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政协委员贾康:物业税开征后房价应会逐步下降

2010年03月04日10:58中国江苏网戚阜生 罗绮萍我要评论(0)
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政协委员贾康:物业税开征后房价应会逐步下降

全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康

中国江苏网北京报道:3月4日,全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康接受中国江苏网—腾讯网联合访谈时称,应抓紧研究制定在我国开征物业税的方案,物业税的开征将有利于抑制房地产投机,促进房地产业健康发展。

他称,“物业税推出后,房价应该会逐步下降,至少不会出现飙升的局面”。

贾康在两会期间提交了《关于抓紧研究、准备出台物业税(房地产税)的提案》。提案指出,中国开征物业税既可以给地方政府带来稳定的不动产税收,还可抑制房地产投机,抑制房地产泡沫。

他认为,在房地产保有环节开征这样的财产税,可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种约束,可以增加住房市场上中小户型的需求比例。

他还表示,物业税或将成为地方政府主力税收,对地方财政的贡献将很产生很大的影响,有望从现在的来自土地不动产的收入在百分之十几,不超过百分之二十的情况下,有可能进一步提升到百分之三四十。

此外,贾康建议政府应加强廉租房的建设,并考虑发展“适租房”解决夹心层住房问题。

“适租房”是解决年轻白领所谓“夹心层”的住房问题,他们在工作生涯开始的初期并不一定要拿到产权房,政府应该给予政策的引导,贾康认为,让他们租用经济租用房这种比较体面、比较整洁,可以装修,可以结婚生子,能够满足这个阶段所需房源。

“物业税开征后总体房价不是上升,而是应该会降下来,应该会有更多的夹心阶层能买上房,”贾康表示。

以下为访谈实录:

贾康:我提的议案关于要加快研究准备出台房地产税,也就是过去说的物业税,不只是针对房价问题,但是它涉及到房价问题。我提到它跟我们的深化改革、配套改革有密切联系和房地产业的健康发展,当然也包括使房价企稳,防止出现过快上涨的机制有关。也和实际中国社会迫切需要的再分配都有密切的关系。它是一个通盘的考虑。

提问:能不能具体谈一谈?

贾康:网上都有,我列了很多论据。

提问:现在大家很关心这个房价怎么能下来,怎么能控制,你的观点是怎样的?

贾康:可以简单分析一下税收杠杆或者叫做经济手段的作用吸力。如果在房地产的保有环节有了这样一个合理的税负之后,那么要购房的这些消费者他的预期和行为会怎么变化呢?他会考虑我只要把自己的储蓄加上别人的帮助再加上按揭,只要能够得上,我就尽量买一个大户型。但当那时候就要考虑年复一年要承担税负,那么他就会调整到买一个其他方面更满意,但户型并不一定那么大的(房子),更趋向于实惠的选择。

如果我买房拿来以后是准备倒手的,就是咱们所说的炒房的。有人说叫投资,有人说叫投机,我认为投资和投机没有绝对的界限。就是拿来以后要转卖的,那么他也会考虑我卖的时候,下手接我盘的这个人,他需要什么呢?很可能他是自住的,他也倾向于小户型。

这样一来从需求方来说,更多的会需求小户型,开发商供给方来说他怎么处理呢?他会考虑到这个房子最后卖出去以后,社会需求的结构变化了,那么他也要多建小户型。如此一来客观是什么呢?是适应我们国家土地资源的稀缺性,更多的有小户型提供出来,推进了土地的节约使用。

同时,他的房价会表现为什么情况呢?他的总价是更多的小户型的价位。他的需求还有什么重大变化呢?就是炒房的人他会收敛自己的行为,我原来要炒二十套房的,现在考虑到只要自己没卖出去的时候,手上就有税负的压力。原来是无所顾忌的,我拿到手里等到一个好价位再出手,他持有没有成本,只有持有有了成本以后,他就会考虑收敛一下。原来炒二十套,现在炒十套八套,原来炒十套的可能只炒三套五套了。炒作的需求会明显的减少下来。

这样会造成什么呢?价位会企稳,我们不会说能够指望中国在长期的城市化过程中间房价走低,但是大家现在看到的是它上涨的过快。企稳是一个往下坠的,这个制度建设的力量很值得看重,所以从房价来说这样一个基本的基底,如果你分析起来,我觉得还是很容易说清楚的。

通过这样一个保有环节的税负,改变大家,无论是购买方还是供给方他们的预期和他们自己在这方面实际形成的市场供需结构,使我们的房价企稳,不论是总价还是单位平方米这个价格,他都表现在遏制它过快上涨的机制作用上。

当然和房价相关的还有另外一个重要问题,就是政府要在这里面怎么介入。政府要考虑到不是所有的人都能够买到产权房的。政府介入首先要托底,要提供最低收入阶层也能够住入廉租房。

廉租房方面政府还应该引导一个使夹心层、白领、大学毕业生他们能够比较便捷的、稳定的得到供给的成为适租房的这样一层供给,并不是产权房,但他可以安安稳稳的租下来,不是廉租房,要比廉租房的层面再更高一点,租下来一住可以很安稳的住五年甚至十年,政府应该有政策引导和规则保障。他在这个房子里住下来不像现在这样也有租房,住进来以后三个月房主跑过来说我要提租了,你走不走?你要是更多的付租金我可以让你接着住,你要不适应我提租的要求,对不起,你走人,我后面还有房客等着呢。他就没法在这里安安稳稳的过日子,他也不敢专修、也不敢结婚生孩子。

应该有这样政府引导的适租房,给夹心层,给年轻白领提供出来。他们住进来以后,敢专修、敢结婚带孩子。等着他事业发展以后,他再自己考虑转出去卖产权房,这两个层面政府介入提供好了、引导好了,我认为再往上就是所谓一般商品住宅的问题,更多的是市场竞争。

市场竞争政府只要管规则,管收税。当然首先要管好规划,廉租房、适租房,一般商品住宅乃至可以在市场竞争里面提供出来豪华公寓和别墅,在国土开发规划上要有一个合理的政府,必须牵头做好的通盘的顶层规划。这是一套我觉得跟房价都有关的在管理上面有必须的。

提问:刚才你所说的所谓中间阶层,刚有能力去买房,可是原来已经有点勉强了,如果征收物业税,他可能又够不上了,那这个问题该怎么解决呢?

贾康:如果说物业税作为保有环节施加出来以后,总体的房价我认为不是上升,而是下降。那么,原来想买房的人不是更买不起,而是更有希望买上房。

提问:房价降下来可能又会牵扯股市或者经济环境不稳定的情况,这个怎么去平衡呢?

贾康:所以要考虑时机,如果整个经济是急剧下滑的,不是出台的时机。现在不是这个情况,我们经济已经明显的从上一年年初的低迷状态走入了现在的紧急提升状态,要在管理通胀预期的阶段上面,现在就没有这个顾忌。如果在一段时间以后,正好还是经济继续往上走紧急提升的过程中间,出台这样一个税制改革,它使房价企稳,而不会造成整个经济更走向低迷的状态。恰好是跟我们反周期的宏观调控温和的一个考虑。

提问:你觉得现在是最好的时机是吗?

贾康:时间表上不好预测,我是觉得应该积极研究,准备出台。因为牵一发而动全身非常复杂,时间表的东西要有关部门根据方案的设计,权衡各种各样的因素来掌握。但从一般的原理上来说,经济急速转向低迷,比如像2008年四季度的时候,肯定是不能考虑这个改革措施的,2009天上半年也不宜考虑。大家看看现在,2009年下半年以后我们的经济信心越来越足了,大家现在都在讲资产价格上涨过快是不是有泡沫,都在讲是不是有通货膨胀压力的时候,这个时候我觉得假定其他条件具备,出台也是可以的。

提问:对国家财政你有没有算过,大概可以有多少贡献呢?

贾康:是指税收的贡献吗?

提问:对。

贾康:它对于财政的贡献肯定是一个非常值得看重的地方税收体系里的支柱财源,因为它是地方政府在他自己的辖区之内不动产,保有环节上可以常年增收的大宗稳定的收入来源。对于地方、对于体系的建设,对于地方政府的行为从短期化转为长期化,对于和地方政府行为转变相关的行政配套改革都有意义。

提问:大概数字有没有算过?

贾康:大概数据对于地方政府来说,这个税收在发达地区可以成为地方政府最主力的税收。比如说在整个收入盘子里面,有望从现在的来自土地不动产的收入在百分之十几,不超过百分之二十的情况下,他有可能进一步提升到三十、四十。

提问:现在地方政府已经很依赖土地的税收了。

贾康:对,这就是一个重要的机制的差别。现在地方政府依赖所谓土地财政,都是在土地的交易环节,一级市场上,行为明显的短期化。我这一任我把钱拿够了,来做我的事情,树立我的政绩,搞我的纪念碑工程,他不考虑下界和下下界。而这个新的机制是在保有环节上,保有环节上税收推出来以后一个是他会压低我前面说到的一级市场上的价位,你不要想在交易环节上拿那么高的土地出让金。

[责任编辑:yanliu]

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