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申银万国:世房区域定位有助于稳定增长

2010年04月14日17:43申银万国我要评论(0)
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世茂房地产4月13日公布09年业绩,营业收入和核心溢利分别上升137%和150%至170亿元和27.7亿元人民币;入账面积增178%至190万平米,而入账价格由9,119元微跌至8,507元。结算毛利率由08年的45%降至35%,但受益于费用控制的改善,核心净利率反从15.4%小升至16.3%。09年每股收益达到1.01元;每股派息0.33元。

2009年实现合约销售额225亿元或合约销售面积250万平,分别同比增长88%和98%;06-09年的合约销售CAGR达到70%。公司2010年的合约销售目标是300亿元。可售资源方面,预计将达到430万平。今年一季度,实现合约销售55亿元或合约销售面积46万平。公司预计到4月末和上半年有望分别实现合约销售额80亿和150亿元。

2010年公司计划完工310万平(其中约60万平来自于持股64%的世茂股份(600823SS)的商业地产项目),同比增长55%。公司带入10年的已销售未签约金额为119亿元,均价约一万元,相当于已锁定我们预计的全年结算收入的50%。在房价回升带动下,今年结算毛利有望回到40%以上。

目前公司拥有土地储备3,240万平(权益储备2,800万平),平均土地成本为1,650元;其中,可用于住宅开发的约2,380万平,另有200万平的酒店物业,和世茂股份所持的660商业物业。公司07-09年的购置面积分别为750万平,320万平和640万平,其中09年的平均土地购置成本为2,100元。

截至09年底,公司拥有现金75亿,总附息借贷余额为205亿元;净负债权益比由去年的67%降低至51%。展望2010年的资本预算,土地支出96亿元,其中近70亿元为未付土地款;全年建安支出预算为100亿元(我们计算公司当前每平方米的建安成本约3,500元);其它各项税费预算约84亿元。

与同业相比,世茂房地产最突出的亮点在于其东部沿海二三线城市的高端产品发展战略,公司该战略自06年开始实施并逐步开花结果,目前的土地储备已覆盖到27个城市,而09年已有19个城市开始贡献销售收入。在大城市可能面临更多政策调控的当下,我们认为世茂的区域定位将有助于其更好的在波动的市场中取得稳定的增长。

公司目前估值相当于32%折价于2010年底每股净资产值20.22港币,或9.9倍10年PE和1.6倍10年PB,与行业平均估值相比(30%NAV折价、11倍10年PE和1.5倍10年PB)相比仍具吸引力,我们给定6个月目标价为16.18港币,或20%折价于2010年底每股净资产值,较目前股价仍有17%升幅,维持增持评级不变。

[责任编辑:kewinfan]
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