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280亩黄金宝地退地 武汉国土局倒赔1.2亿元

2010年03月04日10:16时代周报我要评论(0)
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三江地产退回毒地

直到2010年春节前,三江地产才最终办完退地手续,“毒地”被武汉市土地储备中心“重新”收储。

“地处理不了,损失就不会存在。”该中心一名负责人无奈地表示。

该地目前可统计的经济损失主要包括以下两方面。

首先,土地储备中心要背负收储该地所耗资金及其利息。该地的挂牌起价为3.87亿元,依据1:1的比例,去掉必须上缴国土资源部的土地出让金1.935亿元后,余下的1.935亿元即为收储成本。从盈利角度看,姑且认为该地在挂牌时储备中心已进账1350万元利润,收储成本也至少有1.8亿元。

谙熟储备中心内部运作的人士透露,收储资金来自财政和银行两个渠道。“向银行贷款的资金要还本付息,而来自财政的借款利息甚至还要高于银行贷款。”这名人士说。

而从2004年收储该地,1.8亿元资金的使用年限已6年,仅以贷款折中利率5%计算,6年利息应为5400万元。

其次,土地储备中心要背负的就是对三江地产的损失补偿。

时代周报记者了解,早在2007年3月前,三江地产就付清了全部地款4.055亿元,而直到2010年春节前,储备中心才退完这笔购地款。仅以4.055亿元的2年银行贷款利息,按5%利率计算,就应得到4550万元的补偿。

此外,6年来三江地产为获得和运作该项目投入不菲,前期费用、户外广告和对中毒工人的救治等,业内人士估算,至少应在2800万元以上。

综上所述,截至日前,武汉土地整理储备中心因该地块所背负的经济损失已超过1.2亿元。而且,1.8亿元的本金“解冻”还遥遥无期。

2月25日,三江地产董事长、集团财务总监朱弘向时代周报记者证实:“所有损失,储备中心已按规定全部补偿到位”,但他拒绝透露补偿细节。

一名不愿具名的知情者披露,事实上,土地中心并未真金白银补偿三江地产7000多万元损失,而是资金补偿一小部分,另一部分体现在“拿地”环节中。近年来,三江地产在武昌三角路等区域拿了一些“价廉物美”的地块,已成公开的秘密。

5亿元让咸鱼翻生

相对1.2亿元的经济损失,更让储备中心不愿面对的,是治理该地块高达5亿元的费用。

“土地储备中心最初也考察过万科处理毒地的模式,但具体实施难度相当大。”该中心一名人士坦言。

时代周报记者通过权威渠道获知,在2007年8月,北京万科对污染土地采取了综合治理,先将“毒地”全部挖出,运到北京飞机场远郊,再进行化学焚烧,最后再运新土填补。

如果武汉采取万科模式,在技术和地理条件皆具备的理想状况下,业内人士保守估测,赫山001号毒地的治理费用,至少在2亿元以上。

该地280亩,约18.6万平方米,如被污染的土地是平均深入地表10米,则需要挖出的被污染土方就该为186万立方米。将之运到远郊焚烧,并将新土运回并完成碾压。

第一把被污染土地整体挖出并运到远郊,假设所到地点距市中心30公里,按当前市场价40元/立方米来计算,将186万立方米的土运到郊外,需花费7440万元。

第二个是毒地处理成本,无论是焚烧还是深埋,业内人士称“至少需5000万元”。

第三个成本则是填方—挖新土运回并填上碾压,还是假设能在30公里之外找到可挖土源,因填方的成本要远高于挖方,仅以60元/立方米计算,新挖186万立方米新土运回并完成碾压,则需1.12亿元。

仅粗略估算,完成上述治理所需资金则高达2.36亿元,事实上,这远远不够。

北京万科新闻发言人叶向忠公开披露,治理毒地所需费用高达1亿元,但该毒地面积只有3万平方米,仅为赫山001号地块的1/6。以此类推,武汉治理该地所需资金应在5亿元以上。

不过,当前武汉房地价格和上涨的空间,已让该地块有了咸鱼翻生的可能。三江地产以4.055亿元拿到该地块时,楼面地价仅为1229元/平方米。当前,该地段周围的楼面地价已上升到2800元/平方米左右。如将5亿元治理成本计入其中,再佐以相关优惠政策,地产商即便以高于9亿元的价格拿地,也仍有可观盈利空间。

也正因此,武汉土地储备中心决定迅速启动对该地的治理,期望能尽早去掉这块“隐痛”之地。

[责任编辑:appleli]

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