解为“还是可以上涨”,只要涨得不太快就行。而消费者认为政府已经要求“抑制上涨”。

其实,目前中国城镇人均住房面积已经近30平方米,总量上讲完全满足了人们的住房需求。但问题是这个“人均”并不解决实际问题,因为现在还有多少城镇人口需要解决住房问题没有人能说得清楚。基础数据不拿出来,很多问题就失去了讨论的依据。如保障性住房建设,现在地方政府只说有多少供应面积,但需要靠保障性住房来满足住房需求的城镇人口又有多少?需要多长时间才能满足这种需求?现行的制度和行政执行部门是否能保证真正符合要求的城镇居民住进这些保障性住房?由于没有完善和稳定的社会住房保障制度为基础,人们就只会产生“末班车”的想法与做法,没有预期就只有恐慌。因此,在当前情况下,建立科学合理的社会住房保障制度比临时的土地政策、信贷政策和口头承诺更有力量。

完善的社会住房保障制度建设包括两个方面:一是规划性的。如每年拿出多少土地?建设多少面积?财政给予多少补贴(租与售)?解决多少缺房户等。二是执行性的。如制定更合理的享受保障性住房居民的标准,保证保障性住房分配的公正性,建立享受保障性住房居民的进入与退出机制,明确房地产开发商在其中的权益等等。

有了这样的制度,居民对住房需求就有了一个合理预期,就不会出现恐慌性购房,投机性购房也就失去了炒作的基础。有了这样的保障制度,政府就能掌握主动权,可根据经济形势调整享受准入标准或增减投放量,以期对房地产市场起调节作用。有了这种的制度,因经济形势引发的房价波动也只会在经济管理范畴内解决,不会因房价问题引起社会不安,就不会有因高房价绑架了国民经济的情况出现。

当然,放弃高房价也需要政府做出重大的利益调整。2009年全国土地出让总价款为15910.2亿元,比2008年增长63.4%。因此,放弃高房价支撑下的土地经济增长模式,就要放弃短期利益转而谋取长期利益,就要放弃局部利益转而谋取全局利益。这需要政府部门以壮士断臂的勇气痛下决心。如果总是在取舍之间犹豫徘徊,那高房价永远是中国经济的梦魇。

[责任编辑:nikiluo]
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