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揭秘利益链:谁导演了高房价

2010年03月06日01:05华夏时报董映颉 我要评论(0)
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在北京市规划委最近一次公布的13家违反《城乡规划法》的企业中,位于水立方西侧的“盘古大观”赫然在列。原因是其未经许可擅自在楼顶加建12组四合院建筑,共增加违法建筑面积11297.62平方米。这个号称租金为一天100万的“空中四合院”,被戏称为北京最牛“违章建筑”。

同期曝光的13家公司,或改建,或扩建,或增高,或加院,总之魔术一般变相生出诸多新的建筑规模和面积。在行业内人士眼里,这种违规司空见惯,“先上车,再买票”已经成为地产行业尤其是许多地王级项目的潜规则。开发商们往往一手高价拿地,一手暗中调整,而这种运作成为开发商们追逐利益的魔法棍。

当然,对房地产市场带来的暴利趋之若鹜的不仅仅是开发商,在这个巨大的利益链条上还蛰伏着上游的投资人、设计者和下游的建安公司、炒房团,以及若隐若现的政府“官影”。

用今年全国两会上全国政协委员、清华大学人文社会科学学院教授蔡继明的一句话说:“这些群体分别代表着各自的利益,或多或少地对社会认知和决策层的施政形成某种压力,影响着社会舆论的走向或政府政策的制定。”

《华夏时报》记者在两会内外采访发现,在一片对高房价的声讨声中,有不同声音的利益方,一不小心就暴露了自己在制造高房价链条上的真实身份:开发商们认为房价由土地供应决定,目前土地供应少才是急需解决的问题;地方政府则纷纷表示,当地的实体经济仍需要房地产来拉动,继续出台刺激房地产发展的优惠政策。

开发商联手“做局”

每当房价又上一层时,开发商们总被骂为“推高房价的幕后黑手”。事实上,在开发商的身后还簇拥着更多“黑手”,希望也分得一杯羹。

首当其冲的是炒房团。根据盈科律师事务所孙云律师的分析,炒房团最核心的运作机制,是在房地产开发商资金链条进展的背景下,以某种方式为房地产开发商提供民间融资。这样,炒房团从低买高卖中赚取高额利润;而开发商得到的,不仅是被抬高了的楼盘价格,还有一笔数目庞大的闲置资金。

于是,开发商就与这些炒房团绑在一起,祸福同当。据在北京有多套房产的温州炒房者黄先生透露,他们持有房屋的时间往往不超过一年半,而收益一般是房价的30%。房屋真正的销售基本都是通过开发商的销售团队或者专业的房屋销售公司来解决。此时炒房团拥有的房子和开发商还留有的新房一起卖,进行混合销售。方法很简单,那就是退房。一般来讲,炒房团都会和开发商签有退房协议,他们随时可以退房,开发商也可以随时将房屋再出售。

据黄先生透露,长此以往,开发商背后往往都会存在相对固定的炒房团,帮助其实现获利的最大化。

除了炒房团,开发商下游还有建筑安装公司在成本领域帮助其规避高额税收。国内房地产市场的相关税费较高,比如土地增值税是增值部分的30%-60%,所得税是25%。如果走正规手续,税收一般在50%左右。

因此对于房地产开发商而言,避税成了问题的关键。而建筑安装公司的意义就在于可以根据开发商的需要将建筑安装成本做高。因为在房屋开发过程中,只有建筑安装成本可以在增值税中扣除,其他的销售费用、管理费用、财务费用等等都不能在土地增值税的税前扣除,只能在所得税的税前扣除。

总的说来,作为与房地产利润直接相关的炒房团、建筑安装公司等开发商的下游群体,他们在前期就已经开始参与房地产的开发,通过各种操作能为开发商节省相当于三四成房价的前期资金。而作为回报,炒房团在购买房子时也无需先付房款,余款等到房屋卖出之后再与开发商进行结算。

“地方势力”终极护航

“用于炒房的游资是投机的,但也是政策催生的。正是由于政策的欠缺,才使开发商及其下游集团有机可乘。”蔡继明委员一句话点出了催生高房价的另一个重要因素。

综观2009年的房地产市场,地方政府无疑是最大的赢家,以至于在刚刚开始的政协会议上,多位委员都认为目前房地产市场的主体已经变成了地方政府。

中国指数研究院发布的“2009年中国土地出让金年终盘点报告”显示,2009年中国土地出让金总金额达15000亿元,比2008年增加140%,仅杭州一个城市就高达1200亿元,另外有60个城市土地出让金实现翻番。

一位政协委员在提案中提出:2009年“卖地”成为政府财政收入的主要支柱,不少城市包括北京的土地出让金占财政收入比例接近50%。

以北京为例,2009年通过招拍挂方式成交的各类土地达247宗,成交金额达928亿元,土地出让金收入占财政收入的比重达到45.9%。

除土地出让金外,依附于土地和房产的形形色色的税费,也成为了支撑地方政府财政的主要力量。因此,在2008年国家表示允许地方政府根据当地情况调整房地产业扶持政策之后,有超过30个城市出台了针对房地产市场的“救市”政策。

“2009年年底的调控政策之所以到目前仍未能取得预期效果,关键原因在于中央政府和地方政府的利益博弈。”有政协委员指出,中央政府把房地产当做民生问题,希望房价能够让大部分老百姓承受得起;而某些地方政府则是把房地产当做经济问题,土地出让金和税收是地方政府最关心的问题。正是这种中央地方利益的不一致,导致许多很有针对性的调控政策到了地方却无法执行。

值得注意的是,与地方政府的高额卖地收入相对的,还有这样一组数据:2009年一年仅浙江国土系统就有67名官员落马;海口市规划局5名班子成员,3名副局长1名总规划师4人涉及土地腐败入狱;重庆市规划局近10名厅级官员涉地产窝案被查。而这还只是涉及土地和房子腐败的冰山一角。

根据有关部门的统计数据,2009年开展工程建设领域问题专项治理以来,全国受理土地出让和矿产资源管理举报和案件线索15252件,立案357件,查实269件,给予党纪政纪处分603人,移送司法机关650人。

有开发商向记者透露,开发商在项目运作的过程中,向地方官员们“送钱”、“送房产”,在强大攻势和巨大利益诱使下,一切关节都可打通,在土地划拨、转让,企业改制和破产后土地处置,土地招投标环节进行暗箱操作。

这一切或许都昭示着,地方政府以及在房地产市场各环节若隐若现的“官影”已经成为了决策层调控房地产的阻碍,也影响着普通购房者们对房地产市场的信心。

[责任编辑:jbyao]

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