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晚间十大券商机构荐股精选(3月9日)

2010年03月09日17:00腾讯财经我要评论(0)
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苏州高新:地产销售良好开发资金需求增大

公司2009 年实现营业收入31.17 亿元,同比增长1.98%;营业利润3.22 亿元,同比下降1.54%;归属母公司净利润2.10亿元,同比增加2.27%;实现每股收益0.24 元。分配预案为每10 股派现1.00 元(含税)。

公司基本面概述:公司业务涉及房地产开发、基础设施经营、旅游及股权投资等领域,大股东苏高新集团是苏州高新区的开发、融资和经营主体,总资产规模230 亿元。公开资料显示大股东已经切入到参与扩区10 倍后的高新区城区土地开发,为公司低价获取土地的能力提供保障。

销售良好预收账款大幅增加,资金需求压力加大:2009 年公司全年完成商品房销售69.93 万平方米,同比增长493.75%;实现预售收入42.32 亿元,同比增长576.08%。公司期末预收账款为22.58 亿元,较年初大幅增加298.60%,显示公司所有项目良好的销售势头,去库存化效果明显,为未来业绩提供了可靠保障。公司项目储备进一步增加,2009 年以较低价格获取吴江开发区92 万建面土地,截至2009 年末储备面积达到263 万平方米,未来盈利能力得到充分保障。此外,公司开始淡出毛利率较低的动迁房业务,全力发展商业房地产项目,房地产业务毛利率得到一定提升。同时,公司商业地产项目稳步推进,公司拥有62 万平米规划商业物业,权益建面45.6 万平米,目前已有19 万平米在租。公司2009年房地产收入结算略低于预期,这将为公司2010 年业绩提供一定保证。

不过,值得注意的是公司2009 年施工面积为188 万平方米,较2008 年减少68.75 万平米,其中商品房施工面积为158.53 万平米,较2008 年略有减少。同时,公司经营现金流已连续3 年为负值。这说明目前的开发进度给公司现金周转带来较大压力,也激发了公司的融资需求。在2010 年地产交易量可能回落以及公司计划加大开发力度(将商品房施工面积指标提升至238 万平米)的情况下,公司资金压力有可能进一步加大。

“旅游+地产”将成为公司异地扩张的利器。自1997 年运行以来,苏州乐园成为苏州除园林的又一个旅游景点。2008 年全年入园人数达到203 万。与欢乐谷和世界之窗相比有一定差距,但也形成了一定的规模。乐园经营的成功再加上房地产业务将有助于公司利用乐园来提升房产价值。

负债水平偏高:2009 年末公司资产负债率为74.79%,扣除预收账款后资产负债率为69.53%,在同业中属于较高水平。尽管公司基础设施经营业务可为公司提供稳定现金流,为公司举债提供了一定保证,但由于2009 年公司已发行了10 亿元公司债,继续通过债权融资的空间已不大,因此,在股权融资渠道不够通畅的情况下,较高的负债水平可能将为公司未来发展留下隐患。

盈利预测及评级:我们预测公司2010-2011 年净利润分别为4.25 亿元和4.75 亿元,相应EPS 分别为0.42 元和0.47 元,按照3 月8 日收盘价7.37 元计算,动态PE 分别为17 倍和16 倍,首次给予公司“中性”的投资评级(见表1)。公司未来业绩有一定保障,且项目储备丰富,如果房地产市场不再次出现大幅度下滑,公司未来收入和利润的增长可以预见。但如果房地产市场由于价格偏高引起销售下滑,可能对公司业绩产生不利影响。此外,公司负债水平较高,当宏观政策出现变化时,对公司或将产生不利影响。(天相投顾

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