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曹仁超:转炒二线楼 升市接近尾声?

2010年03月08日11:57 曹仁超我要评论(0)
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3月7日,周日。聪明资金习惯在下午买卖,冲动资金才在上午买卖,因此下午股市表现较上午重要。整个2月,跌市通常却在下午出现,令3月股市前景展望欠佳。

去年铜价上升150%后,踏入今年曾跌至6750美元一吨。去年中国入口三百二十万吨铜,较08年升119%,令中国存铜大升。上海期交所公布,2月底止存铜十万零一千二百一十吨,较一年前升300%。伦敦金属交易所公布存铜达一年新高,共五十四万三千五百二十五吨,较一年前升48%。最近智利地震令铜价短期急升,看来是强弩之末,未来铜价看淡。

美酒店业陷困境

去年美股大升,但美国酒店业却面临大灾难,至今为止三藩市共有十五间五星级酒店无力支付贷款利息(其中一间是四季酒店)、纽约有十二间、圣地牙哥二十间……。去年美国五星级酒店房间租金平均跌13%(未计美元滙价贬值),目前美国有大量酒店在廉价出售。

奥巴马提交新预算案:明年起美国入息税率最高改为39.6%(目前35%)、资本增值税20%(目前15%)、股息税亦是最高20%;即明年起美国税率全面上调(结束列根时代开始的税率向下期),虽然加幅不大,但已令人感到不安。一年后今天,相信美国人的笑容亦减少了。

1980年我老曹首次用「供楼能力指数」(Affordability Index)去分析香港楼价。1981年供楼利率升至24厘后,引发香港楼价大跌。

1984年7月中英政府签订《联合声明》,宣布港府由1985年4月1日起每一财改年度只可卖地五十公顷。当年我老曹撰文指,因为土地供应受限制,楼价迟早上升。

豪宅价格早已见顶

1987年10月股灾后,香港地价加建筑成本竟超过当年楼价,我老曹用「面粉贵过面包」去形容当时情况,指出上述代表地产商仍看好后市,到今天「面粉面包论」已人人知晓。1997年7月1日卖地限制结束,取而代之是「八万五房屋政策」,当年我老曹除大力反对此政策外,亦叫大家卖掉地产相关项目(包括地产股)。2003年9月政府推出「孙九招」取代正常卖地政策,改为勾地表,我老曹认为香港豪宅楼价可从此看好。

2010年2月财政预算案,政府首次更改过去的勾地表政策,虽然更改不大,但是否意味2003年9月开始长达七年的豪宅上升期告一段落?其实,豪宅售价早于2007年第四季见顶,但在利率降至接近零环境下出现大力反弹。今年楼价更超过2007年高价,但在政府打压下,资金改为流向普通住宅市场。股市一旦炒卖二线股,代表升市已到了尾声。

曹仁超:转炒二线楼 升市接近尾声?

牛年股市在忧虑中上升。去年4月政府对猪流感忧心忡忡,更担心今年经济会出现Double Dip。他们可能忘记了股票市场是群众心理学,当大部分人悲观时它上升,反之人人乐观时它却回落。根据联储局的「模型」,最有可能出现衰退的日子是2007年10月至2008年4月,机率高达35%至40%,但到2010年1月,未来出现衰退可能性已降至0.82%(此所以去年底我老曹否定今年会出现Double Dip的可能性)。三年前人们相信各国央行合作下,全球经济应该没有大波动,通胀率在目标内(inflation targeting);三年后今天,人们却认为大波动无处不在,甚至不相信各国央行可控制通胀率,不少人仍相信今年可能出现Double Dip。我老曹对今年的看法是好也好不了、坏也坏不了,恒指或有机会接近甚至略破250天线,但不代表什么。踏入虎年,股市有如醉酒佬行街,左摇右摆。

走出寒冬又遇退市

恒指由2008年10月27日10676点升到09年11月18日23099点,升幅达116.4%。沪深A股由08年11月4日1606点升到09年8月4日3803点,升幅136.8%,成为全球少数能重返2008年9月金融海啸前水平的股市。反观日经平均指数由08年10月28日6994 点升到2010年1月15日10982点,升幅57%,仍未重返08年9月1日12940点。道指由去年3月6日6469点升到今年1月19日10729点,升幅65.85%,同样未重返2008年9月2日的11790点高位。股市已完成反弹,但实质经济怎样?去年及今年港股纯利升幅有没有116%?美股纯利升幅有没有65%?尤其美国经济似乎进入「non-recovery」阶段——经济既没有高增长亦没有活力。

上周总理温家宝接受中国政府网访问时认为,2010年是中国经济最复杂的一年,这点我老曹同意。2009年是中国经济的寒冬;2010年虽已春回大地,但乍暖还寒。既有春意但亦忽有寒风,皆因中国经济已踏入转型期,由出口导向转为内需带动;加上中国经济度过去年寒冬后,今年又开始退市,但人民才刚脱下棉衣开始春忙。

从2010年中国首两个月数字看,1月及2月城市固定资产投资较去年同期少25%,全国消费品出售升17.8%,2月份出口估计可上升40%、入口上升40%。CPI估计只升2.5%,主要受春节影响(去年春节在1月份)。中国经济渐复正常,工业生产及消费续升,出口亦恢复增长,通胀率仍温和。受信贷增长率放缓影响,固定资产投资增幅则在减少中。

华府过去惯于利用美元贬值去恢复经济繁荣,例如道指在1966年2月9日见995点后,美元自1967年起不断贬值,1971年8月索性改为浮动滙率制度,令美元一直贬值,到1982年8月美股止跌回升为止。这十六年内如以金价计(由每盎斯35美元升至1980年1月850美元,再回落到1982年350美元,美元贬值幅度高达90%),2000年科网股泡沫爆破后,美元再次进入贬值潮,金价由每盎斯252美元一直升到去年12月1236美元,反映美元贬幅达80%。如以金价计,美股2000年1月至今跌幅达83%。

摸顶入市难守得云开

过去七年(2003年至2009年)全球金融储备上升两倍,由2.5万亿美元升至7.5万亿美元,令美国出现资产泡沫。美国楼市泡沫到2006年中爆破、股市泡沫2007年10月爆破、债券泡沫2008年底爆破。在量化宽松政策下,美国去年第四季GDP升5.9%,未来又如何?如扣除存货上升因素,去年第四季美国GDP实际只升1.5%。

经过1930年代大量银行倒闭后,美国国会创立FDIC去保障银行小存户利益。到今年2月美国FDIC亦出现赤字,如国会不拨款支持,FDIC亦可能倒闭。1999年Glass-Steagall Act取消后,令大量私人及企业负债被证券化。2007年10月起投资者连3A级债券亦抛售,令投资银行纷纷出事,被传统商业银行收购。到2008年连传统商业银行亦面对压力,只有由政府出手挽救。其实投资银行不安全的问题早在1995年霸菱事件浮现(其后被ING收购),1998年长期资本管理公司亦需联储局出手,1999年美国政府仍取消Glass-Steagall Act。今年1月19日雪茄伏被委任去解决上述问题,美国是否进入还债期?去年美国政府以国债偿还金融机构欠债,由政府借钱去清还金融机构的呆坏账,呢一招日本政府在九十年代老早已用过,结果只能治标不能治本。

如阁下自2000年开始投资美股,十年过去了,回报率仍是负数!如你在1973年3月9日恒指1774点时买港股作长线投资,你不但要承担1973-74年超级大熊市的压力,而且下一次恒指再见1973年3月9日水平已是1981年7月17日,而且好景不常,恒指很快又再回落,恒指真正升穿1774点阻力大升已是1986手5月的事,距离1973年3月9日共十三年零三个月!同一时间,1973年至1986年香港GDP大幅上升,而且CPI升幅亦十分大。

不但股市如此,如你在1980年1月金价见850美元之时入市吸纳的话,要到2008年1月才打和,前后共二十八年。学柴九话斋:人生有几多个十年?如这次在2007年10月30日恒指31958点入市,何时才守得云开见月明?我老曹真的木宰羊。为何1973年到86年经济大幅增长,但股市由仍停滞不前?为何物价不断上升,金价在1980年至2008年才打和?皆因买入价太高所致。1968年一两黄金值270港元,而以1970年香港楼价每尺110元(1968年香港暴动,因此不应以当年楼价计,故以1970年香港经济开始复苏那年的楼价计),即一两金换两尺楼。到1980年1月每两黄金值4800元,当年太古城住宅楼价平均每尺1200元,即一两黄金可换四尺太古城住宅,证明1980年1月金价太贵。到2000年1月每两黄金值2600元,太古城每尺楼价8000元,即一尺楼可换三两金,证明2000年金价太便宜矣。到今天,一两黄金值11000元,太古城住宅楼价平均每尺8000元,如以过去住宅楼价与金价关系看,金价上升空间还有多少?

■多谢谭爸爸、谭妈妈5000元、Paul Chiu及朋友3300元,我老曹邻居3000元、守真居士2000元、Mark Lui 2000元、Suki Wong 500元、邝世华500元、黄雄忠400元,连同过去本港销售《论势》、《论战》、《论性》三书版税6.8万多元,合共10.6万多元已汇给北京农家女,收条不日寄上。再一次多谢读者鼎力支持。

(www.caorenchao.com)

[责任编辑:claudehan]

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